Незаконный реконструкция

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Незаконный реконструкция

На днях собственник уже во второй инстанции узаконил самовольные работы на Ново–Александровской ул., 3, где часть исторического здания уничтожили под видом капремонта. Обветшавший фрагмент этой краснокирпичной постройки снесли в мае 2019 года, намереваясь воссоздать его затем в прежних габаритах.

Госстройнадзор (ГСН) счел работы незаконными и попытался привлечь собственника, ООО “Амбрелла”, к ответственности. Но тот оспорил выданное службой постановление в арбитраже.

В качестве доказательства компания предоставила заключение специалиста, что работы являются капремонтом, а значит, разрешение на них не требуется.

Убедительности такой позиции могло добавить то, что сохраненная часть здания как раз проходила ремонт.

Служба, в свою очередь, предоставила заключение, что проведена реконструкция. Суду убедительнее показалась версия собственника, в чью пользу в январе 2020–го он и вынес решение. Тогда ГСН подал апелляционную жалобу. Но, как сообщили “ДП” в ведомстве, опять проиграл: в четверг, 14 мая, апелляционная инстанция оставила прежнее решение в силе. В службе думают, стоит ли идти дальше.

С газом

Владельцы самовольных построек не всегда так удачливы, но упорны они бывают часто. Такие разбирательства в Петербурге растягиваются не менее чем на год. Полгода занимает подготовка документов, еще столько же — собственно судебный процесс с учетом апелляции. На исполнение решения отводится еще полгода, а то и год. Но исполнять их порой как будто не спешат.

Так, почти 2 года длится история с ресторанной надстройкой — террасой над крыльцом ДК им. Газа на пр. Стачек. Иск о ее сносе был подан в 2018 году к владельцу здания, ПАО “Кировский завод”. Но затем Госстройнадзор сам судиться передумал, так что представитель службы даже не явился на заседание — чем дал повод думать, что вопрос закрыт.

“Суд полагает, что истец утратил интерес к спору, о чем свидетельствует отсутствие его представителя в последних судебных заседаниях, а также неисполнение определений суда”, — говорилось в итоговом определении.

Дело было в том, что сносом решил заняться сам Кировский завод. Он в 2019–м подал иск к арендатору ДК, ЗАО “Дворец культуры и техники имени И. И. Газа”, “об обязании привести здание в состояние, предшествующее самовольной реконструкции, путем демонтажа надстройки над вестибюлем входа в концертный зал”. Госстройнадзор присоединился к этим требованиям.

В августе 2019–го суд удовлетворил иск, но ответчик, “Дворец культуры…”, пошел в апелляцию. В ноябре 2019–го решение было оставлено в силе Тринадцатым арбитражным апелляционным судом. Тем не менее, как сообщила “ДП” градозащитница Ольга Литвинова, перед началом самоизоляции надстройка сохранялась.

В очередь с исками

Еще один непростой сюжет — с “Лениздатом”. Почти год, с июня 2019–го, тянется инициированный Госстройнадзором судебный процесс по поводу сноса самовольной надстройки над зданием “Лениздата” на наб. реки Фонтанки, 59. Заседания откладывались и переносились в связи с тем, что инвестор, ООО “Стройинвест”, подал встречный иск о сохранении постройки.

По ходатайству компании была назначена судебная экспертиза — ее доверили экспертам ООО “Модуль–проект”. Результаты недавно были представлены в суд, следует из материалов дела. Очередное заседание назначено на 2 июня.

Интересно, что по поводу этой надстройки в суд с требованием сноса обратился не только Госстройнадзор, но и КГИОП.

Но комитет по охране памятников подал свой иск позже — в июле, поэтому в итоге производство по этому делу было приостановлено до вступления в силу решения по иску Госстройнадзора.

Веселенький домик

Надстройки ДК и “Лениздата”, а также флигель на Ново–Александровской сравнительно малозаметны в масштабе этих зданий. Но есть примеры, когда существенно искажается весь облик исторических построек в центре. Один из свежих — здание на Английском пр., 60 (на углу с Люблинским пер.).

