Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Содержание

Нужно ли платить налог с продажи доли в квартире

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Практически любой доход гражданина подлежит налогообложению и доход от реализации имущества в этом списке находится не на последнем месте. Купля-продажи определенной доли в жилой недвижимости не исключение. А так как полученные при этом средства не всегда имеют значительную величину, многих интересует, нужно ли платить налог с продажи доли в квартире.

Нужно ли платить налог?

Безусловно, да. Ведь доход от продажи части имущества в силу своей незначительности не перестает быть доходом. При этом так же, как и другие виды доходов физических лиц, прибыль от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 %.

В соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом РФ, лицо, совершившее сделку купли-продажи недвижимости, обязано по истечению отчетного периода, то есть года реализации имущества, подать в налоговые органы декларацию формы 3-НДФЛ и уплатить рассчитанную величину налога.

Можно ли не платить?

Определенные налоговые послабления позволяют гражданам освободиться от уплаты НДФЛ в случае реализации объектов недвижимости либо их частей. Речь идет о такой льготе, как период владения.

Данная преференция позволяет гражданам не подавать декларацию и не платить налог с продажи недвижимости, приобретенной с начала 2016 года и позднее, если налогоплательщик владеет собственностью не менее 3 лет.

Это минимальный период владения, который учитывается при соблюдении одного из следующих обстоятельств:

  • реализация недвижимости, полученной по наследству, либо подарена членом семьи или близким родственником;
  • право собственности на объект возникло в результате приватизации имущества;
  • налогоплательщик приобрел недвижимость по договору пожизненной ренты.

В остальных случаях, то есть когда доля в праве приобретена по иному основанию, минимальный период владения устанавливается в 5 лет.

Важно! Если недвижимость приобретена до 2016 года, при определении необходимости уплаты налога применяется 3-хлетний срок владения имуществом без обозначенных выше ограничений.

Как рассчитывается налог?

Формула предельно простая. За основу берется величина денежных средств, вырученных от продажи имущества. Данная величина выступает налоговой базой, которая умножается на ставку налога. Последняя составляет 13 %.

При этом если гражданин реализует недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости объекта, доход от реализации приравнивается к величине кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Таким образом, сэкономить на уплате налога, у продавца вряд ли получится, так как, если объект продается по заниженной цене, то есть менее 70% кадастровой стоимости, налоговые органы производят доначисление НДФЛ.

Можно ли уменьшить сумму?

Такая возможность есть. Суть ее заключается в том, что законодательство позволяет при расчете величины налога уменьшить фактический доход гражданина, полученный им от реализации жилой недвижимости, в том числе ее части, на 1 000 000 рублей. В результате величина налоговой базы уменьшается, что ведет к снижению итоговой суммы НДФЛ.

Что касается долевой собственности, то здесь важно уточнить следующие нюансы:

  1. Если налогоплательщик реализует исключительно свою часть имущества, расходы по уплате налога ложатся на него. Другим собственникам подавать декларацию не нужно, даже если они приобрели определенную выгоду от продажи доли. Налоговый вычет в данном случае предоставляется бывшему собственнику доли в полном объеме, то есть в размере 1 млн. рублей.
  2. В случаях, когда квартира, оформленная в долях, продается полностью, а продавцами по договору выступают все собственники жилья, налог распределяется между бывшими совладельцами имущества пропорционально их частям. Соответственно тот гражданин, чья доля была больше, должен уплатить налог в большем объеме. Аналогичным образом распределяется и налоговый вычет. Положенный продавцам миллион рублей уменьшает налоговую базу каждого налогоплательщика пропорционально его доли в праве.

Обратите внимание! При реализации совместной собственности, как собственности, не имеющей долей, налог распределяется по договоренности совладельцев. К примеру, налог может уплатить один из продавцов.

Приведем пример. Допустим, физическое лицо продает в 2020 году долю в квартире, кадастровая стоимость которой составляет 1500000 рублей, за 1700000 рублей. Доля приобретена физическим лицом в 2018 году по договору купли-продажи. С учетом предоставляемого налогоплательщику вычета величина налога составит:

(1700000-1000000) *13%=91000 рублей.

В данном случае продавцу не позволяет основание и не достает минимального периода владения, чтобы полностью освободиться от уплаты НДФЛ, поэтому он использует фиксированный налоговый вычет с целью уменьшения итоговой величины налога.

В случае, если насчитывается налог с продажи доли детей в квартире, его уплачивают родители. Срок владения, при котором возникает обязанность по налогооблажению такой же, как и у родителей. Чаще всего она возникает в случае, если реализуется квартира, приобретенная на средства материанского капитала.

Важно! Срок владения для несоверненнолетнего своей долей начинается с момента ее выделения, а не с момента оформления квартиры его родителями.

В данном случае можно воспользоваться налоговым вычетом, размер которого до 1 мил. рублей.

Следующий способ уменьшения налога с реализации доли в жилой недвижимости доступен только совершеннолетним собственникам.

Уменьшение налога при высоких расходах

Иногда при продаже недвижимости, в частности, доли в квартире налогоплательщику выгоднее воспользоваться не фиксированным вычетом в 1 миллион рублей, а уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных с связи с приобретением затрат.

В данном случае под такими затратами подразумеваются исключительно расходы на приобретение жилья, в том числе:

  • услуги риелтора;
  • проценты по ипотеке;
  • иные расходы, связанные непосредственно с приобретением недвижимости.

Обратите внимание! Дополнительные затраты, связанные с приобретением жилья, например, расходы на страхование, не могут быть включены в перечень фактических затрат. Кроме того, для получения подобного вычета налогоплательщик должен документально подтвердить расходы посредством предоставления кассовых чеков, банковских выписок, договора купли-продажи и иных документов.

