Муниципальное имущество

Содержание

Управление муниципальным имуществом: правовое регулирование, основные решаемые вопросы

Муниципальное имущество

Органы местного самоуправления имеют разграничения полномочий в сфере управления муниципальным имуществом. Порядок управления имуществом устанавливается нормативно-правовым актом представительного органа.

Исполнительные местные органы, подчиняясь этому законодательному акту, владеют, пользуются, распоряжаются имуществом.

В МО создаются специальные структуры в администрациях в виде отделов или управлений по имущественным отношениям.

Комитеты и другие учреждения по земельным и имущественным отношениям

В компетенции данных структур находятся вопросы:

  • управления муниципальным имуществом;
  • заполнения реестров;
  • учета материальных средств, которые переданы для осуществления отдельных государственных полномочий РФ;
  • правотворческой деятельности, касающейся муниципальных учреждений (создания, реорганизации, ликвидации);
  • изъятия для нужд муниципалитета земельных участков при наличии планировочной документации;
  • земельного контроля;
  • поступления средств в бюджет МО от использования имущества;
  • права и методического консультирования в сфере имущественных отношений;
  • защиты прав и интересов МО в судах и других административных органов;
  • устранения нарушений законодательства;
  • повышения эффективности использования имущества муниципалитета;
  • закрепления имущества в хозяйственном ведении и оперативном управлении, обременения пользования собственностью МО;
  • передачи имущества в аренду или на иных договорных условиях без изменения формы собственности;
  • льготной аренды в соответствии с НПА муниципального образования;
  • организации и проведения конкурсов по продаже имущества муниципалитета;
  • подготовки решений, проектов правовых актов, которые влияют на улучшение состояния земель, касаются охраны земель и земельных отношений в целом;
  • реализации муниципальных целевых программ;
  • управления земельными участками, являющимися собственностью МО;
  • защиты имущественных прав и интересов организаций, предприятий и учреждений;
  • участия в реализации процедур по банкротству муниципальных предприятий;
  • проведения экспертиз по оценке стоимости имущества;
  • приватизации муниципального имущества, распоряжения средств от приватизации;
  • контроля за покупателями объектов приватизации и их правопреемниками, которые должны соблюдать условия договора купли-продажи;
  • принятия мер по расторжению договоров в установленном законом порядке;
  • подготовки предложений по изменению условий приватизации;
  • составления статистической отчетности;
  • отслеживания состояния задолженности перед муниципалитетом с целью выявления долгов, требующих принудительного взыскания.

Местные органы могут создавать муниципальные предприятия и учреждения, участвовать в создании хозяйственных обществ, повышая тем самым качество управления муниципальным имуществом и способствуя решению вопросов местного значения. Органами на местах определяются цели, условия, порядок работы муниципальных учреждений, заслушиваются отчетные материалы об их деятельности в соответствии с уставом МО.

Унитарные предприятия

Унитарные предприятия в МО создаются в соответствии со ст. 113-115 ГК РФ. Унитарные предприятия бывают нескольких видов:

  • основанные на праве хозяйственного ведения – муниципальные предприятия;
  • основанные на праве оперативного управления – муниципальные казенные предприятия.

Учредителем может являться только МО. Представительный орган утверждает порядок создания такого предприятия, имущество является неделимым и не может дробиться на вклады, части, доли.

Унитарное предприятие не может создать новое юр. лицо в виде другого унитарного предприятия с передачей ему части своего имущества. Другими словами, у предприятия унитарного типа дочерних предприятий быть не может.

У предприятия унитарного типа имеется самостоятельный баланс.

Если имущество принадлежит предприятию по праву хозяйственного ведения, оно не может быть продано, сдано в аренду, отдано в залог, внесено в качестве вклада в складочный капитал хоз. обществ и товариществ.

Другим имуществом предприятия распоряжаются самостоятельно, соблюдая общие правила.

Замечание 1

МО имеет право на часть прибыли, полученной от использования имущества, находящегося в хоз. ведении.

В ст. 120 ГК РФ дается понятие «учреждение»:

Определение 1

Учреждение-это организация некоммерческого типа, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных и др. функций некоммерческой направленности.

