Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

Фасад многоквартирного дома: эстетические нормы и паспорт фасада

Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

0

16.07.2020 09:49 16 Июля 2020 в 9:49

Конструктивным элементом многоквартирного дома, формирующим общее восприятие и отражающим внешний вид, является фасад. Таким понятием обозначают внешнюю часть стены многоквартирного дома. Законом установлен определенный порядок использования фасада как собственниками, так и третьими (иными) лицами. Крайне важно использовать фасад правильно и не допускать порчи этой части общего имущества.

Порядок использования фасада как общего имущества

Статья 36 ЖК РФ относит фасад в состав общего имущества.В соответствии с пп. «Е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 фасад должен содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.Одновременно в состав работ по содержанию фасадов включается:- выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;- контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);- выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;- контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;- контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);- при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).

Пути использования фасада

Возможностей для использования фасада практикой наработано достаточно.1.Размещение на фасаде климатического оборудования собственниками.Чаще всего собственники размещают на фасаде свои кондиционеры. Если быть фанатом процедуры жилищных правоотношений, то в соответствии с п. 1 ст.

25 ЖК РФ, установка кондиционера или иного климатического оборудования является переустройством (т.е. установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующая внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

С другой стороны в соответствии с п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющие организации следят за недопущением:- самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;- окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;- крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.При этом, закон на федеральном уровне не уточняет, кто именно предоставляет подобные разрешения. Поскольку управляющие организации должны исходить из интересов собственников, целесообразно на общем собрании собственников проать по этому вопросу со следующей формулировкой: «О принятии решения об использовании фасадной стены МКД для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений МКД при условии соблюдения собственниками помещений МКД правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред управляющей организации или третьим лицам, причиненный в связи и(или) вследствие размещения инженерного и иного оборудования на фасаде МКД».Безусловно, такая формулировка не снимает с управляющей организации ответственность за содержание фасада как части общего имущества, но это важный правовой аргумент или «общественный договор», который заключили собственники, решив использовать фасад для целей установки кондиционеров. 2. Размещение рекламных и иных вывесок третьими лицами.Исходя из положений пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Причем такие решения принимаются 2/3 от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).Для размещения оборудования или рекламы иных (третьих) лиц на фасаде управляющая организация может использовать следующие виды договоров:- договор аренды фасада как части общего имущества- договор безвозмездного пользования- договор предоставления доступа и т.п.Выбор конкретного договора определяется целями сотрудничества с тем или иным контрагентом.

Паспорт фасада: надо ли его получать

Под понятием «паспорт фасада» понимается некое разрешение, которое выдается уполномоченным на то органом для совершения необходимых действий по изменению архитектурного и эстетического вида фасада.

Нужно также отдельно отметить практику, когда в условия договора об участии в долевом строительстве застройщики включают условие о недопустимости любых работ на фасаде без письменного разрешения застройщика или управляющей организации. На федеральном уровне процедура получения паспорта фасада не регламентирована. Как правило, этот вопрос урегулирован на уровне муниципалитетов.

Так, на основании Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе (решение Пензенской городской Думы от 26.06.2009 № 66-7/5) утверждены форма паспорта наружной отделки фасадов зданий, сооружений их частей и порядок согласования наружной отделки фасадов на территории города Пензы (Постановление администрации города Пензы от 22 июля 2015г. № 1161).

Согласно правилам благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе ремонт фасадов зданий, сооружений, элементов их декора, а также иных внешних элементов фасадов зданий и сооружений, в том числе ремонт, замена, установка порталов арочных проездов, кровель, крылец, ограждений и защитных решеток, навесов, козырьков, окон, входных дверей, балконов, наружных лестниц, эркеров, лоджий, карнизов, столярных изделий, ставень, водосточных труб, наружных антенных устройств и радиоэлектронных средств, светильников, флагштоков, настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, номерных знаков домов, влекущих изменение архитектурно-художественного облика, производится на основании паспорта наружной отделки фасада, согласованного с администрацией города Пензы. Паспорт наружной отделки фасада подлежит согласованию с администрацией города Пензы (Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Пензы) до начала выполнения работ, указанных выше. Подобные нормативные акты есть и в других городах, а ответственность за несоблюдение данных муниципальных правовых норм прописана в региональных КоАПах. Регулирование фасада уполномоченными органами видится правильной мерой, поскольку многоквартирные дома (особенно в исторической части города) формируют общий облик городского пространства. Сохранение такого облика является важной задачей с точки зрения комфорта городской среды и общественного пространства, создаваемого в том числе колоритом многоквартирных домов.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Программа для ТСЖ и УКот 1024 ₽/мес.