ООО “Техинвест” надстроило этот трехэтажный флигель мансардой. Вдобавок изменило колеровку — монотонные прежде фасады стали разноцветными, а на окнах появилась мелкая расстекловка. Как выяснил Госстройнадзор, собственник возвел ограждающие конструкции четвертого этажа из кирпича и газобетона без разрешения на строительство. Ведомство обратилось в суд.

КГИОП предоставил туда отзыв о том, что заключения о соответствии режимам не выдавал. Суд счел, что реконструкция была самовольной.

В марте он обязал “Техинвест” в течение года со дня вступления решения в силу привести объект в первоначальное состояние.

“Суд полагает, что срок 12 месяцев является разумным и достаточным для исполнения ответчиком принятого судом решения”, — говорится в решении.

Но и здесь собственник исполнять решение не спешит: на днях фирма подала жалобу в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Есть с кем посудиться

Похожая история с надстройкой флигеля произошла чуть ранее на ул. Черняховского.

В марте 2019 года Смольнинский районный суд удовлетворил иск Госстройнадзора с требованием снести надстроенный без разрешения четвертый этаж дореволюционного здания на ул. Черняховского, 39.

Ответчиками выступали частные лица, Анна Назаренко и Лилия Чупракова. Предпринимательницы также не сдавались и пошли в апелляцию. Но в декабре решение устояло.

Добавим, что в нынешнем году ГСН обратился в суд с исками по поводу надстройки дореволюционного здания на ул. Степана Разина, 9, лит. Д (ответчик — собственник ООО “Степан Разин девелопмент”).

Рассматривается возможность подачи иска по Полюстровскому пр., 41 (владелец — ООО “Торгинвест”). А в минувшем году служба подписала мировое соглашение по дому на Сердобольской ул., 33, в соответствии с которым собственница, Анна Андрианова, обязалась разработать и согласовать проектную документацию на два дополнительных этажа.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/05/18/Rastem_potihonku

Проблема легализации самовольно реконструированного нежилого объекта недвижимости

Незаконный реконструкция

Кобков, С. С. Проблема легализации самовольно реконструированного нежилого объекта недвижимости / С. С. Кобков. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 50 (288). — С. 519-520. — URL: https://moluch.ru/archive/288/65318/ (дата обращения: 21.10.2020).



Ключевые слова: самовольная реконструкция, аналогия закона, правовое регулирование.

Реконструкция жилых и нежилых помещений требует соблюдения определенного порядка согласования. Однако на практике собственники нежилых помещений, равно как и жилых, производят реконструкцию без выданных разрешений и, по завершении реконструкции, пользуются ей и владеют как своим собственным, не задумываясь о последствиях.

Нуждаемость в разрешении появляется тогда, когда возникает необходимость (яркий пример, купля-продажа, аренда и иные действия, связанные с распоряжением нежилого объекта недвижимости).

Как правило, при подаче собственником соответствующего запроса о выдаче разрешения на легализацию реконструкции, орган местного самоуправления зачастую отказывает, мотивируя несоблюдением порядка получения указанного разрешения.

Впоследствии, собственник такой реконструкции вынужден обратиться в суд.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) не регулирует вопросы в отношении самовольной реконструкции нежилого помещения. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность для легализации жилого помещения только в случае перепланировки либо переустройства. Для нежилых помещений такой возможности не предусмотрено.

Следует иметь ввиду, что в отличие от перепланировки согласно ст. 14 Градостроительного кодекса целью реконструкции является изменение параметров здания или его частей (технические характеристики, в частности, площадь, высота) либо замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций здания, кроме отдельных частей конструкций на аналогичные, которые ухудшают показатели.

В связи с этим возникают все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Это значит, что процедура легализации самовольной реконструкции имеет такой же порядок легализации как самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ, а не по нормам ЖК РФ.