Муниципальное образование может создать учреждение: бюджетное, казенное, автономное.

ФЗ «О некоммерческих организациях» говорит о том, что муниципальным учреждением является учреждение, созданное МО. Учредителем муниципального учреждения является тоже МО.

Опиши задание

Бюджетные учреждения

Определение 2

Бюджетное учреждение – организация некоммерческого типа, созданная на государственном, субъектном или местном уровне для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законом полномочий гос. органов или местных органов в научной, образовательной, медицинской, культурной, спортивной сферах.

Учреждение не имеет коммерческой подоплеки, то есть основные ее цели не направлены на получение выгоды. Такие учреждения создаются для реализации государственных программ или проектов, как правило, деятельность учреждений связана с предоставлением услуг населению. При образовании бюджетного учреждения создается устав, документ, в котором заложены основы деятельности учреждения.

Учреждение на бюджетной основе работает в соответствии с предметом, целями деятельности, которые определены в соответствии с федеральными законами и другими НПА. Муниципальное задание для учреждения формирует и утверждает учредительный орган. В каком порядке формируется муниципальное задание, как финансово обеспечивается выполнение этого задания определяет местная администрация.

Бюджетное учреждение может осуществлять иные виды деятельности, но они не будут считаться основными, а лишь служащими для достижения целей основного направления. В уставных документах дополнительные виды деятельности должны быть указаны. Бюджетное учреждение не может распоряжаться особо ценным движимым и недвижимым имуществом, остальным имуществом распоряжается самостоятельно.

Опиши задание

Автономные учреждения

ФЗ «Об автономных учреждениях» определяет правовое положение, порядок образования автономных учреждений.

Определение 3

Автономное учреждение – организация некоммерческого типа, созданная на государственном, субъектном или местном уровнях для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законом полномочий гос.

органов или местных органов в научной, образовательной, медицинской, культурной, спортивной сферах. Учреждения автономного типа имеют право открывать специализированные счета – данная процедура производится на основании порядка, прописанного актами Федерального казначейства.

Счет для автономных организаций государственного типа может быть открыт в территориальных органах казначейства или кредитных организациях.

У автономного учреждения имущество находится на правах оперативного управления, этим имуществом оно отвечает по обязательствам. Исключение составляют недвижимость и особо ценное движимое имущество, которое закреплено за другим учредителем. Собственник имущества автономного учреждения не несет ответственности по обязательствам автономного учреждения и наоборот

Автономное учреждение работает в соответствии с целями и предметом деятельности, которые определены федеральным законодательством.

Замечание 2

Собственник имущества автономного учреждения не может получать часть прибыли от осуществления деятельности и использования имущества, закрепленного за автономным учреждением.

Казенные учреждения

Определение 4

Казенное учреждение – государственное учреждение, осуществляющее свою деятельность в целях обеспечения реализации предусмотренных законом полномочий органов гос. власти или органов на местах, финансирование которого осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы.

Казенное учреждение перечисляет все доходы в бюджет, при этом отвечает по обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, полученными в пределах сметы. Если денежных средств недостаточно, субсидиарную ответственность несет собственник имущества казенного учреждения.

В БК закреплены особенности правового положения казенного учреждения. Они подведомственны соответствующим органам власти. Муниципальное казенное учреждение находится в ведении местного органа, который имеет полномочия распоряжаться бюджетными средствами.

Деятельность казенного учреждения финансируется из бюджета муниципального образования. Если уставной документ предусматривает осуществление приносящей доходы деятельности, казенное учреждение ее осуществляет. Доходы от деятельности поступают в местный бюджет.

Органы местного самоуправления взаимодействуют не только с муниципальными организациями, но и с немуниципальными. Здесь можно выделить две области: область компетенции муниципальных образований и область иных аспектов местной жизни и взаимодействия муниципальных и немуниципальных субъектов.

В первом случае органы местного самоуправления координируют участие организаций в социальной и экономической жизни МО. Они определяют в каком порядке и при каких условиях будет происходить хозяйственная деятельность. Например, принимают в эксплуатацию построенный объект, отвечают за перевод жилых помещений в нежилые, определяют правила торговли на улице и пр.

