Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Содержание

Переход права собственности на недвижимость (основания перехода, документы, виды сделок)

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Возможность распоряжаться недвижимостью: земельными участками, домами и квартирами – была возрождена в России после 1990 года.

До этого, понятие частная собственность находилось в тени и имело негативное толкование по идеологическим соображениям.

Оно замещалось, в период советской власти, суррогатным определением «личная» собственность, при которой граждане были существенно ограничены не только в праве владеть объектами недвижимости, но и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Гражданское законодательство РФ, по состоянию на 2020 год, допускает свободное обращение объектов недвижимости, находящихся в частной собственности. Оно выработало обязательный механизм регистрации перехода права собственности, без соблюдения которого сделки считаются недействительными. Рассмотрению всех аспектов перехода и регистрации прав на недвижимость будет посвящена данная статья.

Нормативное регулирование процедуры перехода права собственности

Приоритетными нормами права, закрепляющими право частной собственности, в том числе и на объекты недвижимости, являются:

  • ч.2 ст.8 Конституции РФ;
  • п.1 ст.212 ГК РФ.

В них, частная собственность определена в качестве доминирующей, наряду с государственной, муниципальной и другими ее формами.

Применительно к операционной деятельности, связанной с покупкой, дарением, наследованием, оформлением в собственность вновь вводимых в эксплуатацию объектов, существует большое количество нормативных актов. Непосредственно процедуру перехода права собственности, регламентирует ч.1 ст. 551 ГК РФ. А понятие регистрации раскрывается в ст. 42 закона № 218-ФЗ, от 2015 года.

Объекты перехода права собственности, подлежащие регистрации

Традиционно к объектам недвижимости относятся здания, сооружения и объекты инфраструктуры (например, искусственный бассейн – тоже объект недвижимости), которые не могут быть перенесены в другое место без разрушения или критического нарушения их функциональности, делающее их использование нецелесообразным или невозможным.

Типичная ситуация: разбор объекта недвижимости – жилого дома из бревен или бруса. Одновременно с тем, как дом разбирается – он утрачивает функцию недвижимости и подлежит снятию с учета в Росреестре, а будучи собранным на новом месте – подлежит регистрации как вновь возведенная постройка.

Типичными объектами недвижимости, с которыми имеют дело физические лица, являются:

  • жилые дома (до 3-х этажей) которые могут находиться в частной собственности на земельном участке, выделенном под ИЖС;
  • квартиры в МКД;
  • постройки на земельных участках в СНТ;
  • объекты инфраструктуры и благоустройства придомовой территории (бани, гаражи, беседки, сараи для содержания скота и прочие постройки).

В части 1 упоминавшейся ст. 42 ФЗ № 218, указывается, что моментом, определяющим переход права собственности от одного владельца к другому, является дата государственной регистрации сделки в Росреестре.

До этого, договор или иные обстоятельства по которым недвижимость меняет владельца, считаются не вступившими в силу. Однако, между составлением договора или получением наследства может пройти длительный период времени до того, как новый собственник решит зарегистрировать сделку.

В течение всего этого периода, не смотря на договор и внесенные денежные средства, формальным собственником будет оставаться прежний владелец.

Первичные основания возникновения и перехода права собственности

Выделяют два первичных основания:

  1. Постройка (возведение, создание) объекта недвижимости. Таким образом приобретает право собственности владелец земельного участка имеющего целевое назначение, позволяющее возводить на нем задания и сооружения. Не возникнет права собственности на постройку, возведенную на земле, имеющую целевое назначение, не позволяющее возводить на ней сооружения: земли лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, полосы отчуждения нефте- газопроводов, ЛЭП, водоохранные зоны и др. Поскольку возникновение права жестко связано с его регистрацией, а закон запрещает регистрацию объектов недвижимости на указанных землях, такой объект будет считаться незаконно возведенным (самостроем) и право собственности на него не возникнет.
  2. Приобретение права на бесхозное имущество. Такая возможность применима к уже существующим объектам недвижимости, по тем или иным причинам, утратившим владельца и продолжительное время находящиеся в бесхозном состоянии. Она закреплена в ст. 225 ГК РФ. С ней тесно соприкасается понятие «приобретательной давности» (ст. 234 ГК РФ).

Вторичные основания перехода права собственности

В отличие от первичного возникновения права собственности на недвижимость, вторичные – это всегда оформление перехода от одного владельца, другому. При этом, не имеет значения, каким образом передающий право владения, приобрел недвижимость. Важен факт заключения сделки, предусмотренной законом для оформления перехода права и последующая её регистрация.