При этом при реконструкции должны учитываться конструктивные, пожарные и иные характеристики надежности и безопасности, состояние которых не угрожает жизни и здоровью граждан.

Судебная практика арбитражных судов по делам о сохранении самовольной реконструкции нежилых объектов показывает, что применение аналогии закона в таких делах является неверной и не раз отмечалось судами, что вопрос о реконструкции не урегулирован законодателем.

Так Федеральное государственного бюджетного учреждения «Администрация морских портов Приморского края и Восточной Арктики» обратилась в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о сохранении нежилых помещений. Судом устанавливалось, является ли нежилой объект недвижимости перепланированным или реконструированным для принятия дальнейшего решения по конкретному делу. По итогу суд признал данный объект перепланированным, отмечая по ходу дела, что в гражданском законодательстве нормы, регулирующие последствия проведения самовольной реконструкции нежилых помещений, отсутствуют. В то же время, существенное сходство правоотношений между перепланировкой спорного объекта и в жилых помещениях, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, позволяющие квалифицировать незаконно проведенную перепланировку как самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения в порядке аналогии закона [1]. Из этого следует, что ЖК РФ закрепляет возможность легализацию в отношении самовольное переустройство и (или) планировку для нежилых помещений по аналогии закона, а в отношении реконструкции — отсутствует.

Также интересны случаи, когда лицом осуществлена самовольные реконструкция и перепланировка нежилого помещения, в результате которых меняется общая площадь объекта. Как правило, суды рассматривают и регулируют данные изменения путем реконструкции и перепланировки не в совокупности, а по отдельности.

Так ЗАО «Росстрой» обратилось в арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по охране объектов культурного наследия Вологодской области о сохранении нежилого здания в реконструированном, переустроенном, перепланированном состоянии.

По мнению суда, вопрос о реконструкции следует решать в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения, то есть аналогия закона, а именно по ст. 222 ГК РФ. Что касается переустройства и перепланировки, то суд по данному делу применяет ст. 29 ЖК РФ, несмотря на то, что данная норма регулирует положения о многоквартирном доме (далее — МКД) [2]. Отсюда следует тот факт, что если для МКД данная норма предусмотрена, то для домов индивидуальной застройки должна по смыслу толкования применяться другая норма, которая в свою очередь не может быть точно определена.

На наш взгляд, сложившийся подход является ошибочным, поскольку по своей правовой природе жилые и нежилые помещения — это разные объекты, к которым предъявляются различные строительные, градостроительные, пожарные требования.

Исходя из вышесказанного, можно заключить, что отсутствие правового регулирования реконструкции означает пробел в законодательстве, который должен быть восполнен.

Мы считаем, что поскольку реконструкция является на сегодняшний день довольно распространенным явлением, регулирование которого по аналогии закона невозможно из-за образующихся коллизий, то должна быть норма, которая будет решать вопрос о самовольной реконструкции в отношении нежилых объектов недвижимости, при этом учитывая их правовую природу и режим.

Литература:

  1. Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А51–16872/2017 / [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/6hGpIEdn16Zd/;
  2. Решение от 23 ноября 2018 г. по делу № А13–16411/2018 / [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/anb0M28OdoZ2/

Основные термины(генерируются автоматически): самовольная реконструкция, ГК РФ, РФ, отношение, помещение, Приморский край, реконструкция, арбитражный суд, Вологодская область, жилое помещение.

Источник: https://moluch.ru/archive/288/65318/

ВС: Самовольно реконструированное здание подлежит сносу, только если его нельзя вернуть в прежнее состояние

Незаконный реконструкция

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, при каких условиях иск о сносе самовольно реконструированной недвижимости может быть удовлетворен (Определение № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2018).

Три инстанции подтвердили необходимость сноса гостиницы

Администрация г. Краснодара, обратившись в Арбитражный суд Краснодарского края, потребовала обязать индивидуального предпринимателя Катрин Атаеву-Добришман снести самовольную постройку.

