Незарегистрированные объекты

Как незарегистрированные объекты недвижимости могут оказаться только верхушкой айсберга

Незарегистрированные объекты

  • ЗАДАЧА: Покупка земельного участка площадью 3 га и находящихся на нём объектов недвижимости, использующихся под аренду и частично под производство
  • КОГДА? Август—сентябрь 2018
  • ГДЕ? Московская область

Нужно было полностью сопроводить сделку по покупке 100% доли в уставном капитале юридического лица — собственника объекта. Имущество на момент переговоров находилось в залоге у банка, в качестве обеспечения исполнения обязательства (кредита) иного лица, подконтрольного бенефициарам продавца.

  • на момент расчетов по сделке в собственности юридического лица должно находиться имущество, не имеющее каких-либо обременений;
  • объект должен быть обеспечен мощностью электроэнергии в объеме не менее 2 000 кВт;
  • приобретаемое юридическое лицо не должно иметь каких-либо обязательств, помимо известных покупателю.

Изначально сделка выглядела весьма простой, так как:

  • юридическое лицо было создано совсем недавно, специально для последующей продажи;
  • интересующее покупателя имущество было внесено в качестве вклада в уставный капитал;
  • продажа имущества была предварительно согласована продавцом с банком — залогодержателем, который, по словам продавца, был также заинтересован в сделке, так как часть денежных средств от продажи направлялась на погашение кредита.

Что выяснили:

  1. В выписке из кадастра не было сказано о наличии обременений в виде водоохраной зоны и береговой полосы. При фактическом обследовании участка мы обнаружили небольшой ручеек, протекающий в низине по периметру нашего участка. Мы обратились в Отдел водных ресурсов по Московской области и с удивлением обнаружили, что это не ручеек, а река протяженностью 14 км.

    Это означало, что вокруг нее по закону устанавливается прибрежная полоса шириной 100 м и береговая полоса шириной 5 м. Таким образом, примерно 10% площади земельного участка попадало в зону береговой полосы. В связи с этим возникал риск оспаривания права собственности на эту часть.

    Еще большая часть участка попадала в водоохранную зону, где действуют особые, ограниченные условия использования.

  2. На земельном участке обнаружились два капитальных строения, на которые не были оформлены права собственности. После анализа выяснилось, что они принадлежат предыдущему собственнику участка — бывшему государственному предприятию, которое было приватизировано.

    Спорные капитальные строения были включены в план приватизации (еще до введения нынешнего порядка регистрации собственности в ЕГРН). То есть был риск оспаривания права собственности на часть земли, на которой расположены эти строения.

  3. К участку есть подъезд только с узкой дороги местного значения, которая фактически непригодна для проезда крупногабаритного транспорта (что было важно для покупателя).

    Подъездные пути, которые использовались на момент осмотра участка, находились в частной собственности смежного землепользователя, использовались действующим собственником на основании «джентльменских соглашений». То есть, появились дополнительные риски — последующее ограничение доступа к земельному участку и перспектива длительного судебного спора об установлении сервитута.

  4. Помимо договора залога, юридическое лицо — собственник объекта имело также обязательства по договорам поручительства.
  5. Отсутствовало документальное и фактическое подтверждение обеспечения объекта мощностью электроэнергии в заявленном объеме.
  6. В будущем, вероятно, пришлось бы озаботиться еще одним сервитутом — на юго-западной границе есть участок, принадлежащий третьему лицу, и оно могло попадать на него только через приобретаемый участок.

Что предприняли:

  1. Разработали план мероприятий по надлежащему оформлению права собственности на незарегистрированные капитальные строения.
  2. Определили границы подъездных путей к земельному участку через соседние, разработали соглашения об установлении сервитутов, чтобы устранить риски создания препятствий для подъезда приобретаемому участку.

  3. Провели переговоры с банком — залогодержателем и согласовали схему взаиморасчетов посредством специальных счетов эскроу, чтобы обеспечить баланс интересов сторон сделки и банка.
  4. Определили, что нужно сделать, чтобы обеспечить участок электричеством.