Приведем пример.

В 2019 году гражданин купил долю в квартире за 1300000 рублей, а в следующем году продал ее за 1700000 рублей. Таким образом, реальная прибыль налогоплательщика составила 400000 рублей. Рассчитаем налог при использовании различных видов вычетов.

Если гражданин будет использовать фиксированный вычет, размер НДФЛ составит: (1700000-1000000) * 13 % =91000 рублей.

При использовании вычета в размере фактических затрат, налог будет иметь следующую величину:

(1700000-1300000) * 13 %=52000 рублей.

 Нужно ли платить налог, если выручка незначительна?

В данном случае многое будет зависеть от суммы вырученных средств и добросовестности налогоплательщика. Так, например, гражданин может продать в течение года несколько объектов недвижимого имущества и при этом не уплатить ни копейки налогов. Это становится возможным, если предоставляемый физическому лицу вычет превышает величину налоговой базы.

При реализации нескольких объектов налоговый вычет предоставляется по совокупности вырученных от их продажи средств, а не отдельно по каждому объекту.

Важно! Даже если гражданину не нужно платить налог, за ним сохраняется обязанность подать декларацию о доходах в следующем за отчетным году.

Нюансы декларирования доходов

Декларации подается в налоговый орган по месту, где налогоплательщик поставлен на учет, в год, следующий за годом продажи недвижимости. При этом форма 3-НДФЛ должна поступить в налоговую службу не позднее 30 апреля, а сам налог уплачен не позднее 15 июля.

Следующий момент касается способа исчисления периода владения имуществом.

Если налоговое законодательство устанавливает минимальные сроки в 3 и 5 лет, то под этими периодами следует понимать 36 и 60 полных календарных месяцев.

Соответственно, если до минимального периода владения собственнику недостает хотя бы месяца, он лишается права освобождения от уплаты НДФЛ.

И последнее правило, касающееся владельцев долей в квартире, гласит: если гражданин последовательно приобрел несколько частей в общем праве, срок владения имуществом исчисляется с даты приобретения первой доли, а не каждой части отдельно.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/nalog-s-prodazhi-doli-v-kvartire/

Налоговый вычет при продаже доли в квартире

Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов.

Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:

  • периода владения имуществом;
  • порядка обретения права собственности;
  • стоимости объекта.

Как правильно определить срок владения

Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.

Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.

В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес. с момента оформления права собственности, 5лет60 мес.

Если имущество находится во владении более 5 лет

Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.

До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.

Прежним остается 3-летний срок только для категорий граждан, получивших недвижимость путями, перечисленными п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если срок владения имуществом более 3 лет

Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта владелец не вносит НДФЛ в том случае, если доля была получена одним из способов и срок владения превышает 3 года:

  • по договору дарения от лица, которое является близким родственником или членом семьи;
  • в порядке наследования;
  • в результате приватизации;
  • в результате оформления договора пожизненного содержания с иждивением.

Являясь собственником менее 36 мес., владелец может использовать иные виды льгот.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет

При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.

Стоимость доли и НДФЛ

Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.

Если жилье было приобретено после 01.01.2016г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:

  1. Цену части недвижимости по договору.
  2. Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.

У правила есть 2 уточнения:

  1. Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
  2. Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.

Пример расчета. Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн. 100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:

Законные пути уменьшения величины налога

Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:

  • уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
  • воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.

Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.

Способ 1. Вычесть расходы

Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.

Пример. Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2020 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.

Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.

Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.

Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн. 700 тыс. руб.

Способ 2.Вычесть 1 млн. руб

Такая возможность применяется при совпадении условий:

  • возникновение базы налогообложения;
  • невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.

Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.

До2016 г. многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.

Пример. Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2020 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2020 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:

Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?

При оформлении продажи долей одним договором

Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.

Пример. Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб. Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:

При оформлении продажи долей отдельными договорами

Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб. При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.

Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:

Если один из содольщиков не должен платить налог

Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.

Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.

Пример. Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру. Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб. Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.

Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.

Куда платить

Для уплаты НДФЛ необходимо обратиться в отделение Инспекции Федеральной налоговой службы по месту жительства и подать налоговую декларацию по форме «3-НДФЛ».

Срок обращения — не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом п. 1 ст. 229 НК РФ.

Оплатить рассчитанную сумму нужно не позднее 15 июля после подачи декларации (п. 6 ст. 227 НК РФ).

Декларация предоставляется, даже если имущественный вычет превышает размер дохода, и платить налог не нужно. За неподачу нулевой отчетности грозит штраф в 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).

За неуплату или частичное внесение НДФЛ предусмотрены санкции — 20% от величины налога.

При намеренном укрывании доходов грозит штраф в размере 40% от суммы НДФЛ, а если сумма к уплате была более 900 тыс. руб., возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).

Сделки с недвижимостью связаны с аккумулированием больших финансовых ресурсов, потому требуют особой подготовки. Важно не только корректно оформить договор, но и своевременно выполнить долг перед государством путем уплаты налога.

Чтобы избежать наложения штрафов, преследований, а также минимизировать сумму НДФЛ, задайте вопросы юристу ros-nasledstvo.ru: сколько составляет ставка налога при продаже квартиры? Какой размер льгот и вычетов? Через сколько лет можно продать недвижимость и избежать уплаты налогов? Консультация специалиста предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Документы

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Действительный государственный советник

Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
«По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц»

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Действительный государственный
советник Российской Федерации 3 класса Д.В. Егоров

Источник: https://realty-konsult.ru/kvartira/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.