Администрация пояснила, что спорный объект капитального строительства расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Однако при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства соответствующее управление администрации города выяснило, что на участке ответчика расположено трехэтажное строение с вывеской «Бестужевъ», которое используется в качестве гостиницы.

При этом разрешение на строительство гостиницы не выдавалось, а по данным ЕГРН на этом участке расположен жилой дом.

ВС разбирался в деле о самовольной постройке, о судьбе которой было заявлено два встречных требованияСуд указал, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку

Истец сообщил, что участок Катрин Атаевой-Добришман расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах г. Краснодара, в рамках которой не предусмотрена возможность использования земли под размещение гостиниц. Дополнительно администрация указала, что объект возведен без соблюдения минимально допустимых отступов.

АС Краснодарского края признал требования о сносе спорного объекта обоснованными. Сославшись на ст. 222 ГК, он решил, что возведенное ответчиком здание является самовольной постройкой, реконструкция которого проведена без необходимого в силу ст.

49 и 51 Градостроительного кодекса РФ. Суд также учел то, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы, в то время как располагается оно на земельном участке, не предназначенном для этой цели.

Кроме того, первая инстанция установила, что при возведении объекта были нарушены максимальный процент застройки земельного участка, минимальный отступ зданий от границы, отделяющей участок от территории общего пользования, добавив, что ступени здания расположены на землях общего пользования. Выводы АС Краснодарского края поддержали апелляционная инстанция и суд округа.

ВС напомнил о своих разъяснениях

Верховный Суд указал, что согласно п. 26 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков, связанных с самовольной постройкой, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу.

В п. 28 того же постановления указано, что положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом суд обязывает снести самовольно реконструированную недвижимость лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Проанализировав обстоятельства дела, Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к выводу, что нижестоящие инстанции не оценили ряд фактических обстоятельств.

Так, часть спорной постройки (одна литера) была возведена на основании разрешения на строительство и сдана в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Наличие каких-либо нарушений при возведении этой литеры до проведения реконструкции дома суды не установили, подчеркнул ВС. Кроме того, добавил он, возведению другой литеры (пристройки к дому) предшествовало получение разрешения на реконструкцию, на что указывала ответчик.

Между тем выданные параметры на реконструкцию жилого дома и наличие отступлений, допущенных при реконструкции, их характер не были исследованы судами, тогда как Катрин Атаева-Добришман ссылалась на возведение пристройки в соответствии с установленными для реконструкции параметрами.

Как указано в определении, эксперты установили, что расстояние между спорным объектом и строениями на соседних земельных участках не соответствует строительным правилам. Однако из заключения не следует, к какой из двух литер дома относится это нарушение.

Сославшись на утвержденный Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, коллегия заметила, что при рассмотрении таких споров судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Чтобы опровергнуть утверждение администрации о невозможности расположения гостиницы в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, предприниматель ссылалась на правила землепользования и застройки на территории, действовавшие в период получения градостроительного плана своего участка и разрешений на строительство дома и пристройки. В соответствии с данным документом в числе предусмотренных для спорного земельного участка основных видов разрешенного использования указаны «гостиницы, дома приема гостей и т.п.».

Верховный Суд указал, что при ответе на вопрос о том, создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, эксперты выявили несоответствие посадки (размещения) относительно соседних строений, нарушающее градостроительные и противопожарные нормы и правила, а также правила землепользования. Из определения следует, что эксперты пришли к выводу: угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри исследуемого объекта. «Вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан», – подчеркнул Суд.

Нижестоящие инстанции исходили из отсутствия у ответчика разрешения на строительство гостиницы и согласования строительства именно такого объекта с уполномоченным органом исполнительной власти.

Однако в материалах дела нет доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта для личного проживания, указал ВС.

Основания для сноса объекта в связи с использованием ответчицей постройки и земельного участка по нецелевому назначению также нельзя признать правомерными, добавил он.