Учет, начисления ЖКУ, 1С:Бухгалтерия и работа с жильцами

Подробнее

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти

Другие публикации в блоге

Добровольное страхование жилья и включение платы за страховку в квитанцию управляющей организации: основания и процедура

Как управлять апартаментами: варианты работы в условиях отсутствия законодательного регулирования

Рассмотрение претензий о залитии в УО, ТСЖ

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog3/the-facade-of-an-apartment-building-aesthetic-norms-and-the-passport-o/

Незаконная реклама на фасаде МКД: порядок действий управляющей организации

Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

Не так давно в нашем блоге была статья об установлении Верховным судом РФ (ВС РФ) в своем определении по делу критериев законности рекламной вывески на многоквартирном доме (МКД).

Высший суд четко указал, что любые рекламные вывески, которые размещены с использованием общего имущества МКД, требуют обязательного согласования с собственниками путем принятия положительного решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД.

Однако, как правильно действовать управляющей организации (УО) при обнаружении такой незаконной рекламной конструкции на фасаде или ином общем имуществе дома? Ведь необходимо, чтобы ситуация разрешилась с наименьшими потерями, как моральными, так и финансовыми для УО (особенно финансовыми!).

Некоторые управляющие организации принимают решение просто демонтировать незаконные конструкции и вывески самостоятельно, устав предъявлять претензии к их собственнику.

Другие предпочитают действовать в судебном или административном порядке. Жаловаться на такого собственника в органы государственного жилищного надзора (ГЖН) – может выйти себе дороже.

Еще и управляющую организацию привлекут, недолго думая: за что – найдут.

Но желательно все свои действия совершать на основании норм закона. Иначе можно и в ответ получить иск о причинении ущерба от собственника незаконной рекламы. Ведь право УО на демонтаж незаконных конструкций прямо не прописано в законе, хотя управляющая организация и должна осуществлять контроль за состоянием общего имущества (ОИ) МКД.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, разрешить рекламную или иную вывеску на фасаде либо стене МКД может только общее собрание собственников этого дома.

Однако данное требование не распространяется на информационные вывески, которые обязательно должны быть размещены в силу Закона о защите прав потребителей продавцами, исполнителями услуг и иными лицами, осуществляющими свою предпринимательскую деятельность, которая связана с обслуживанием потребителей.

На предмет разрешенных размеров, количества, мест размещения таких информационных вывесок необходимо подробно изучить нормы федерального законодательства, законодательства субъекта РФ, а также нормативно-правовые акты органов местного самоуправления. Обычно эти требования закреплены в правилах благоустройства городов и поселений. Подробно разъяснены требования к информационным вывескам и различиях между информационными и рекламными вывесками в письмах Федеральной антимонопольной службы.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 38-ФЗ от 13.03.2006 г.

«О рекламе» (далее – Закон о рекламе) информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, является рекламой и должна в связи с этим отвечать требованиям, предъявляемым Законом о рекламе.

Пунктом 1 и 2 статьи 3 Закона о рекламе установлено понятие рекламы товара:

  • реклама – информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке;
  • объект рекламирования – товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама.

Пунктом 2 части 2 статьи 2 Закона о рекламе установлено, что указанный Закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьями 9, 10 Закона от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы, сведения о государственной регистрации, наименование зарегистрировавшего органа, сведения о лицензии (при ее наличии).