Заключение договора купли-продажи. Все условия сделки оговариваются в тексте договора. Он должен заключаться в простой письменной форме. Не требует обязательного нотариального удостоверения. После совершения сделки переход права подлежит регистрации в Росреестре.

Дарение – специфическая односторонняя безвозмездная сделка, при которой одно физическое лицо передает в дар другому физическому лицу объект недвижимости. В отношении договора дарения недвижимости существует ряд ограничений, предусмотренных ст. 575 и 576 ГК РФ.

Наследование – самая загадочная по своей правовой структуре форма перехода права собственности на недвижимость. Кажущееся противоречие заключается в том, что бывший собственник умирает. То есть прекращает быть субъектом гражданско-правовых отношений. Но имущество, принадлежавшее ему не становиться бесхозным.

В течение срока принятия наследства оно пользуется особым правовым статусом и имеет распорядителя, в лице нотариуса, у которого находится наследственное дело. В течении 6 месяцев никто, кроме лиц, имеющих законное право или определенных в завещании, претендовать на захват имущества в силу его бесхозности.

Не начинается течение срока владения наследственным имуществом у доверительного управляющего (ст. 1173 ГК РФ). Максимальный срок действия договора доверительного управления – 5 лет.

Он не превышает срока владения бесхозным недвижимым имуществом в силу этого, если во владение имуществом не вступили наследники, оно не переходит автоматически в собственность управляющего, а подлежит отчуждению в казну.

Наследник, не смотря на то, что прежний владелец недвижимости мертв, то есть, как объект гражданско-правовых отношений не существует, не является первичным приобретателем, поскольку к нему переходит весь комплекс прав и обязанностей в том объеме, какой имел умерший. Единственное право наследника – отказаться от принятия обремененного долгами наследства. Это можно сделать, либо в пользу наследников другой очереди, либо в пользу государства.

Рента – передача права собственности на недвижимость под условием выплаты рентных платежей. Чаще всего такую форму сделки используют престарелые граждане, не имеющие наследников, но владеющие объектом недвижимости содержание которого для них непосильно. Особенности договора ренты и его формы изложены в ст. ст. 583-588 ГК РФ.

Приватизация   – процесс бесплатного приобретения жилья (квартиры в МКД) находящейся в государственной или муниципальной собственности. Правом на приватизацию обладают исключительно зарегистрированные в квартире граждане.

Стартовал процесс приватизации 4 июля 1991 года. За прошедшие годы неоднократно принимались решения о завершении приватизации, которые отменялись контр-решениями о продлении.

В результате, спустя 29 лет после запуска процесса – приватизация квартиры все еще возможна.

Документы для оформления права нового собственника

Как видно из изложенных выше оснований, они имеют совершенно разную правовую структуру, поэтому, единого «стандартного» пакета документов нет и быть не может.

Можно только наметить алгоритм действий старого и нового собственников, для того, чтобы оформление сделки прошло быстро, не потребовала многократных обращений в государственные и судебные органы для восстановления документов или установления юридически значимых фактов.

Со стороны  титульного владельца объекта недвижимости потребуется:

  • Документы, удостоверяющие личность.
  • Документ о праве владения объектом (правоустанавливающий). Им может быть выписка Росреестра – оптимальный вариант, в ней изложены все необходимые для совершения сделки данные. Договор приватизации, заключенный до создания Росреестра, паспорт БТИ или акт ввода в эксплуатацию. Кроме этих документов, в качестве подтверждения права, могут рассматриваться решения судов о признании права, завещания, договоры дарения и ренты.
  • Если речь идет об объекте, привязанном к земельному участку, находящемуся в бессрочном пользовании или собственности, потребуется кадастровый паспорт участка и план;
  • Согласие совладельцев недвижимости на отчуждение владения
  • Согласие органов опеки, если в квартире (доме) проживает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Со стороны приобретателя права:

  • паспорт;
  • заявление;
  • договор или завещание;
  • документы, предоставленные бывшим собственником;
  • квитанцию оплаты госпошлины.

Процедура в офисе Росреестра

Подавляющее большинство офисов Росреестра в РФ компьютеризировано и имеет систему предварительной записи. Можно получить талон на удобный для посещения офиса день и сориентироваться по времени. Подача всех документов осуществляется в одно окно.

Пред тем, как самостоятельно посетить региональное отделение Росреестра для регистрации права собственности, следует изучить ФЗ № 218 и ФЗ № 224, которые, по сути – являются подробными инструкциями, и для работников реестра, и для собственников недвижимости.

