Независимая оценка доли в квартире

Оценка доли в квартире для выкупа

Независимая оценка доли в квартире

Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

  • условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
  • соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
  • в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

  • выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
  • каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
  • после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
  • если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
  • договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

block_attantion

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

  • по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
  • путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
  • путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

  • при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
  • при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
  • при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

  • в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
  • увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
  • если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

  • С доли – ее рыночная стоимость;
  • С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
  • Р доли – размер доли;
  • К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

Резюме

Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью.

Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика.

Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/ocenka-doli-v-kvartire-dlya-vykupa-ocenka-doli-v-k/

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Независимая оценка доли в квартире

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м.

общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.

Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям.

При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

Оценка недвижимости для опеки

Независимая оценка доли в квартире

Оценка имущества, в частности, недвижимости – процесс не слишком долгий, но для человека, не являющегося специалистом, сложный. К тому же обычно необходим официальный документ, подтверждающий факт её проведения и выявленную стоимость. Поэтому проводить её самостоятельно смысла нет, за редким исключением.

Оценка доли недвижимости более сложна даже для профессионалов. Но опытные оценщики берутся за такую работу.

Когда оценка доли в квартире затребована опекой, без профессиональной помощи не обойтись. Туда принимаются только подтверждённые экспертами документы.

В каких случаях нужна оценка доли квартиры для опеки, сколько времени она занимает и куда обращаться? Информированность необходима, чтобы в короткий срок разобраться в этих вопросах.

Когда требуется оценка доли квартиры для опеки

Провести процедуру оценки доли недвижимости для опеки нужно при продаже жилья, если в квартире ребёнок – один из собственников.

Но есть и другие, более редкие случаи, в которых органы опеки на своё усмотрение могут потребовать такой документ:

  • Если опекун или родитель хочет переехать в другую квартиру, и ему нужно доказать, что условия в ней не хуже нынешних.
  • Когда подаются документы на усыновление, и требуется подтвердить своё финансовое положение. Случай крайне редкий; обычно в таких ситуациях органам опеки достаточно документов, подтверждающих право собственности, а также осмотра помещений.
  • При имущественных спорах в семьях с детьми. Примеры – раздел наследства или имущества при разводе.
  • Если ребёнок просто прописан в продаваемой квартире. Эта практика уже утрачивает актуальность, но органы опеки порой живут по своим правилам, и требуют оценку в отдельных случаях.
  • Когда продают квартиру, один из собственников которой – инвалид, недееспособный гражданин.

Когда нужно документальное подтверждение оценки

Подтверждать оценку соответствующим документом нужно почти во всех случаях. Исключение – купля-продажа недвижимости человеком без детей, а также ситуации, когда процесс проводится просто так, для предварительного анализа своих финансовых возможностей.

Когда оценка нужна для опеки, требуется документальное подтверждение процедуры. Исключений нет. Поэтому нет смысла пытаться сделать оценку самостоятельно или привлекать к делу случайных «экспертов» с улицы. Задача ответственная, и выполнить её нужно по существующим правилам. Иногда нужна одновременно оценка доли в квартире для суда и для опеки.

Почему оценка доли считается сложной задачей

Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:

  • расположение объекта;
  • дата постройки дома и его состояние;
  • инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
  • ремонт, состояние квартиры;
  • наличие или отсутствие удобств;
  • количество собственников;
  • другие факторы.

Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но  опытные оценщики её назовут.

Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.

Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.

Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:

  • Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
  • Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
  • Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.

Подобные случаи приводят к тому, что у человека вроде бы и есть кусок жилплощади, но какой – совершенно непонятно. Ещё сложнее, когда он убеждён, что ему принадлежит определённая комната, но остальные жильцы это мнение не разделяют. Здесьоценка недвижимости становится понятием размытым.

Но не стоит пугаться: поскольку подобных ситуаций по стране – тысячи, для них уже придумали решения. Пусть и не самые лучшие, но они есть. Оценщики сумеют назвать цену даже такой доли, и продажа тоже возможна.

Особенности процесса оценки

Иногда бывает так, что оценка всей квартиры уже проводилась, и собственники полагают, что достаточно разделить цену на доли в процентном соотношении. Комнаты разные, как и их состояние; также имеют место описанные выше сложные случаи. Поэтому нужен хороший специалист.