Также разъяснения законодательства по данному вопросу содержатся и в письмах Федеральной антимонопольной службы от 15 марта 2010 г. № АК/6745 «О размещении вывесок на многоквартирных домах» и № АК/47658/13 от 28.11.2013 г. «О квалификации конструкций в качестве рекламных или информационных».

Если, изучив фактические обстоятельства и нормативную базу, управляющей организацией будет установлено, что вывеска носит рекламный характер и не соответствует требованиям закона об информационной вывеске юридического лица или индивидуального предпринимателя, необходимо, в первую очередь, закрепить в письменном акте сам факт нарушения закона и прав собственников МКД.

Пунктом 13 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

(далее – Правила 491) предусмотрено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Пунктом 14 Правил 491 установлено, что результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее – акт осмотра).

Таким образом, управляющая организация должна провести внеочередной осмотр общего имущества МКД и составить акт осмотра.

При этом желательно присутствие нескольких собственников помещений МКД, членов Совета МКД или Председателя Совета МКД. По возможности нужно пригласить и собственника незаконной вывески.

Форма акта законом не установлена, но можно применить типовой акт осмотра, используемый для сезонных осмотров ОИ МКД (весенних и осенних).

После составления акта осмотра необходимо направить в адрес собственника вывески претензию о необходимости демонтировать незаконную рекламу, размещенную с использованием общего имущества МКД.

Примерная форма претензии:

ФИО ИП или наименование ЮЛ

Претензия

о необходимости демонтажа незаконно установленной рекламной конструкции.

В силу положений пункта 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и части 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принятого в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ.

Однако в нарушение вышеназванных норм закона вашей организацией незаконно, без согласия на то собственников помещений многоквартирного дома № 7 по улице Чистопольской города Иваново на фасаде (или ином месте) указанного дома была размещена рекламная вывеска, которая не является информационной вывеской в силу норм Закона о защите прав потребителей и Правил благоустройства города Иваново.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

(далее – Правила 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе и:

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

10 декабря 2018 года представителями управляющей организации МКД ООО «Умный дом» с участием представителей собственников помещений дома был составлен акт осмотра общего имущества многоквартирного дома, в котором отражен факт размещения Вашей несогласованной рекламной вывески.

Учитывая изложенное, настоятельно требуем в срок до 25 декабря 2018 года произвести демонтаж незаконной рекламной вывески. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд с иском об обязании демонтировать незаконную рекламную вывеску с возложением на Вашу организацию всех судебных расходов и расходов по принудительному исполнению решения суда.

Руководитель ООО «Умный дом» _____________ И.И. Петров

Претензию необходимо вручить нарочно с отметкой о вручении либо направить заказным письмом с описью вложения, то есть способом, который позволит подтвердить факт отправки и получения претензии.

Если нарушитель не явится за письмом на почту, то претензия все равно считается полученной. Главное, чтобы она была направлена по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.

В случае неисполнения требования о демонтаже незаконной рекламы в установленный в претензии срок, необходимо разрешать спорную ситуацию в судебном порядке во избежание каких-либо негативных последствий со стороны ГЖН. Самовольный демонтаж силами собственников или управляющей организации запросто может вылезти боком: может даже придется возмещать ущерб собственнику незаконной рекламы, если он пойдет в суд.

Примером взыскания ущерба от незаконного демонтажа может служить следующее судебное решение.

Постановление АС Северо-Западного округа от 7 февраля 2017 г. по делу № А56-4625/2016: «…Согласно протоколу от 15.02.

2014 № 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энгельса, дом 111, корпус 1, собственниками помещений было принято решение наделить управляющую организацию ООО «ЖКС № 2 Выборгского района» необходимыми полномочиями по устранению нарушений в отношении использования общего имущества третьими лицами в отсутствие согласия собственников, а также обязать демонтировать незаконно установленные на фасаде дома рекламные конструкции и вывески (пункт 3).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a69d3df4bf161c07b4caf03/nezakonnaia-reklama-na-fasade-mkd-poriadok-deistvii-upravliaiuscei-organizacii-5c4ee9723cf90800af05a4eb

Верховный суд: Реклама на любой части дома без согласия жильцов запрещена

Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда разбирал спор коммерсантов и ТСЖ. Спорили стороны о рекламе на жилом доме. Важный момент спора – висела эта броская реклама мебельного салона не на самом доме, а на его “нежилой” части – пристройке к дому, в которой размещался магазин.

