Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

Об обязательных для управляющей организации работах по содержанию общего имущества дома

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.

  4. и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. и ремонт газового оборудования.

  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.

  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

  • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
  • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2.

Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

  • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
  • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
  • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
  • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
  • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
  • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3.

При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

  • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
  • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
  • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

  • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
  • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
  • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
  • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов.

При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги.

Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

  • проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
  • проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
  • планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
  • проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
  • являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
  • принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

  • организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
  • принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
  • организовать техобслуживание ОДПУ.

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений.

Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

  • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
  • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
  • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
  • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи.

Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения.

Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

  • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
  • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
  • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
  • предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9419-ob-obyazatelnyh-dlya-uo-rabotah-po-soderzhaniyu-obschego-imuschestva-doma

Требования общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

11. общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; По вопросу применения подпункта “б” пункта 11 см. Письмо Минрегиона РФ от 18.06.2007 N 11356-ЮТ/07. б) освещение помещений общего пользования; в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно – услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

13.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

14.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее – акт осмотра).

15. В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

21.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22.

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; Действие подпункта “г” пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).

25.

Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях): первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме; второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);

третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Источник: https://gbuzhilishnik.mos.ru/useful-information/requirements-to-the-maintenance-of-common-property.php

Понятие «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме»

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

Понятие «надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме»

Согласно Правилам № 000 общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Из совокупности норм Правил № 000 под надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме понимается содержание такого имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД установлены следующими законодательными актами:

– Федеральным законом от 01.01.2001 «О техническом регулировании» (далее – Закон );

Получить полный текст

Смотреть все проекты

Публиковать статьи

– Федеральным законом ;

– Законом о защите прав потребителей;

– иными.

Рассмотрим, какие требования предъявляются указанными законодательными актами общего имущества многоквартирных домов

Требования, предъявляемые законодательством о техническом регулировании:

Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из Закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации (в т. ч. технических регламентов).

Закон регулирует отношения, возникающие при эксплуатации многоквартирного дома и оценке соответствия выполнения работ или оказания услуг, связанных с эксплуатацией МКД, требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.

Технические регламенты устанавливаются для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации) и принимаются в целях:

– защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

– охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;

– предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

– обеспечения энергетической эффективности.

Особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным Законом “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (далее – Закон ).

Объектом технического регулирования в Законе являются здания и сооружения любого назначения (в т. ч. многоквартирные жилые дома), а также входящие в их состав системы инженерно-технического обеспечения и связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

Закон устанавливает к зданиям и сооружениям минимально необходимые требования:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

К обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации техническим регламентом предъявляются следующие требования:

1. Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.

Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3.

Эксплуатация зданий и сооружений должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий и сооружений требованиям энергетической эффективности зданий и сооружений и требованиям оснащенности зданий и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий и сооружений (требование установлено в соответствии со ст.11-13 Закона ).

В целях периодического удостоверения соответствия характеристик эксплуатируемого здания требованиям Закона и проектной документации для подтверждения возможности его дальнейшей эксплуатации осуществляется оценка соответствия самих зданий, а также связанных со зданиями процессов их эксплуатации.

Обязательная оценка соответствия зданий, а также связанных со зданиями процессов эксплуатации, требованиям Закона и требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется в форме:

1) эксплуатационного контроля;

2) государственного контроля (надзора).

Оценка соответствия зданий, а также связанных со зданиями процессов эксплуатации в форме эксплуатационного контроля осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оценка соответствия зданий, а также связанных со зданиями процессов эксплуатации в форме государственного контроля (надзора) осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Требования технического регламента к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные Закона , не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения к следующим зданиям и сооружениям:

1) к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований;

2) к зданиям и сооружениям, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утвержденной или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу таких требований;

3) к зданиям и сооружениям, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе и заявление о выдаче разрешения на строительство которых подано до вступления в силу таких требований.

В целях технического регламента строительные нормы и правила, утвержденные до дня вступления в силу Закона , признаются сводами правил.

Для обеспечения соблюдения требований Закона Правительством Российской Федерации утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил) (Распоряжение Правительства РФ от 01.01.2001г. ):

Национальные стандарты

ГОСТ “Надежность строительных конструкций и оснований”.

ГОСТ “Грунты. Классификация”.

ГОСТ “Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях”.

ГОСТ Р 22.1.12-2005 “Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Структурированная система мониторинга и управления инженерными системами зданий и сооружений. Общие требования”.

ГОСТ Р “Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния”.

и т. д.

Своды правил

СНиП II-26-76 “Кровли”.

СНиП II-25-80 “Деревянные конструкции”.

СНиП II-22-81* “Каменные и армокаменные конструкции”. Разделы 1 – 6.

СНиП II-23-81* “Стальные конструкции”.

СНиП 2.02.03-85 “Свайные фундаменты”.

Источник: https://pandia.ru/text/77/192/20245.php

Текущий ремонт и содержание общего имущества собственников

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме

Вопрос: Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

В соответствии ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства России от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе:

– межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

– крыши;

– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

– ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

– земельный участок с определенными на основании данных государственного кадастрового учета границами, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства.

Вопрос: Как часто и какие работы должны проводиться по содержанию общего имущества?

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, определен постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.