Есть ли формула оценки?

В интернете можно найти формулы, по которым якобы можно вычислить цену доли в квартире. Одна из них:

РЦД=РЦН*РД:К,

где:

  • РЦД – рыночная цена доли, средняя стоимость на аналогичные объекты – доли;
  • РЦН – рыночная цена недвижимости, средняя стоимость на аналогичные квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – понижающий коэффициент.

Но это очень приблизительные данные. А главное – вычисляя самостоятельно, невозможно получить документ об оценке. Поэтому тратить время на попытки оценить «вручную» просто бессмысленно.

Как увеличить стоимость доли

В подавляющем большинстве случаев владелец заинтересован в том, чтобы цена доли была выше. Когда речь идёт о документах для опеки, этим вопросом озадачивается родитель или опекун.

Можно предпринять некоторые действия, как платные, так и бесплатные, после которых специалист, с большой вероятностью, выставит более высокую цену. Положительные факторы, влияющие на стоимость, на примере оценки для покупки:

  • Свободный доступ к жилому помещению. Это означает, что соседи по квартире не должны препятствовать входу ни в каком виде. Учитывается даже закрытие на внутренний замок, который невозможно открыть снаружи. Это негативный фактор, его наличие – минус, отсутствие – плюс.
  • Наличие всего одного совладельца, который живёт в другом месте или редко появляется в квартире.
  • Хорошее состояние помещения. Здесь играет роль каждая деталь. Элементарная уборка, идеальная чистота – существенный плюс. Полный разгром, грязь – огромный минус. Иногда комнату продают после нерадивых квартирантов или родственников, которые вели асоциальный образ жизни. Тогда в ней могут быть даже насекомые, не говоря уже о грязи. Такие факторы снижают как цену, так и вероятность покупки. Генеральная уборка при любом состоянии жилья – большое преимущество.
  • Хороший ремонт. Давно известно, что для поднятия цены квартиры нужно её отремонтировать. Слово «хороший» в упоминании о ремонте для продажи – очень растяжимое понятие. Главное, чтобы жильё визуально улучшилось. Это может поднять цену на сумму  превышающую затраты на ремонт. Также неплохо добавить комфорта хорошей мебелью или уюта с помощью подбора штор, освещения, декоративных элементов.

Документы для проведения процедуры оценки

Перечень документов может различаться, в зависимости от конкретного случая и цели. Основные бумаги, которые стоит подготовить:

  • Ксерокопия документа, подтверждающего право собственности.
  • Кадастровый паспорт.
  • Паспорт родителя или опекуна.
  • Документы, подтверждающие родство или опекунство.
  • Свидетельство о рождении или паспорт того, из-за кого опека затребовала оценку.
  • Документ, являющийся основанием получения этой доли – договор купли-продажи, дарения и т.д.

Полный пакет документов нужно собрать после консультации оценщика, к которому планируется обращаться. Это избавит от лишней траты времени: всё будет подготовлено заранее.

Этапы оценки

Процедура проводится довольно быстро, если заранее подготовиться к ней. Этапы её прохождения:

  • Выбор компании, которая будет осуществлять оценку.
  • Согласование времени и перечня документов.
  • Сбор запрошенных бумаг, подготовка помещения.
  • Посещение сотрудником жилья. Осмотр помещения, проверка документов, выявление наличия или отсутствия незаконных перепланировок.
  • Анализ дополнительных факторов.
  • Составление подтверждающего документа – отчета об оценке.
  • Передача его владельцу доли.

Где заказать оценку в Москве

При выборе организации, которая будет решать эту задачу, очень важны профессионализм и опыт сотрудников, а также репутация компании. В ООО «Профсервис» можно заказать надёжную оценку высочайшего качества.

Это именно тот случай, когда на опыт и знания профессионалов можно положиться, не переживая за правильность результата. Требуется оценка квартиры для опеки в Москве? Нужно, чтобы всё было сделано идеально? Тогда вам сюда.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5dae93f079c26e00b015e504/ocenka-nedvijimosti-dlia-opeki-5dae95f204af1f00b2043b45

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.