Сегодня не только в больших, но уже и в малых городах трудно найти многоэтажное здание без рекламы. Споры по поводу таких билбордов на жилых многоквартирных домах уже, кажется, несколько лет назад разрешились.

Если на доме размещена реклама, то собственники квартир получают за это либо живые деньги, либо вычеты из расходов на общедомовые траты. Например, капремонт, ремонт подъездов.

Такие отчисления – серьезное социальное подспорье для сотен тысяч семей.

Реклама, размещенная на фасаде многоквартирного дома без согласия собственников помещений и соответствующего договора, незаконна

Но коммерсанты продолжают искать в этом правиле лазейки, позволяющие не платить жильцам положенных им отчислений. Одна из таких лазеек – размещение рекламы на пристроенных к дому помещениях, в которых, как правило, размещают магазины, клубы, разнообразные салоны. Вот для такого случая и важны разъяснения Верховного суда РФ.

Верховный суд расширил право управдомов на доступ в квартиры граждан

В суд обратилось ТСЖ, а ответчиком по иску стал магазин, который арендует коммерческое помещение в многоквартирном доме. Спорная вывеска, из-за которой начался суд – с наименованием мебельного бренда, – была установлена магазином на “своем”, то есть “нежилом” фасаде, прямо над окнами второго этажа арендованных нежилых помещений.

В первой инстанции магазин победил. Вот какие аргументы в пользу такого решения привел суд. По его мнению, у многоквартирного дома есть нежилая пристройка, “которая имеет фасад, отличный от стен жилого дома”.

И спорная вывеска расположена на фасаде именно нежилой пристройки, в которой “жилые помещения отсутствуют”. При размещении вывесок ответчиком “не задействованы инженерные элементы дома, находящиеся в общей долевой собственности всех собственников помещений”.

Да и информация на спорной вывеске, по мнению суда, это просто “сведения о виде деятельности организации в целях доведения этой информации до потребителей”.

В этих сведениях “нет ни конкретных указаний на товар (работы, услуги), ни на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной”.

Вот с такими выводами Верховный суд и не согласился. По его мнению, спорная вывеска – именно реклама. И вот почему.

Так называемые “нерекламные” вывески с информацией для потребителей, по местным правилам благоустройства, должны располагаться у входа или на входных дверях в здание, помещение, а их допустимый размер составляет не более 60 см на 40 см. Вывеска, из-за которой начался наш спор, имеет размеры 0,9 м на 6 м и расположена вовсе не у входа.

Но даже не это главное – вывеска “не содержит всех необходимых сведений, предусмотренных Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, в том числе сведения о режиме работы и организационной форме”.

Верховный суд объяснил, как действует соглашение о разделе имущества

А еще есть Закон “О рекламе”. В его статье 19 сказано следующее: установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция.

В самом Жилищном кодексе есть статья 36.

В ней записано, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и “иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома”. Исходя из технической и разрешительной документаций на здание многоквартирного дома, фасадная часть жилой и административной части здания входят в состав общего имущества собственников помещений.

А еще кодекс говорит о том, что объекты общего имущества в многоквартирном доме передавать “иным лицам” можно, но только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании.

В нашем случае общим собранием собственников этого дома было принято решение “о взимании платы за использование общего имущества для размещения рекламных конструкций и вывесок”.

Но рекламодатель все обращения банально проигнорировал.

В Гражданском кодексе (статья 304) сказано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из этой нормы вышестоящий суд делает вывод – есть основания для “обязания собственника рекламной конструкции осуществить ее демонтаж, а также уплатить плату за ее размещение на основании утвержденных собственниками ставок за размещение рекламных конструкций”.

Вывод суда: реклама размещена в отсутствие согласия собственников и заключения договора, а стало быть – незаконно.