Замечание 3

Органы местного самоуправления не могут ограничивать хозяйственную деятельность организаций, а лишь упорядочивать их деятельность на территории своего образования. Вопросы, которые не входят в компетенцию органов на местах, решаются при помощи договорных и согласительных отношений.

Заказы на поставку товаров, оказание услуг, выполнение работ для нужд муниципалитета размещаются на основе положений ФЗ № 94 2005 года. Муниципальный заказ контролируется на основе положений устава.

В 2014 году вышел ФЗ № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Муниципальное имущество может быть передано гражданам на основе законодательства о приватизации.

Имущество муниципалитета переходит во владение гражданами только на возмездной основе. Способом приватизации является аукцион, продажа на конкурсе, преобразование унитарного предприятия в ОАО, продажа через публичное предложение и т. д.

Источник: https://Zaochnik.com/spravochnik/pravo/munitsipalnoe-pravo/upravlenie-munitsipalnym-imuschestvom/

Муниципальное имущество: продажа без проведения торгов, без объявления цены — стоит ли заниматься

Муниципальное имущество

Актуальная ситуация в экономической сфере создаёт такой расклад отношений между инстанциями разного уровня, что муниципальный сектор занимает в них сравнительно малое место.

Если на долю государственного хозяйствования приходится 70-80% имущества (в том числе частно-государственные владения), на долю частных предпринимателей порядка 18%, то на муниципалитет остаётся 1-2%.

Важно понимать, что, несмотря на такое распределение, именно органы муниципального уровня играют наиболее существенную роль для организации быта и повседневной жизни среднестатистического гражданина; именно они в большей степени отвечают за регуляцию региональной экономики и местного бюджета.

Современное распределение полномочий между федеральным, региональным и муниципальным уровнем провоцирует незавидное положение последних в распределении бюджетных доходов (отчисляемых из собираемых налогов разной направленности). Муниципальные образования получают лишь малую часть.

Всё это создаёт необходимость искать дополнительные источники дохода в собственный бюджет для муниципальных образований.

Существующее законодательство предусматривает такой вариант, как эффективное управление имуществом, что подразумевает в том числе и его продажу, отчуждение прав собственности (приватизацию), сдачу в аренду или в безвозмездное пользование, как через торги, так и без проведения соответствующего мероприятия.

Все нормативно-правовые акты обязывают реализовывать почти любое муниципальное имущество на конкурсной основе.

Это может быть вполне выгодно — таким образом вполне реально реализовать непрофильное имущество (неиспользуемые земельные участки или старый объект недвижимости) выгодно; однако конкурсное мероприятие ещё должно быть признано состоявшимся, то есть подать заявление на участие должно более одного лица. Что делать в случае, если таких участников не находится? Предусмотрено отчуждение муниципального имущества без торгов различными способами.

Условия реализации муниципального имущества без торгов

Опираясь на актуальную правовую базу (ФЗ 131), продажа муниципального имущества без проведения торгов может быть осуществлена в следующих случаях:

  • покупателем выступает товарищество собственников жилья
  • покупателем выступает лицо, единственно подавшее заявку на участие в торгах/аукционе или лицо, которое было единственно допущено к участию в торгах/аукционе
  • приобретателем выступает образовательное учреждение любой организационно-правовой формы, в том числе это может быть государственное или муниципальное образовательное учреждение
  • приобретателем является муниципальная компания/предприятие
  • имущество продаётся частному медицинскому учреждению

Кроме того, объекты, находившиеся в муниципальном ведении, могут быть проданы любому лицу или переданы в аренду (без срока) при соблюдении следующих условий:

  • Если срок на передачу составляет не более одного месяца (30 дней) в течение 6 следующих друг за другом календарных месяцев;
  • Если объект является частью недвижимости, а общая площадь составляет не более 10% от площади всего недвижимого объекта и при этом не превышает значения 20 метров квадратных.

Кроме того, законодательством предусмотрена возможность передачи имущества в долгосрочный лизинг. По факту данная процедура выступает продажей в рассрочку.

Кто является уполномоченным распоряжаться имуществом?

Разные уровни собственности, равно как и разные уровни организаций (имеется в виду вертикальная иерархия уровней) предполагают, соответственно, свои органиченные уровни полномочий по распоряжению соответствующим имуществом.