ВС посчитал, что суды также не учли приведенный выше п.

28 Постановления № 10/22, поскольку вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, суды не исследовали.

Более того, они обязали ответчика снести спорный объект полностью, в том числе ту часть, которая существовала до проведения реконструкции и, по выводам экспертов, имеет свои индивидуальные технико-экономические параметры.

Судебная коллегия отметила, что, как ранее неоднократно указывал КС РФ, обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, в каждом конкретном деле необходимо исследовать обстоятельства создания такой постройки и устанавливать лиц, осуществлявших строительство и (или) являвшихся его заказчиками.

Кроме того, добавил ВС, нельзя признать обоснованными и бесспорными выводы апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела Арбитражным судом Краснодарского края, поскольку их должная мотивировка отсутствует.

Адвокаты прокомментировали выводы ВС

Адвокат АП Томской области Ольга Аржанникова полагает, что данным определением Верховный Суд еще раз напомнил нижестоящим инстанциям о необходимости отказаться от формального подхода в отношении заявляемых органами местного самоуправления исков, касающихся объектов, имеющих признаки самовольных построек.

Эксперт обратила внимание на три важных обстоятельства, о которых снова был вынужден говорить Суд и которые имеют важное значение при разрешении аналогичных споров.

Первое – исследование наличия при возведении самовольной постройки существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создания ею угрозы жизни и здоровью граждан. «То есть наличия формальных признаков самовольной постройки недостаточно для принятия решения о ее сносе», – пояснила адвокат.

Второе – применение градостроительных и строительных норм и правил в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки, а не на момент рассмотрения дела. Третье – обязательный учет п.

28 Постановления № 10/22, в котором указано, что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

«В настоящем деле суды, не исследовав возможность приведения объекта в первоначальное состояние, приняли решение о сносе, чем фактически нарушили конституционные требования справедливости и соразмерности», – подчеркнула Ольга Аржанникова.

Как отметил адвокат МГКА «Московская гильдия адвокатов и юристов» Кирилл Данилов, из определения следует, что ответчик возводила спорный объект с получением всех необходимых разрешений и согласований, единственное нарушение заключается в том, что предприниматель в полном объеме не соблюла требования, предусмотренные разрешительными документами.

«Однако нижестоящие суды не рассмотрели вопрос о том, можно ли привести спорный объект в соответствие с требованиями разрешительных документов, полученных ответчиком на этапе строительства и реконструкции. Очевидно, что если при повторном рассмотрении дела суды положительно ответят на этот вопрос, то в иске о сносе всей постройки должно быть отказано», – считает адвокат.

ВС указал на особенности исчисления срока исковой давности для госоргановСуд пришел к выводу, что данный срок начинает течь со дня, когда государственный орган получил фактическую возможность узнать о нарушении своего права при помощи системы межведомственного взаимодействия

Еще один неоднозначный вопрос, по мнению Кирилла Данилова, заключается в сроке исковой давности.

Адвокат пояснил, что из текста определения ВС усматривается, что, возводя постройку и проводя ее реконструкцию, ответчик действовал открыто, публично и добросовестно: ввод в эксплуатацию оформлялся постановлением главы администрации округа, департамент архитектуры и градостроительства администрации выдавал градостроительный план, право собственности на дом и пристройку было зарегистрировано, а схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения жилого дома была согласована. Таким образом, истец достоверно знал о проведенном строительстве и реконструкции в момент оформления соответствующих документов, т.е. еще в 2006–2008 гг., указал адвокат.

По его словам, если спорное здание не угрожает безопасности жизни и здоровью граждан, то срок исковой давности при наличии соответствующих оснований может быть применен и по делу о сносе самовольной постройки (например, Определение от 14 июля 2015 г. № 305-ЭС14-8858).

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков отметил, что подход, примененный судом первой инстанции в данном деле, можно назвать тенденцией. «Не могу сказать, что она носит характер абсолютной, но встречается достаточно часто.

