Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов

Блог

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов

Всем более-менее юридически осведомленным людям известна статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), которая говорит о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из части 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Но в отрасли ЖКХ в нашей стране даже нормы гражданского законодательства не действуют или действуют странным образом, когда это выгодно судам и надзорным (административным) органам, которым, по-видимому, дана однозначная «негласная» установка всеми способами пополнять бюджеты разных уровней при помощи многочисленных штрафов должностным и юридическим лицам. Не знаю, была ли такая установка на самом деле, но практика судов и административных органов только подтверждает данное мнение…

И в результате все принципы административного права, а именно: наличие вины во вменяемом административном правонарушении, наличие события или состава административного правонарушения, выбор надлежащего субъекта административного правонарушения, нарушаются практически на всех этапах административного производства.

Наверное, ни один юрист, работающий в сфере ЖКХ не вспомнит ни одного случая прекращения административного дела в административных органах на основании отсутствия вины управляющей организации либо на основании отсутствия события или состава административного правонарушения.

Как сказала мне как-то заместитель областного Роспотребнадзора при рассмотрении административного дела о привлечении управляющей компании к ответственности: «А кого же мы накажем, если не управляющую компанию?» Типа, предложите варианты, ведь мы не можем никого не наказать… То есть, представителю юридического лица, было предложено найти надлежащего субъекта административного правонарушения. Только непонятно, почему этим не заняться самому административному органу, ведь это их прямая обязанность…

Да и суды, в большинстве своем не любят выносить непопулярные «отказные» решения о прекращении административных дел, если протокол уже составлен или постановление о привлечении к административной ответственности уже вынесено административным органом.

Ведь оправдать всегда сложнее, чем обвинить: для этого нужны железобетонные аргументы, очень высокий профессионализм и, прежде всего, смелость.

Но и это может в дальнейшем никак не помочь в вышестоящих инстанциях, которые легко отвергнут все аргументы «за», одной фразой, что выводы суда не соответствуют нормам закона, особо не стараясь конкретизировать и обосновывать такие свои выводы…

Все вышесказанное в полной мере относится и к небезызвестной ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее по тексту – КоАП РФ), которая частенько применяется к управляющим организациям органами государственного жилищного надзора (далее по тексту –органы ГЖН).

Согласно ст. 7.

22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Санкции указанной статьи – наложение административного штрафа на должностных лиц от 4 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

То есть, субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов (МКД).

Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет собственник. Для содержания МКД собственники вправе выбрать управляющую организацию либо выбрать способ непосредственного управления (при наличии определенных условий) в силу ст. 161 ЖК РФ.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений на основании договора управления.

А если собственниками выбран способ управления МКД – ТСЖ то, соответственно, ответственность по данной статье КоАП РФ, несет ТСЖ на основании своего устава.

Казалось бы, ясно и понятно: лицом, ответственным за содержание МКД, является управляющая организация или ТСЖ при выборе способа управления собственниками указанных организаций для управления и содержания МКД.

При непосредственном способе управления нет у многоквартирного дома управляющей организации, а есть подрядная организация, нанятая собственниками для выполнения определенных работ на основании договора подряда.

И не запрещено законом иметь 10 таких подрядчиков для выполнения разных работ. В договоре на выполнение работ по содержанию МКД стороны оговаривают конкретные условия и конкретный объем работ, подлежащий выполнению и оплате собственниками.

Обязательных требований закона к таким договорам не имеется.

То есть лицом, ответственным за содержание МКД, априори подрядчик не может стать, так как невыполнение им условий договора подряда на выполнение работ подпадает под гражданско-правовую ответственность, а никак не под административную.

Но в нашей стране при разрешении дел в судах случаются и не такие чудеса, которые противоречат самому смыслу непосредственного управления МКД, да и общим началам гражданского законодательства РФ.

Суды легким движением руки своими выводами в решениях по административным спорам об оспаривании привлечения к административной ответственности по ст. 7.

22 КоАП РФ легко уравняли организации, которые выполняют работы, по сути, по подрядному договору и управляющие организации, осуществляющие управление и содержание МКД на основании договоров управления, а также назначили подрядчиков – лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов.

Именно такие выводы сделал высший суд страны в Постановлении ВС РФ от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814:

«…Согласно части 1.

2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

То есть, законодательно определенный предмет договора управления многоквартирным домом и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается (в частности, в предмет последнего из названных договоров не входит предоставление коммунальных услуг).

Частью 2.

1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), – в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных норм суды признали, что при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом спорный договор не признан судами договором подряда на ремонт общего имущества жилого дома, о котором упоминается в последнем абзаце пункта 3.

1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11, а признан договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1.

2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/administrativnoe-pravonarushenie/otvetstvennost-upravlyayushchey-organizatsii-po-st-7-22-koap-rf-pri-neposredstvennom-upravlenii-mkd/

Статья 7.22 КОАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, –

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

См. все связанные документы >>>

Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

https://www.youtube.com/watch?v=G_SdVV9g6sg

Объектом правонарушения являются общественные отношения в сфере собственности на жилые помещения.

Организация содержания и ремонта жилищного фонда – государственного, муниципального и частного – осуществляется с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности содержатся в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” (далее – Правила N 170).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила N 491).

Следует учитывать, что управляющие компании при оспаривании привлечения их к ответственности в рамках комментируемой статьи ссылаются на то, что Правила N 170 и Правила N 491 носят лишь рекомендательный характер. Однако, судебная практика признает такую позицию ошибочной.

ПРИМЕР.

“Довод заявителя о том, что Правила N 170 и Правила N 491 не подлежат применению, так как носят рекомендательный характер, отклоняется судом кассационной инстанции, так как данные правила разработаны в соответствии с жилищным законодательством, определяют порядок эксплуатации, обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда лицами, на которых возложены эти обязанности в целях обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, поэтому оснований для неприменения названных Правил у ответчика не имелось и суды правильно руководствовались ими при принятии судебных актов” (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу N А31-7300/2009).

Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.

2 Жилищного кодекса РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с п. 1.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищным кодексом РФ случая.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г.

N 255-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны были получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

ПРИМЕР.

“…поскольку с 01.05.2015 деятельность по управлению многоквартирными домами, осуществляемая на основании договора управления, ведется обществом на основании лицензии, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме является лицензионным требованием.

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным жилым домом с нарушением лицензионных требований представляет собой состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Часть 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в рассматриваемой части является специальной правовой нормой (применяется только в отношении лицензиатов), которая имеет приоритет над общей нормой, установленной в ст. 7.22 КоАП РФ (применяется ко всем лицам, ответственным за содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме).

Источник: https://RuLaws.ru/koap/Razdel-II/Glava-7/Statya-7.22/

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов

Административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ возникает для управляющих компаний, если они нарушили правила содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений. За подобное нарушение юридическим лицам могут назначить штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Сегодня мы расскажем, почему ГЖИ проводят проверки управляющих компаний и привлекают их к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.Как суды разрешают споры об общем имуществе МКД

Расширился перечень оснований для проведения проверки

Так случилось после введения лицензирования деятельности по управлению МКД. ГЖИ провела внеплановую выездная проверку управляющей компании, в ходе которой проверила, как та соблюдает требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Эти правила утвердило Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Без нарушений не обошлось, ГЖИ обнаружила, что:

  • при входе на лестничную площадку нет плиточного покрытия ступеней и пола крыльца;
  • нарушен отделочный слой ограждений крыльца до кирпичной кладки и часть стены дома;
  • на лестницах нет поручней;
  • на лестничных клетках не проводится уборка;
  • на фасаде в зоне цокольного этажа облупилась штукатурка;
  • распределительные устройства не закрыты.

Эти нарушения стали основанием для привлечения управляющей компании к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. УО попыталась опротестовать проверку, сослалась на то, что у ГЖИ её вовремя не уведомила.

Суд решил иначе. Он заметил, что ко всем отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ. Им же учтены правила проведения внеплановой проверки.

Внеплановая проверка по основаниям п. п. 1, 4, 5 ч. 10 ст. 19 N 99-ФЗ и по заявлениям граждан, информации от ОГВ, ОМС и СМИ проводится без согласования с прокуратурой и без предварительного уведомления лицензиата (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).

В данном случае проверка проводилась по обращению жильца дома – он заявил о нарушении правил предоставления коммунальных услуг.Всё о проверках ГЖИ и административной ответственности в сфере управления МКД

Предписание по итогам проверки

ГЖИ сможет привлечь управляющую организацию к административной ответственности, даже при отсутствии предписания по итогам проверки. Её не остановит даже плачевное финансовое состояние управляющей компании.

Инспекция провела проверку многоквартирного дома и выявила нарушения Правил N 170. Управляющую компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

УО постановление обжаловала, потому что, по её мнению, ГЖИ должна была предоставить управляющей организации возможность устранить выявленные нарушения. К тому же штраф назначили непомерно большой.

Суд не удовлетворил требования. Он объяснил, что не выдача предписания для устранения выявленных нарушений не является основанием освобождения от административной ответственности.

Суд пояснил, административный штраф не зависит напрямую от платёжеспособности управляющей компании. Что касается расходов, связанных с выполнением обязательств по договору управления МКД по содержанию и текущему ремонту дома с учётом его естественного износа, – они считаются предпринимательским риском УО.Как управляющей организации защитить лицензию в суде

За нарушение лицензионного требования – ответственность по ст. 14.1.3

Некоторые нарушения Правил N 170 суды расценивают как нарушение лицензионных требований.

Например, нарушение правил содержания и ремонта МКД, которое допустила УО, суды квалифицируют по ч. 2 ст. 14.1.3, а  не по статье 7.22 КоАП РФ. Ответственность, конечно, серьёзнее. Административный штраф для юридических лиц – от 250 000 до 300 000 рублей.

Такую позицию высказал Санкт-Петербургским городским суд по делам:

Предпринимательская деятельность по управлению МКД подлежит лицензированию (п. 51 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ). Эта же норма отражены в ст. 192 ЖК РФ: для деятельности УО по управлению МКД нужна лицензия.

Лицензию нужно было получить до 1 мая 2015 года, сейчас без неё работать нельзя. Лицензия не требуется ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским кооперативам (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужна лицензия ещё в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 200 ЖК РФ случая.

Управляющая домом организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержит общее имущество в надлежащем виде и предоставляет коммунальные услуги жителям дома (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 года N 1110 утвердило Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД. П. 3 этого постановления говорит, какие существуют лицензионные требования:

После того, как управляющая организация получила лицензию, в её отношении осуществляется лицензионный контроль. Он нужен чтобы проверить, хорошо ли УО соблюдает лицензионные требования.

Государственный жилищный надзор не проводится в отношении управляющих организаций, управляющих домами по лицензии (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ). Если лицензии нет, но организация управляет домами, тогда в её отношении осуществляется государственный жилищный надзор, а не лицензионный контроль.

Надлежащее содержание общего имущества в МКД – лицензионное требование (п. 7 ч. 1 ст. 193, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

Нарушения Правил N 170 суды сочли ненадлежащим содержанием общего имущества и неисполнением обязанностей по договору управления. Соответственно, квалифицировали это как нарушения лицензионных требований.

Источник: https://roskvartal.ru/zaschita-v-sudah/8195-proverki-upravlyayuschey-kompanii-i-otvetstvennost-po-st-7-22-koap-rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.