  5. Разъяснили покупателю возможность неблагоприятных последствий, вызванных обстоятельствами, указанных в пунктах 1 и 6 предыдущего раздела, которые невозможно устранить.

    Такой объект можно покупать, но нужно иметь в запасе «План Б», в котором следует продумать, что делать, если обременение и соответствующие требования органов власти возникнут, и как это может повлиять на планы по использованию объекта.

Продавец не смог реализовать согласованные сторонами действия по устранению рисков, и покупатель отказался от сделки.

Покупатель с нашей помощью приобрел другой объект без столь серьёзных проблем.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/practice/kak-nezaregistrirovannyie-obektyi-nedvizhimosti-mogut-okazatsya-tolko-verxushkoj-ajsberga/

В подмосковье началась кампания по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости

Незарегистрированные объекты

В Московской области полным ходом идёт работа по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости. Владельцы таких построек получают подробные консультации о том, как они могут правильно оформить свою недвижимость, поставив её на кадастровый учёт и зарегистрировав на неё права собственности.

Отметим, что работы по выявлению незарегистрированной недвижимости в регионе начались после соответствующего поручения губернатора Андрея Воробьёва. На сегодняшний день в области уже идёт обкатка новой автоматизированной системы, позволяющей накладывать данные аэрофотосъёмки на сведения государственного кадастра и сверять их с информацией из ЕГРП и архивами БТИ.

Напомним, что с 1 января 2017 года заканчивается переходный период, в течение которого можно было избежать штрафов за неуплату налогов. В будущем году если сотрудники ФНС найдут «дом-невидимку», то платить налог на имущество придётся сразу за три последних года. Кроме того, собственнику придётся ещё и раскошелиться на штраф в 20% от неоплаченной налоговой суммы.

Пример поиска незарегистрированных объектов в деревне Шульгино

Ну а пока власти стараются максимально помочь законопослушным гражданам с оформлением прав на недвижимость. «Многие не знают, какие необходимы для этого документы, куда нужно обращаться. На встречах мы разъясняем каждому жителю, не платившему налог на недвижимость, все эти нюансы», – рассказал заместитель министра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков.

Буквально на днях представители налоговой инспекции, областного БТИ, администрации региона и Министерства имущественных отношений лично приходили к жителям Одинцовского, Истринского, Красногорского, Люберецкого и других районов, чтобы вручить им информационные письма и в подробностях рассказать о том, как правильно оформить документы на недвижимость.

Собственникам, которые и после получения писем и разъяснений более чем на полгода затянут с оформлением, грозят штрафы и даже снос неузаконенного имущества – в случае если суд признает его самовольной постройкой.

Необходимость привести в порядок все дела с оформлением недвижимости в регионе назрела давно. Судите сами: по статистике, сегодня в Московской области в среднем насчитывается до 15–20% капитальных строений, которых по официальным документам просто не существует.

В отдельных районах эта цифра может доходить и до 40%.

И это при том, что регион находится на первом месте в стране по объёму недвижимости: всего в Московской области насчитывается 8,8 млн квартир, домов, гаражей, что составляет 9% от общего числа всех объектов капитального строительства в России.

Предполагается, что по итогам работы по выявлению незарегистрированной недвижимости дополнительный доход в бюджет региона составит порядка 1,5–1,8 млрд рублей.

Впрочем, как стало понятно из общения с самими гражданами, большинство из них готовы оформить свою недвижимость. Просто зачастую люди не знают, как правильно это сделать. Либо уже пытались, но не смогли пройти до конца сложный бюрократический путь.

Что интересно, в рамках опроса, который проводился с жителями Одинцовского, Истринского и Красногорского районов, оказалось, что 40% владельцев незарегистрированных построек уже начали процедуру оформления и скоро получат документы. Ещё 20% сообщили, что у них уже всё зарегистрировано и сканы документов они уже отправили в ФНС в ответ на полученное письмо.