Источник: https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/163-perekhod-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost

Переход права собственности на недвижимое имущество: момент, виды и порядок

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Ссылаясь на действующие законодательные нормы, выделить, какие именно объекты считаются недвижимыми и какие из них можно оформить в собственность с последующей передачей своих прав на данное имущество, не составляет труда.

Общей чертой недвижимых объектов, будь то жилых или нежилых, является невозможность их перемещения в пространстве.

К ним относится земельный участок, частный дом или дачная постройка, квартиры, капитальные гаражные строения, здания, строительство которых не завершено, а также ценные недра.

Существует множество способов получения такого имущества в собственность:

  • Приобретение недвижимости посредством заключения законных сделок для физических и юридических лиц (зачастую речь идёт о покупке или обмене);
  • Участие в строительстве дольщиков;
  • Подписание договора муниципального найма, с последующим оформлением приватизации;
  • Наследование, дарственная, рента и иные способы, включая государственные лотереи.

Поскольку стоимость недвижимости весьма высока, она представляет немалую ценность для своих владельцев и строго охраняется законом. В данной сфере никто не застрахован от рисков полностью, поэтому её контроль государственном уровне только усиливается. Особенно это касается перехода собственнических прав.

Нюансы передачи объектов

Права владения нежилой и жилой недвижимостью, которые возникают после их перехода от одного владельца к другому, должны проходить этапы регистрации на уровне государственных требований, в соответствии со 131-й статьёй Гражданского действительного кодекса Российской Федерации. Ни для кого никакого исключения в этом правиле не существует.

Если имущество приобретено с помощью ипотеки, значимой особенностью является длительная процедура передачи прав, так как зарегистрировать его нельзя до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены в полной мере. Это объяснимо тем, что до полной выплаты ипотеки и процентов по ней недвижимый объект находится у банковского учреждения в залоге и при невыполнении обязательств может быть отнят у собственника.

В другой последовательности будет зарегистрирован переход собственнических прав, возникших в результате сделок купли-продажи, обмена и прочих.

Например, при обмене права собственности приобретаются сторонами только после того, как они передадут друг другу недвижимость. При продаже-покупке оговариваются индивидуальные условия.

В итоге, можно сделать вывод, что полноценная передача права владения недвижимостью происходит по факту выполнения всех оговоренных условий сделки с последующей регистрацией.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

Читать дальше: Лицензия на аудиторскую деятельность выдается на срок

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности.

Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя.

Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Законное закрепление перехода

Первичный документ, который упорядочивает действия по государственной регистрационной работе в переходе собственнических прав на объекты недвижимости, это Федеральный закон №122, в котором изложены все требования и особенности процедуры. Кроме него общий порядок перехода правового владения на объекты капитального строительства и землю фиксируют обе части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме указанных актов, положения, касающиеся государственной регистрации и нюансов передачи недвижимых элементов во владение, содержаться в:

  • Жилищном кодексе Российской Федерации;
  • Федеральном законе №161 относительно содействия для развития жилищного строительства;
  • Федеральном законе №214 касательно участия в процессе долевого строительства многоквартирного дома или других недвижимых объектов;
  • Кодексе Российской Федерации (административные правонарушения).

Перечень действий, которые осуществляют сотрудники Росреестра для регистрации перехода прав, расписан в пунктах Административного регламента Федеральной службы кадастра, государственной регистрации и картографии. Этот документ утверждён Министерством экономического развития в 2014 году.

Куда обращаться

Чтобы законно закрепить владение недвижимым имуществом, необходимо подготовить перечень необходимых документов и направить его в территориальное учреждение Федеральной службы (Росреестр) для оформления регистрации. Существует несколько способов это сделать:

  • Личная явка в регистрационное учреждение по месту нахождения недвижимого имущества (обязательно присутствие всех сторон заключённой сделки);
  • Обращение через отдел Многофункционального центра;
  • Направление заверенных нотариально копий документов и заверенного заявления почтой (только заказное письмо с описью и уведомлением о получении);
  • Подача электронного запроса через официальный сайт Росреестра или портал государственных услуг;
  • Заказ выездного обслуживания на дом или в офис организации для юридических лиц.

В качестве основания для перехода прав на недвижимость, обычно служит договор сделки, судебное решение, свидетельство о наследовании, прочие документы. Полный список зависит от индивидуального случая, но общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра или аналогичных порталах территориальных администраций.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2020 года его называют ЕГРН.

Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности.

Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/peredacha-prav-sobstvennosti-na-kvartiru.html

Двуликий момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Разочарование ждет тех, кто в мечтах о родовой усадьбе обращается за разрешением на строительство, как только достигли договоренности о купле-продажи земли.

Или пытается сдать в аренду рабочие зоны в устроенном коворкинге сразу после перечисления предоплаты за только что купленный офис.

Все дело в нем — в моменте перехода права собственности на недвижимое имущество, за который ошибочно принимают подписание договора.

Выясняем, когда происходит переход права собственности на недвижимость

Действительность оказывается сложнее. Только что подписанный контракт полноправно регулирует отношения между сторонами. И только. Для третьих лиц он силы не имеет. Арендаторы не въедут в новые стены, даже если здание фактически передано во владение будущему собственнику. Налоговая инспекция продолжит начислять налог на имущество старому владельцу.

https://www.youtube.com/watch?v=LODjowgL8Kk

Сделки с квартирой, загородным домом или нежилым помещением подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Внесение сведений в базу данных о таких операциях — и есть временная точка, когда переходит право собственности на недвижимое имущество.

Нотариальное заверение соглашения не отменяет обязательности обращения в Росреестр, как и наличие завещания или судебного решения. Продать бабушкину дачу, доставшуюся по наследству можно, только когда официально происходит переход права собственности на недвижимость. Осталось сделать все, чтобы это случилось поскорее и с первого раза.

Проливаем свет на порядок перехода права собственности на недвижимость

Порядок оформления перехода права собственности на недвижимость закреплен законодательно и кажется несложным. Взять, к примеру, куплю-продажу. Примерный алгоритм, следующий:

  • заключение договора в письменной форме путём подписания документа;
  • оплата госпошлины;
  • обращение в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прав;
  • внесение сведений в базу Росреестра.

Элементарно, если не знать про немыслимое количество отказов и приостановок регистрационных действий. Дьявол, как всегда, прячется в деталях. Итак, в некоторых случаях требуется обязательное нотариальное заверение, например:

  • при продаже одной из долей в общем имуществе;
  • при оформлении ренты;
  • при участии в сделке несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Часть сделок требуют получения согласия (супруга, органов опеки и так далее). Даже банальные опечатки ведут к приостановке регистрации, что уж говорить об ошибках в технических документах (например, изъяны в работе кадастрового инженера, что привели к смещению и наложению границ земельного участка на соседние территории).

Если же выясняется, что в Росреестре нет сведений об объекте сделки, то процесс вырастает до масштабов многодневной профессиональной работы.

Хорошо ещё, если эти сведения можно внести в реестр на основании имеющейся документации, а если, скажем, документов-оснований на руках нет (утеряны за давностью лет), и архив никакой информации не выдаёт, тогда одна дорога — в суд за признанием прав.

Некорректно оплаченная госпошлина за переход права собственности на недвижимое имущество занимает почетное второе место в ТОПе источника проблем. Такие нюансы, как отдельные платежи за земельный участок и стоящее на нем строение, понятны юристам, но часто упускаются обывателями.

В общем, в распоряжении регистратора несколько десятков причин для вынесения отрицательного решения (ПРИО или отказ). И пока препятствия к регистрации не будут устранены, новый хозяин в свои права не вступит. Вот такие дела.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — от 7 рабочих дней, 15 000 руб.

НазваниеЦена для физ. лицСрок
Консультация по телефону0 руб.Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.)от 5 000 руб.1 час
Регистрация перехода права собственности на недвижимое имуществоот 15 000 руб.от 7 рабочих дней

Ищем варианты

Признаваемый государством момент перехода права собственности на недвижимость официально может наступить, а может и нет. Одного волеизъявления сторон недостаточно, требуется серьезная документальная подготовка.

Есть вариант, нащупать правильный путь «вслепую», проходя процедуру несколько кругов подряд. Исключить упущения в содержании и форме документов, получить недостающие, составить актуальные, пересчитать и правильно оплатить госпошлину. Тратить на это время и деньги.

А можно выбрать иной путь и привлечь «бывалого» специалиста. Никаких сюрпризов, холодный расчёт и эффективная работа. В компании «Земельный юрист» знают, чем порадовать клиентов. Обращайтесь за консультацией, заказывайте готовое решение Ваших проблем!

Источник: https://zemelniy-urist.ru/oformlenie-prav-sobstvennosti/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/perexod-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/moment-perexoda-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.