Продавать федеральное имущество имеют право:

  • Росимущество — это орган исполнительной власти федерального уровня, который осуществляет функции распоряжения и управления землёй, недвижимостью и прочим федеральным имуществом;
  • Министерство Обороны — если речь идёт об имуществе, находящемся в ведении Вооружённых сил Российской Федерации
  • лица, которые определены к данной деятельности и уполномочены в рамках действующего законодательства о приватизации; это могут быть, например, специализированные организации, которые привлекло Росимущество в качестве своего представителя и продавца имущества (с соответствующими подтверждающими роль документами).

Распоряжаться муниципальным имуществом может уполномоченный к данной деятельности орган в рамках действующего законодательства, будь то Федеральные Законы, региональные нормативно-правовые акты или акты органов местного самоуправления.

Преимущества и недостатки эффективного управления имуществом

Приватизация имущества предполагает выплату крупной суммы денег в относительно небольшой период, так что через неё могут решаться срочные проблемы. Однако в современной экономической ситуации найти вовремя желающих на приобретение муниципальной недвижимости бывает чрезвычайно сложно.

Аренда гарантирует стабильное пополнение бюджета в течение длительного периода, но в таком случае исчезает статья дохода от налогов на собственность (которая актуальна для первого варианта), а возможные инфляции и вовсе могут понизить прибыль.

Для приобретателя возможные трудности обратны положительным сторонам для муниципалитета.

Для приватизации и оформления в собственность недвижимости необходимо единовременно иметь при себе крупную сумму денег, для аренды же предполагать выплаты в долгосрочной перспективе.

В данном случае важно правильно расценить, какой объект приобретается, и оправдывают ли данные вложения итоговый результат. Как только Вы определили, какой вариант для Вас оптимален — приступайте к изучению соответствующей информации и подготовке.

Как выкупить муниципальное имущество?

Приватизировать муниципальное имущество можно, воспользовавшись приоритетным правом. Данное право работает как для выкупа и переоформления в собственность, так и для оформления объекта в аренду. Оно подразумевает под собой возможность приобрести имущество внеочерёдно, однако приобретатель должен соответствовать целому ряду условий одновременно.

  • До дня вступления в силу Федерального Закона №159 (от 22 июля 2008 года) потенциальный собственник должен был снимать объект в аренду сроком 2 года и более, без перерывов. Если договор аренды был срочным, то его срок должен составлять не менее года, и только при подтверждении факта государственной регистрации договора может быть осуществлено право на выкуп.
  • За потенциальным собственником не должно находиться никаких задолжностей по уплате аренды, а также неуплаченных штрафов, неустоек и другое.
  • Объект, желаемый к приобретению, не должен использоваться по программе поддержки малого и среднего бизнеса. В ином случае, в дальнейшем он предназначен для передачи в пользование именно предпринимателям малого и среднего бизнеса.
  • Площадь объекта не должна превышать максимального значения, законодательно утверждённого для площади недвижимости, сданной в аренду, находящейся в собственности у государства, региона или муниципалитета. Правительство постановило, что предел площади не превышает 1000 метров квадратных, срок рассрочки при этом не должен длиться больше, чем 3 года.

Если лицо желает воспользоваться приоритетным правом, для оценки имущества привлекается независимый специалист для того, чтобы она была объективной (то есть не было коммерческих связей ни с одной из сторон ).

Процедура выкупа всё по тому же ФЗ может происходить в двух версиях: до официального выставления на продажу или по инициативному выкупу арендатора.

1) Если собственник планирует приватизировать объект, который сдаётся в аренду, то арендатор может подать заявление о выкупе недвижимости до её отчуждения. В таком случае собственник обязан заключить договор купли-продажи и предотвратить запланированную приватизацию.

2) Арендатор решает, что хочет выкупить недвижимость в собственность. Он оформляет заявку, которую отправляет публичному собственнику.

Порядок приватизации имущества

Приватизация как форма отчуждения государственного и муниципального имущества была повсеместно популярна и актуальна в определённый исторический период. Однако и на настоящий момент муниципалитеты широко используют именно данную технологию пополнения бюджета.