Кстати, теперь, обещают в областном БТИ, никакой забюрократизированности и сложности процесса больше не будет. С введением института кадастровых инженеров зарегистрировать недвижимость стало достаточно просто.

Главное – не ошибиться с выбором специалиста, который быстро и правильно оформит бумаги.

Заказать оформление права собственности на постройку сегодня можно не выходя из дома – через портал электронных услуг на сайте Московского областного БТИ.

Актуальный диалог

Владислав Мурашов: Часто люди просто не знают, как оформить недвижимость

О том, как работает новая система по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости в Подмосковье, «Наша Версия» побеседовала с гендиректором Московсого областного БТИ Владиславом Мурашовым.

–Владислав Сергеевич, почему работа по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости активизировалась именно сейчас?

– Летом этого года мы одновременно получили аэрофотосъёмку объектов и информационную систему, которая позволяет на эту съёмку накладывать информацию из кадастра и архивов БТИ. Так что мы можем теперь выявлять незарегистрированные объекты в автоматизированном режиме.

Сейчас у нас создана команда из восьми человек – это сотрудники БТИ, Минмособлимущества и других органов власти, которые каждый день этим занимаются: выявляют объекты, наносят их на карту, проверяют информацию.

И главное – мы проводим ещё информационную работу, объясняем людям, как оформить право на объект. Наши сотрудники приходят и говорят, что ваш объект не оформлен, но вот вам документы, вот схема действий, алгоритм того, что вам нужно сделать.

Всегда оставляют свои контактные телефоны и всегда готовы что-то прокомментировать, объяснить, помочь.

– О каких объектах в основном идёт речь? Это какие-нибудь дачные сарайчики или полноценные большие дома?

– Сейчас мы работаем в при-мкадных муниципальных образованиях, таких как Одинцовский, Красногорский, Мытищинский, Балашихский районы. Объекты там разные, но, как вы понимаете, это, в общем-то, одни из самых дорогих районов.

Нас интересуют прежде всего капитальные строения площадью от 50 квадратных метров. Но периодически мы выявляем и большие дома – площадью и 500, и 600 квадратных метров.

Всё это дорогая недвижимость, которая находится в пределах 30–40 километров от МКАД, и, конечно же, она должна быть оформлена.

– Кто, как правило, не оформляет недвижимость? Злостные нарушители, которые пытаются уйти от налогов?

– По опыту общения с людьми могу сказать, что процент нарушителей минимален – это 10–20% всего. Основные причины – люди либо вообще не знают, что надо было оформлять, либо не знают, как это сделать.

Бывает ещё и так, что человек пытался оформить, но у него возникли проблемы.

Либо он пошёл не по тому пути, то есть неправильно оформил документы, либо упёрся в какие-то формальные препятствия и не знает, как их решить.

Мы часто обзваниваем или даже встречаемся с собственниками и выясняем, в чём причина. Потом собираемся с коллегами и пытаемся помочь решить трудности. У нас уже есть первые оформленные документы.

Источник: https://versia.ru/v-podmoskove-nachalas-kampaniya-po-vyyavleniyu-nezaregistrirovannyx-obektov-nedvizhimosti

Что значит отметка (статус) актуальные незасвидетельствованные

Незарегистрированные объекты
Подписаться

Ознакомившись со статьей, вы разъясните для себя, что означает отметка «актуальные незасвидетельствованные», в каких случаях и на каких документах она делается,  как исправить этот статус и какие органы за это отвечают.

Для контроля состояния недвижимости и всех проводимых с ней манипуляций существует специальный орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Здесь хранится информация о том, кто является собственником, какое количество людей прописано в доме, план помещений.

У владельцев недвижимым имуществом есть все документы в оригинале на руках, но вопрос получения выписки в ЕГРН остается актуален. Без документа, выданным этим органом не обойдутся многие манипуляции, например, купля-продажа.

Если вы продаете квартиру, то нужно обратиться в Единый Государственный Реестр Недвижимости для получения выписки. Изучив документ, можно увидеть запись актуальные незасвидетельствованные – что это означает, понимает не каждый.