Это в целом актуально для ситуаций, когда разрешение спора зависит от специальных технических познаний.

Как суды, так и стороны в подобных спорах не всегда готовы глубоко погружаться в технические познания и детально оценивать результаты судебной экспертизы», – пояснил он.

По словам Виктора Глушакова, в таких делах крайне важно оценивать не итоговые выводы эксперта и ответы на вопросы суда, а мотивировочную часть заключения.

«Существенность выявленных экспертами нарушений и пороков, их влияние на предмет доказывания можно понять лишь после того, как удастся разобраться с техническими нюансами и выяснить логику экспертов, в частности порядок подхода к исследованию и порядок его проведения», – полагает адвокат.

Виктор Глушаков отметил верность вывода ВС РФ: само по себе нарушение технических норм и правил не может являться основанием для сноса постройки.

«Степень и существенность нарушений можно определить, лишь смоделировав возможные последствия в рамках конкретных обстоятельств.

Это невозможно сделать без глубокого погружения в экспертные познания на уровне, не ниже того, который показал носитель специальных знаний», – добавил эксперт.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-samovolno-rekonstruirovannoe-zdanie-podlezhit-snosu-tolko-esli-ego-nelzya-vernut-v-prezhnee-sostoyanie/

Верховный суд объяснил правила перепланировки жилья

Незаконный реконструкция

Верховный суд России, рассмотрев несколько дел, детально разъяснил важные нюансы перепланировки квартир. Тема весьма острая. Число желающих улучшить свое жилье – что-то пристроить, что-то уменьшить, а потом все это зарегистрировать – не сокращается. Как результат – обилие соответствующих судебных дел.

Пристройку к апартаментам на первом этаже, к примеру, вполне могут признать самовольной постройкой. А серьезная реконструкция без разрешения дает повод забрать у хозяина-нарушителя квадратные метры. Как избежать подобных неприятностей, можно узнать из свежих определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России.

В одном из дел жительница Краснодара Светлана С. просила признать незаконным отказ местных властей завизировать ее перепланировку, сделанную самовольно.

На руках у женщины было несколько экспертиз, доказывавших, что “выполненная перепланировка и переоборудование квартиры соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан”. Однако чиновники все равно сказали “нет”. Бюрократы?

Владельцы квартир перестали идти на уступки жильцам

Первая и вторая инстанции, похоже, с этим согласились. Они удовлетворили иск женщины и разрешили оставить квартиру в перепланированном состоянии. Но люди в мантиях не обратили внимания на существенную деталь: в ходе ремонта были расширены кухня и санузел.

А по закону нельзя, чтобы ванна, туалет или кухня находились над жилыми помещениями. Кроме того, санузел нельзя располагать над кухней соседей снизу.

Поэтому чиновники отказали не из вредности: по их мнению, туалет с ванной в квартире женщины “заехали”, куда не положено.

Так или нет, и должны были разобраться нижестоящие суды.

“С учетом того, что принадлежащая истцу квартира находится на четвертом этаже многоквартирного дома, суду при разрешении спора следовало уточнить, над помещениями какого назначения (на третьем этаже) находятся перепланированные кухня и санузел”, сказано в определении Верховного суда. Поскольку нижестоящие инстанции не стали вникать в этот вопрос, их решения отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение.

В другом деле семья из четырех человек попыталась узаконить свою разросшуюся квартиру. Еще в 1990 году глава семьи получил ордер на служебной жилье – однокомнатную квартиру на первом этаже. Общий размер жилплощади – 28,4 квадратных метра. Из них 17,9 “квадрата” – жилая площадь.

“Для улучшения жилищно-бытовых условий без проектной документации своими силами и средствами истцы возвели к занимаемой ими квартире две пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 60,1 кв. м”, сказано в материалах дела.