Терминологически приватизация выступает как отчуждение имущества государственной, региональной или муниципальной собственности за определённую плату в пользу физического или юридического лица. Она становится возможной при соблюдении следующих принципов:

  • добровольный характер покупки гражданами жилой площади в собственности
  • жильё, которое на данный момент занимают граждане, может быть передано им в собственность бесплатно (но гражданин может воспользоваться таким правом только один раз).

В процессе приватизации можно выделить следующие этапы:

  • принятие решения о приватизации и подача соответствующего заявления
  • уполномоченные органы (могут быть как федеральные, так и органы местного самоуправления) принимают решение о согласии на приватизацию указанного объекта
  • разрабатывается и утверждается план предстоящей процедуры
  • заключается договор между покупателем и муниципальным органом о приобретении имущественного объекта вне конкурсной основы

Имущество в лизинг

Очень много предприятий переданы местной власти на хозяйственное ведение или оперативное управление — в каждом муниципальном образовании такие находятся.

Соответственно иногда намного выгоднее реализовать объект, используя систему лизинговых контрактов, а не через прямые продажи.

Это позволит муниципалитету не просто единовременно получить стоимость имущества, определённого независимым оценщиком, но получать определённые контрактом отчисления в течение некоторого периода времени, которые представляют собой процент с имущества.

Данная форма используется намного реже, чем продажа на конкурсной основе или приватизация.

Дело в том, что конкуренция между современными лизинговыми компаниями в принципе сама по себе очень высокая, вписаться в эту сферу муниципалитету и соревноваться с опытными соперниками на уровне довольно сложно, по итогу для бюджета это приводит к лишним статьям расходов. Однако иногда для малых муниципалитетов или местных властей лизинг — единственный возможный вариант получения денег в местный бюджет.

Другие варианты

Отметим, что помимо приведённых выше вариантов остаются многие другие возможности реализации имущественных объектов в муниципальном ведении, минуя торги или аукционы.

Таковой выступает, например, продажа части пакета акций, держателем которой являлся муниципальный орган власти.

Однако такие формы выступают ещё менее популярными ввиду того, что связаны с большим количеством рисков, неудобств и имеют более низкие гарантии дохода.

Заключение

Итак, каков же ответ на вопрос «стоит ли заниматься покупкой/продажей муниципального имущества не в форме торгов/аукционов»? Ответ неоднозначен.

Определённо приобрести/продать объект с аукциона проще, поскольку данная практика используется достаточно давно, соответственно прецедентов с нарушениями и ошибками, сложностями и недочётами было много, чтобы исключить их из последующих процедур.

Но поскольку речь идёт не о частной, а о муниципальной (или государственной собственности), которая пользуется несколько меньшим спросом у частных представителей или юридических лиц, то в некоторых случаях проведение аукциона становится невозможным из-за отсутствия потенциальных участников или единственного лица, подавшего заявку. В таких случаях продажа имущества минуя торги неизбежна и необходима.

Важно осознавать разницу между различными видами покупки имущества/приобретения в аренду без конкурсной основы.

Это позволит определить, возможно ли для Вас участие в ней (если Вы, например, снимаете квартиру в аренду и хотите приватизировать жильё), насколько оно выгодно, какие документы стоит собрать и многое другое.

Исходите из собственных потребностей и запросов, в таком случае ответ на выше обозначенный вопрос будет для Вас очевиден.

Источник: https://storgov.ru/baza-znanij/municipalnoe-imushhestvo-prodazha-bez/

Аренда муниципального имущества в 2020 году: что нужно знать

Муниципальное имущество

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности.

В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны – город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти.

Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

В 2020 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении

Муниципальное имущество

В зависимости от того, какая у вас организационно-правовая форма и какое имущество вы собираетесь продать, вам могут понадобиться согласие учредителя на продажу и одобрение крупной сделки.

Перед тем как обратиться за согласием, проведите обязательную оценку имущества и составьте проект договора купли-продажи.

В определенных случаях вам нужно будет провести торги в форме конкурса или аукциона. При этом единого порядка проведения торгов нет.

Если вы продаете здание, то продать вместе с ним земельный участок вы не сможете. В этом случае либо откажитесь от права постоянного пользования, либо направьте покупателя к собственнику за арендой.