Перечень и периодичность работ в многоквартирном доме по действующему законодательству определяется договором между собственниками помещений и управляющей организацией. Требования к договору управления установлены ст.

162 Жилищного кодекса РФ.

Вопрос: Управляющая организация отказывается от включения в договор содержания общего имущества жилого дома обязанностей по уборке мест общего пользования. Права ли она?

Договор на управление многоквартирным домом должен включать в содержание общего имущества дома и пункт об уборке мест общего пользования.

При заключении договора с управляющей организацией собственники помещений многоквартирного дома обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые Правительством РФ, включают в себя требования обязательной уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

В соответствии подпунктом «г» статьи 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в т.ч.

о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения) в состоянии, обеспечивающем, в том числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Вопрос: Предусматривается ли изменение размера платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения, если такие услуги оказываются некачественно?

Такое возможно.

Основание и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества предусмотрены Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.

Вопрос: Каковы нормативные сроки устранения неисправностей в доме?

Законодательством установлены предельные сроки устранения неисправностей в жилых домах с момента их обнаружения или заявки потребителя (ГОСТ Р 51617-2000; Постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»). В частности, устраняются:

– неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – незамедлительно;

– нарушение связи наружной облицовки и лепных изделий, установленных на фасадах со стенами – незамедлительно;

– неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.) – незамедлительно;

– неисправности электроплиты (с полным отключением электроплиты) – 3 часа;

– протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки;

– неисправности лифта – 1 сутки;

– дверные заполнения (входные двери подъездов) ‑ 1 сутки;

– течи в кранах водопроводных и сливных бачков ‑ 1 сутки;

– неисправности мусоропроводов – 1 сутки;

– неисправности системы освещения общедомовых помещений (с заменой ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников) – 1 сутки;

Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен – 1 сутки (в зимнее время), 3 суток (в летнее время);

– протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости гидроизоляции полов в санузлах – 3 суток;

– неисправности приборов учета воды, тепловой и электрической энергии, газа – 5 суток.

Вопрос: Какие работы должны быть проведены во время подготовки к отопительному периоду?

Эти работы перечислены в Приложении 4 к Постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

· Утепление оконных и балконных проемов.

· Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.

· Утепление входных дверей в квартиры.

· Утепление чердачных перекрытий.

· Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

· Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

· Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.

· Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

· Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

· Ремонт печей и кухонных очагов.

· Утепление бойлеров.

· Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

· Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

· Консервация поливочных систем.

· Укрепление флагодержателей.

· Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

· Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

· Поставка доводчиков на входных дверях.

· Ремонт и укрепление входных дверей.

Вопрос: Должна ли быть теплоизоляция на трубопроводах теплоснабжения, проходящих по подвальному помещению и чердаку?

Да, это необходимо для надежной и экономичной эксплуатации систем теплоснабжения.

Вопрос: Кто должен ремонтировать разрушенные балконы в доме?

Управляющие организации.

Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. При обслуживании общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации в соответствии с заключенными с ней договорами управления обязаны обслуживать несущие конструкции балконов.

Вопрос: Почему жильцы первых этажей должны оплачивать лифты и мусоропровод?

Собственник любого помещения в многоквартирном доме также является собственником доли в общем имуществе. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. То есть жильцы оплачивают не лифт не как средство транспортировки граждан и грузов. Они финансируют работы по техническому содержанию и эксплуатации лифтового хозяйства в доме, где они являются собственниками или нанимателями помещений.

Вопрос: Кто и как устанавливает размер платы за дополнительные услуги: консьержка, охрана, видеонаблюдение и т.д.?

Эти услуги не перечислены в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства России № 491 от 13.08.2006) и в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства России № 290 от 03.04.2013), а значит, являются дополнительными.

Включение в платежку платы за дополнительные услуги (антенна, охрана и т.д.) возможно лишь при наличии:

а) решения общего собрания собственников помещений в МКД об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и выделении в едином платежном документе отдельной строкой платы за антенну (охрану и т.п.) в определенном размере;

б) договора каждого жильца с организацией, оказывающей дополнительные услуги.

Во всех других случаях дополнительные услуги считаются навязанными и гражданин может от них отказаться.

Вопрос: Кто отвечает за техническое состояние квартир?

Собственники помещений и наниматели в соответствии с договором найма.

Вопрос: Где можно получить информацию о техническом состоянии моего дома?

В рамках исполнения Постановления Правительства Московской области от 12.08.

2014 № 625/31 “Об утверждении Порядка проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области” управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные кооперативы предоставляют ежегодно в Госжилинспекцию Московской области сведения о техническом состоянии многоквартирных домов.

Данные сведения вносятся в автоматизированную информационно-аналитическую систему Московской области и размещаются на портале «Дома Подмосковья». Для ознакомления с предоставленными сведениями необходимо на официальном сайте Госжилинспекции Московской области зайти на портал «Дома Подмосковья» (http://portal.gzhi.mosreg.

ru/)  и выбрать адрес многоквартирного дома, по которому необходимо получить информацию. Если на портале «Дома Подмосковья» отсутствует адрес вашего дома, для его внесения необходимо написать официальный запрос в Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», в котором указать почтовый адрес

Источник: https://mosreg.ru/dokumenty/obrashcheniya-grazhdan/otvety-na-naibolee-chasto-vstrechayushchiesya/tekushchiy-remont-i-soderzhanie-obshchego-imushchestva-sobstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.