Нежилые помещения как объекты недвижимости

Нежилое помещение — что это такое и как его отличить от жилого

Нежилые помещения как объекты недвижимости

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую.

Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Что такое нежилые помещения

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.

Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

  • помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
  • отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
  • отсутствие прав на помещение третьих лиц;
  • объект не является частью жилого помещения.

Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений. Также может быть затруднено благоустройство придомовой территории многоквартирного дома.

Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

Торговые

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Административно-управленческие

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Универсальные

Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

Как ликвидировать ТСЖ – важная информация.

Разобраться с текущим ремонтом многоквартирного дома вам поможет наша статья.

Подробно о налоговой ставке вы узнаете в нашем материале по https://zakonometr.ru/prava/nalogovaya-staa-na-kvartiru.html ссылке.

Складские

Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

  • Медицинские — помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
  • Образовательные — располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
  • Коммунально-бытовые — помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
  • Развлекательные — залы кинотеатров и театров, клубов.
  • Объекты городского коммунального хозяйства — изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
  • Помещения общественного питания — изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
  • Творческие — мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
  • Спортивные — помещения в спортивных объектах.
  • Производственные — лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
  • Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

Источник: https://zakonometr.ru/nezhilyje

Нежилые помещения как объект гражданских прав

Нежилые помещения как объекты недвижимости

Литвин, Ю. А. Нежилые помещения как объект гражданских прав / Ю. А. Литвин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 28 (266). — С. 128-130. — URL: https://moluch.ru/archive/266/61543/ (дата обращения: 21.10.2020).



Гражданские правоотношения — вид правоотношений, которые складываются в отношении материальных и нематериальных благ, при этом, участками которых выступают носители прав и обязанностей, обладающие независимостью друг от друга и, соответственно, имущественной обособленностью.

Ввиду постоянного научно-технического, и, как следствие, экономического, прогресса развития всех сфер жизнедеятельности социума, правовая его составляющая должна содействовать субъектам хозяйствования в достижении своих целей. С таким положением вещей будет целесообразно понимать какими средствами и способами регулируется данная сфера правоотношений, в частности, какое место занимает нежилое помещение в структуре российского законодательства.

Сейчас вопросы правового положения помещений как объектов гражданских прав имеют свои особенности, а также получили некоторую востребованность. Неоднозначность в определении понятия помещений, анализ действующего законодательства, которое регламентирует данные правоотношения и связанные с ними, к тому же наличие пробелом, актуализирует необходимость в глубоком изучении данной темы.

Целью данной статьи является определение нежилых помещений как объектов гражданских прав.

Проблемы в правовом регулировании помещений часто привлекает к себе внимание ученых-теоретиков и специалистов в данной области, то есть широко исследуется в научной юридической литературе.

Опубликованные монографии, научные статьи и научные работы, дают анализ разных аспектов данной области, а также разрабатывают разного рода рекомендации относительно совершенствования действующего законодательства Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) прямо не относит нежилые помещения к объектам недвижимого имущества. Статья 130 ГК РФ гласит, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2]. Из этого мы делаем вывод, что и жилые, и нежилые помещения можно понимать, как «иное имущество», указанное в этой статье.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, предусмотренным законодательством)».

Некоторые авторы, которые придерживаются концепции развития гражданского законодательства относительно недвижимости, приводят некоторые свои аргументы для защиты такого довода [6].

Они считают, что нежилые помещения невозможно рассматривать как часть здания в связи с тем, что здания не выступают неделимыми вещами и понятное дело часть зданий не могут выступать предметами сделок.

Из этого следует, что собственники зданий, которые желают совершить сделки с нежилыми помещениями, обязаны выделить такие помещения и зарегистрировать право собственности на них.

Что же касается именно нежилых помещений, то в данном случае следует отметить, что сейчас не находится единого мнения относительно нежилых помещений, как самостоятельных объектов гражданского экономического оборота. И все же исследования в последние годы дали нам возможность определить нежилые помещения, и следует отметить, что ни одна из концепций не получила исключительность.

Нежилые помещения — это индивидуальные и обособленные строения, которые используются по единому хозяйственному предназначению, что разделяется на виды согласно месту распоряжения и цели использования, то есть на функциональные назначения.

Такое разделение нежилых помещений можно отнести к признаку самостоятельности объекта гражданских прав, что влечёт за собой регламентирование определённого правового режима определения, создания, раздел, выдел и ликвидации такого объекта.

При наличии этого признака можно так же учитывать и оборотоспособность таких объектов, а именно совершение юридически значимых действий, которые, несомненно, повлекут результат: совершение сделок, государственная регистрация права на объект.