С помощью пристроек квартира из 28 квадратных метров выросла до 60 “квадратов”

Претензий к безопасности никаких: все пристройки соответствуют требованиям.

Законом же предусмотрено: на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, “если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью”.

Поэтому, когда чиновники отказались легализовать квартиру в ее новом виде, семья пошла в суд и первые две инстанции выиграла. Радость была недолгой: до тех пор, пока дело не попало на рассмотрение в Верховный суд.

Высокая инстанция, изучив материалы, указала: изменились параметры не только квартиры, но и самого дома.

За пределами здания на прилегающем земельном участке появились капитальные строения на монолитном железобетонном фундаменте с кирпичными наружными стенами и кровлей из шифера.

В одной пристройке жилая комната. В другой – санузел и прихожая с дверью на улицу.

Получается, что квартира прихватила кусочек земли, и здесь надо ставить вопрос, не являются ли новые квадратные метры самовольными постройками.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

“Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, – напомнил Верховный суд. – Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки”.

За полгода в России построили 385 тысяч новых квартир

Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий. Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории.

Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом.

Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.

Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле. Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой.

Общее собрание собственников дало согласие на “разжалование” квартиры – перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт. Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.

Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция. Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

“Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.”, – поясняют эксперты.

“Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения”, – напомнил Верховный суд.

Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема. В том числе под нее попадают замена несущих строительных конструкций, надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Без предварительного согласования такие вещи делать запрещено. Узаконить реконструкцию задним числом никто не позволит.

Источник: https://rg.ru/2018/09/10/verhovnyj-sud-obiasnil-pravila-pereplanirovki-zhilia.html

Самовольное строительство: легализация самостроя, юридическая помощь

Незаконный реконструкция

Проблематика самовольного строительства является весьма актуальной в связи как со сложностью получения разрешения на строительство (реконструкцию) так и с наличием множества пограничных ситуаций, недостаточной точностью законодательного регулирования, порождающими споры о законности произведенных строительных работ (вопросы разграничения между капитальными и некапитальными объектами, между перепланировкой и реконструкцией и т.д.).

В том числе наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости не исключает в дальнейшем риск предъявления требований связанных с его отнесением к самовольным постройкам. В связи с чем требуется:

Так в настоящее время на территории г. Москвы  и Московской области  государственными органами и органами местного самоуправления проводится большое количество контрольных мероприятий, направленных на пресечение самовольного строительства.

Это является реакцией государственной власти на участившиеся случаи самовольного строительства, когда строятся новые или реконструируются старые объекты капитального строительства без сбора собственниками соответствующей разрешительной документации или при нарушении землепользователями видов разрешенного использования земельных участков.

При этом весьма часто претензии предъявляются к добросовестным владельцам недвижимости, не имевшим намерений на самовольное строительство.

Понятие самовольной постройки

Гражданским кодексом установлено, что под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Несмотря на несоблюдение правил возведения объектов, имеются перечень объектов, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны объектами самовольного строительства:

  1. Нежилые объекты, которые были построены до 1 января 1995 года, т.е. до введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации;
  2. Некапитальные объекты – постройки, которые не обладают признаками объекта капитального строительства.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ снос объектов самовольного строительства происходит двумя способами – в административном (внесудебном) порядке либо на основании вступившего в законную силу решения суда (судебный порядок).

Внесудебный порядок сноса объектов самовольного строительства производится на основании решений органов местного самоуправления (в Москве – на основании постановления Правительства Москвы, в Московской области – на основании решений главы или администрации муниципального района или городского округа). Самовольная постройка сносится во внесудебном порядке в случае, если участок, занимаемый объектом, расположен на территории общего пользования либо в зоне с особыми условиями использования территории.

Во всех остальных случаях снос самовольной постройки может быть возможен только на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Помимо оспаривания решений государственных органов и органов местного самоуправления в судебном порядке и защите от иска о сносе самовольной постройке в судебном порядке существует предусмотренная законодательством возможность в судебном порядке признать право собственности на объект самовольного строительства. Однако реализовать указанную возможность доступно не каждому: это могут сделать собственники земельных участков или землепользователи на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении ряда условий.