Источник: https://rg.ru/2020/01/27/verhovnyj-sud-reklama-na-liuboj-chasti-doma-bez-soglasiia-zhilcov-zapreshchena.html

Блог

Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

Хозяин-барин… Такими привыкли считать себя граждане, обладающие на праве собственности имуществом.

И такая позиция укрепляется уже более 10 лет с принятия «нового» Жилищного кодекса, значительно расширившего права собственников помещений в многоквартирном доме (далее-МКД). Жаль, что хотя бы минимальные юридические азы не преподаются в нашей стране со школьной скамьи.

Иначе бы такие «хозяева» лучше понимали, насколько много у них обязанностей в связи с наличием «оного» имущества. И едва ли обязанности перекрывают существующие права.

В настоящей статье хочется затронуть весьма интересную тему о замене собственниками помещений в МКД окон в принадлежащих им квартирах.

При принятии решения об установке синего окна (под цвет настроения, наверное) с целью его сочетания с любимыми шторами или по принципу «не как у всех», владелец даже не задумывается, что окна в качестве средства выражения являются неотъемлемой частью здания.

А зрительное восприятие фасада дома с синеньким окном в его середине может повлиять даже на стоимость жилья в таком доме.

При проектировании многоквартирного дома архитекторы учитывают не только первостепенные «насущные» особенности технических характеристик МКД, но и его визуальное восприятие за счёт ширины и глубины установки окон, расстояния между ними, материала, а также цвета, являющегося немаловажной составляющей эстетической целостности фасада.

Изменение размера либо формы лишь одного окна зачастую уродует замысел строителей, а в расширенном понятии – и архитектуру города в целом.

Для надзорных органов, разрешивших заменить «окошко», в первую очередь важна безопасность жителей МКД и соблюдение строительных норм при его установке.

А как быть с «модой» на цвет, если новостройка в ближайшие 100 лет не будет представлять исторической ценности и таких согласований «в цвете» в отделе архитектуры и градостроительства города не требуется?

Ларчик открывался просто. Законодатель возложил такой «цветной надзор» на управляющие организации (далее-УО):

В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.

2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее-Постановление № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории; самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания….».

А согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: ….поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Нарушение вышеуказанных норм права для УО грозит стать административным правонарушением, предусмотренным статьей 7.

22 КоАП РФ, согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме…

В соответствии с п.п.1.1 ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, … и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Таким образом, УО отвечают не только за то, чтобы жители МКД были живы и здоровы, но и за эстетический вид их жилища.

Как наказать любителей поменять цвет окон на «весёленький зеленый» или «брутально-черный»?

Безусловно, большинство судебной практики ориентировано на ответственность, предусмотренную статьей 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями».

Данная норма предусматривает предупреждение либо наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению.

А вот самовольная перепланировка, предусмотренная п.2 данной статьи наказывается штрафом от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Муниципальными образованиями РФ зачастую выносятся локальные законы, регулирующие вопросы перепланировок и отдельных вопросов, касающихся правил пользования помещениями в МКД.

Яркий пример судебной практики (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13378/2016 подтверждает наличие административной вины в таких случаях:

«…В силу статьи 12 Закона Свердловской области от 14.06.

2005 № 52-03 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, включая установление дополнительных элементов и устройств, повлекшие нарушения муниципальных нормативных правовых актов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей.

Решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2012 №29/61 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 6 Правил собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечить: содержание объектов внешнего благоустройства, малых архитектурных форм, фасадов зданий, указателей домовых номерных знаков и своевременное проведение их ремонта.

В силу пункта 102 Правил фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.

В соответствии с пунктом 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается: 

  • создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов,
  • замена облицовочного материала,
  • покраска фасада, его частей в цвет, отличающийся от цвета здания,
  • изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока,
  • установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).

Согласно пункту 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:

  • самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов;
  • самовольное нанесение надписей;
  • нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.

Заявителем допущено самовольное изменение внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, что подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования состояния территории от 27.01.2016 № 16/22/1, протоколом об админи

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/khochetsya-pomenyat-tsvet-okna-izuchim-posledstviya/

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Нарушение архитектурного облика многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459-verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.