Владельцу квартиры орган на руки выдает справку, где указывается информация о состоянии недвижимости, земельного участка. Если в графах отображается статус «данные отсутствуют», в блоке с особыми отметками будет отображаться информация актуальные незасвидетельствованные. 

Актуальные незасвидетельствованные – что означает статус?

До 2017 года собственникам нужно было брать справки из Единого Государственного Реестра Прав и Государственного Кадастра Недвижимости. Сегодня такая потребность отсутствует, структуры объединены в ЕГРН.

Сотрудники ЕГРН перед выдачей справки делают запрос из ЕГРП и ГКН, сопоставляют информацию, если данные сходятся, в выписке ставится статус «актуальные».

Если информация не сходится, присваивается статус «актуальные незасвидетельствованные» – изменения в кадастре, не отображаемые в Едином Реестре Прав.

В каких случаях происходит?

Статус сведений актуальные незасвидетельствованные проставляется в нескольких ситуациях:

  1. После реконструкции, перепланировки, изменения площади.
  2. Недвижимое имущество оказалось в центре судебного разбирательства, заявление в ходе рассмотрения, вердикт, решение еще не вынесено. Предварительная информация теряет актуальность, новые данные еще не приняты.
  3. Изменение адреса и категории земель. Таким правом обладают государственные органы, которые могут внести изменения, не уведомив об этом Кадастр Недвижимости.
  4. Внесение изменений в кадастр. При межевании земель данные меняются в кадастре, а в Реестре Прав информация остается неизменной. При получении выписки данные не совпадают.

Сведения о назначении имеют статус актуальные незасвидетельствованные при покупке квартиры в новостройке. Может не совпадать информация об этаже, общей площади.

Важно! Если сведения о площади имеют статус актуальные незасвидетельствованные, не спешите его менять, это может быть техническая ошибка в базе ЕГРН. Закажите Выписку из ЕГРН на официальном сайте в режиме онлайн.

Последствия

Особые отметки статус актуальные незасвидетельствованные являются причиной снятия с учета в Кадастре Недвижимости, отказа государственной регистрации прав на жилплощадь. В результате квартира не подлежит продаже, покупатели негативно реагируют на статус, сделка может быть признана незаконной.

Если в полученной выписке указывается разрешенное использование актуальные незасвидетельствованные, убедитесь, что в базе Единого Государственного Реестра Недвижимости нет ошибки.

Основные причины возникновения расхождений в сведениях об объекте

Объект актуальные незасвидетельствованные может получить такой статус по причине:

  1. Ошибка в базе данных ЕГРН.
  2. Перепланировка, реконструкция проведенные незаконным путем – неоформленные.
  3. Межевание – статус использования земель актуальные незасвидетельствованные на момент уточнения площади участка.
  4. Новый адрес объекта недвижимости. Правом изменения данных обладают только компетентные государственные органы.

В результате последней инвентаризации при уточнении площади объекта строительства может отображаться статус «актуальные незасвидетельствованные».

Как исправить актуальные незасвидетельствованные?

Если здание имеет статус актуальные незасвидетельствованные, исправить положение можно несколькими способами:

  1. Самостоятельное обращение в ЕГРН и в Многофункциональный Центр. Собственник пишет заявление, после его рассмотрения принимается решение об изменении статуса.
  2. Все манипуляции проделывает Реестр Недвижимости. Специалисты запрашивают у ведомств нужные данные.

Если у собственника есть актуальная информация, технические сведения недвижимости, он прикладывает их к заявлению. Если информации нет, представители Реестра Недвижимости самостоятельно запрашивают данные у других ведомств, на получение актуальной информации дается три рабочих дня.

Чтобы ускорить процесс, рекомендуется самостоятельно прикладывать к заявлению выписку из Кадастра Недвижимости, которую можете заказать у нас тут.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/Aktualnye-nezasvidetelstvovannye

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.