1. Как оценить имущество в оперативном управлении

Вы должны провести оценку такого имущества в двух случаях:

· если продаете его арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);

· если на продажу требуется согласие собственника (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Для этого заключите договор с оценщиком или оценочной организацией. Это нужно сделать:

· казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);

· бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);

· бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);

· автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

Договор на оценку должен содержать условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

По результатам оценки исполнитель обязан предоставить отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение шести месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).

2. Как составить проект договора купли-продажи имущества в оперативном управлении

Типового договора купли-продажи государственного или муниципального имущества нет. Возможно, такой договор утвердил ваш учредитель. Если нет, то укажите в проекте договора как минимум следующее:

· реквизиты решения собственника о согласии на продажу имущества. Если такого решения пока нет, оставьте пустую строку;

· условия, которые покупатель должен выполнить, если проводится конкурс, и неустойку за их нарушение;

· ссылку на охранное обязательство, если продается объект культурного наследия.

Если казенное предприятие продает недвижимость арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Пример формулировки условий, подтверждающих преимущественное право

Стороны подтверждают, что:

· по состоянию на 01.07.2015 покупатель арендовал объект более двух лет непрерывно;

· покупатель не имеет перед продавцом задолженности по арендной плате;

· объект не включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

· покупатель является субъектом малого предпринимательства и сведения о нем на дату подписания настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Во всем остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.

3. Как получить согласие учредителя на продажу имущества в оперативном управлении

Согласие учредителя на продажу нужно в следующих случаях:

1) казенные учреждения и предприятия хотят продать любое имущество (п. 1 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);

2) бюджетные учреждения собираются продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которое предоставлено собственником либо куплено на его деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);

3) автономные учреждения хотят продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которые предоставлены собственником либо куплены на его деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Региональные и муниципальные учреждения руководствуются местными актами.

Если для вас не утвержден специальный порядок, рекомендуем представить учредителю следующие документы:

· заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;

· отчет оценщика о цене имущества;

· копии правоустанавливающих документов на имущество;

· проект договора;

· кадастровый паспорт (для недвижимости).

4. Когда и как нужно одобрить сделку по продаже имущества в оперативном управлении

Одобрять сделки нужно только в двух случаях: если это крупная сделка или сделка с заинтересованностью. Порядок их одобрения зависит от вида учреждения.

4.1. Что такое крупная сделка и сделка с заинтересованностью

Для бюджетных и автономных учреждений купля-продажа будет считаться крупной сделкой, если стоимость имущества или цена договора превышает 10% активов. Такие правила установлены п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях и ст. 14 Закона об автономных учреждениях.

Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тыс. раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) продажа имущества будет считаться, если руководство продавца связано с руководством покупателя семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

Для казенных учреждений понятие крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определено. Казенное учреждение при любой цене сделки не может продавать имущество без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

4.2. В каком порядке такие сделки одобряют разные организации

Федеральные бюджетные учреждения получают одобрение крупных сделок и сделок с заинтересованностью в порядке, установленном ведомственными документами.

Федеральные казенные предприятия согласовывают такие сделки с учредителем.

В регионах и муниципальных образованиях могут быть свои правила. См.

, например: Порядок принятия решений об одобрении сделок с участием муниципального бюджетного учреждения городского округа Лосино-Петровский, в совершении которых имеется заинтересованность, Порядок согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы.

Если для вас не установлен подобный порядок, то получить одобрение можно так же, как и согласие на продажу.

Автономным учреждениям крупные сделки и сделки с заинтересованностью одобряет наблюдательный совет (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 17 Закона об автономных учреждениях).

5. Как провести торги по продаже имущества в оперативном управлении

5.1. Обязательно ли проводить торги

Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).

В других случаях вопрос об обязательности торгов решается неоднозначно.

Есть практика, согласно которой торги при продаже имущества в оперативном управлении не нужны.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5dc748bea02e001559b66e53/kak-prodat-gosudarstvennoe-ili-municipalnoe-imuscestvo-nahodiasceesia-v-operativnom-upravlenii-5de7894316ef9000ae654a0c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.