В случае, если признать право собственности на объект недвижимости будет невозможно в силу различных причин, то воспрепятствовать требованиям государственных органов и органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки возможно иными способами), в частности, заявлением об истечении срока исковой давности. Для этого в свою очередь, потребуется доказать когда уполномоченные органы узнали о наличии на участке объекта с конкретными характеристиками.

В большинстве случаев споры о самовольной постройке связны с проведением судебных экспертиз – строительной и иных. В том числе по вопросам давности возведения объекта, наличия признаков реконструкции, соблюдения строительных норм и т.д.

Правовой центр ДВА М готов оказать содействие в подборе квалифицированных экспертов для проведения судебной экспертизы и подготовки внесудебных заключений по вопросам, связанным с самовольным строительством.

Самовольная реконструкция

Стоит отметить, что под понятие самовольного строительства подпадает не только возведение какого-либо здания, но и реконструкция объекта недвижимости. Но только в том случае, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости. При это критерии, по которым суд относит реконструкцию к связанной с созданием нового объекта, на практике весьма неоднозначны.

При этом определенные виды изменений объекта недвижимого имущества могут быть произведены и без получения разрешительных документов. Так не является реконструкцией и не может влечь признание объекта самовольной постройкой внутренняя перепланировка нежилых зданий, замена отдельных строительных конструкций без изменения площади.

Сложнее ситуация с пристройкой или надстройкой, а также с созданием дополнительной полезной площади в существующем объёме (строительство антресолей и т.д.). Но и в таких случаях часто можно обосновать, что произведённые без разрешения строительные работы не подпадают под определение самовольной реконструкции

Ещё одна специфическая черта споров о самовольной реконструкции – требование о сносе всего реконструированного объекта может предъявляться только если доказана невозможность его приведения в первоначальное состояние. Вопрос о возможности вернуть объект к исходному виду без его разрушения, как правило, разрешается в рамках судебной экспертизы.

Отказы в государственных услугах в связи с выявлением самовольной постройки

С вопросами самовольного строительства могут также столкнуться землепользователи, которые собираются приобрести в аренду или в собственность земельный участок, на котором находится принадлежащий им объект недвижимости.

Весьма часто уполномоченные органы отказывают в приобретении застроенных участков по причине нахождения на участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки. В том числе в связи с наличием пристроек, хозяйственных построек и т.д., даже незначительной площади.

Указанный отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Аналогично, встречаются, особенно в Москве, отказы по данному основанию в оказании различных государственных услуг, прямо не связанных с предоставлением участка. Например в разделе участка участка, изменении его разрешённого использования и т.д. Такие отказы, в большинстве случаев, также могут быть успешно оспорены.

Проверка существующих объектов на предмет законности строительства

Также отмечаем, что требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено собственникам объектов недвижимости, которые приобрели указанные объекты, но не участвовали в их возведении.

В связи с этим у потенциальных покупателей недвижимости возникает потребность в получении квалифицированной проверки юридической чистоты недвижимости и земельных участков.

В процессе проверки недвижимости перед приобретением выясняются не только действительность прав продавца на недвижимость, но и законность её возведения, подвергался ли объект реконструкции, получалась ли продавцом соответствующая разрешительная документация на возведение или реконструкцию и т.д.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по судебному представительству собственников недвижимости и землепользователей в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления г. Москвы и Московской области, связанных с объектами самовольного строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=edvjQ6wl9OI

Легализация объекта самовольного строительства представляет собой достаточно трудоемкий процесс правовой экспертизы. И поэтому богатый опыт наших юристов в представлении интересов наших клиентов в судебных и административных процедурах позволит эффективно осуществить защиту Ваших прав и законных интересов в сфере самовольного строительства.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/obekty-samovolnogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.