Если следовать Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, «в случае признания помещений в здании самостоятельным объектом в обороте недвижимого имущества, отрицается существования здания как объекта недвижимого имущества» [6].

Этот принцип прослеживается с точки зрения государственной регистрации прав на исследуемые объекты недвижимости.

При желании собственника произвести отчуждение одного или нескольких помещений, находящихся в его здании, то ему необходимо будет выделить желаемые помещения. При выделении частного от общего, право собственности на общее здание прекращается.

Такая же ситуация будет и наоборот: при владении нескольких помещений по отдельности можно объединить их и зарегистрировать как общее здание.

Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенное, государственная регистрация способствует стабильности гражданского оборота в целом, создавая гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств. Государственная регистрация как юридически значимое действие не ограничивает имущественную самостоятельность субъектов хозяйствования.

Государственная регистрация права на объект как государственная услуга является формальным действием подтверждения права и, следовательно, средством защиты частных интересов, в том числе судебной, которые возникают в следствии договорных отношений, объектом которых является недвижимость. Государственная регистрация права призвана лишь удостоверить и усилить юридическую силу того или иного правоудостоверяющего документа.

Для определения нежилого помещения как объекта гражданских прав необходимо учитывать, что это помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан, оно имеет своё целевое (функциональное) назначение.

Например, производственное, хозяйственное, административное. С перечнем целевых назначений нежилых помещений можно ознакомиться в письме Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.

1977 года № 15–1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения».

Как упоминалось ранее, не определено нормативное понятие и правовое положение нежилых помещений, поэтому способы приобретения данных объектов аналогичны способам приобретения зданий, сооружений: договор купли-продажи, договор аренды и т. д. Следовательно, нормативное регулирования таких договоров будет соответствовать нормам ГК РФ, но объектом будет выступать нежило помещение.

Таким образом, нежилое помещение как объект гражданских прав имеет следующие особенности правового режима:

  1. Особое правовое регулирование отношений, которые складываются при использовании данного объекта.
  2. Особое правовое положение нежилых помещений в многоквартирных домах: ограниченная оборотоспособность.
  3. Уникальное целевое использование не регламентированное современными нормативно-правовыми актами.
  4. Особенности совершения сделок.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/266/61543/

Жилые и нежилые помещения

Нежилые помещения как объекты недвижимости

/ Статьи / Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости

Библиографические данные о статье:
Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости // Российское право: образование, практика, наука. № 9 (62). 2009. С. 26-30.

Гонгало Бронислав Мичиславович

Источкник: Российское право: образование, практика, наука. № 9 (62). 2009.

По поводу помещений складываются различного рода правовые связи (устанавливаются вещные права, возникают обязательства (купли-продажи, дарения, аренды и т.д.) и наследственные правоотношения). Между тем весьма спорным является само понятие помещения как объекта гражданских прав.

Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

На первый взгляд, выделение такого признака не требуется.

Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 334, 549, 601); в силу ст.

1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей).

Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды).

Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, то есть вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан.

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст.

1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Признание здания (в том числе жи-

–26–

лого дома) недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других помещений (части здания, квартиры, части квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения. Как представляется, многообразие позиций может быть сведено к трем концепциям.

«Концепция фикции». По мнению Е. А. Суханова, «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях.., т.е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов»[1] (выделено мной.

Б.Г.).

И далее: «…законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства»[2].

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: «Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение — это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова»[3].

«Концепция пространства». Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход[4].

Впрочем, иногда «пространственная теория» выглядит по-иному: по мнению С. А. Степанова, «недвижимые вещи суть пространство, ограниченное “чужими” правами.

Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав»[5].

В сущности, «концепция фикции» и «концепция пространства» — «близнецы-братья», поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а, не исходя из естественных свойств.

Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же, недвижимую по природе[6].

В 60-е годы прошлого века один из виднейших французских цивилистов Р.

Саватье утверждал: «Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами… Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?»[7]. Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: «…всякое имущество, в сущности, выступает как право»[8]. И еще: «Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, — нелепая фикция»[9].

Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику).

Чем же обусловлено появление указанных концепций в отечественной цивилистике?

Традиционно помещение признавалось предметом материального мира. Так, К. П. Победоносцев отмечал: «На практике допускается отдельное владение, напр., частями лавки (торговым помещением. – Б. Г.) – полулавкой, четвертью лавки и т.п. Нет основания отрицать такое владение, когда оно

–27–

действительно отграничено не идеально только долей участия, но и материально»[10]. И далее указывается, что «нередки случаи такого рода, что одному лицу принадлежит лавка, а другому – подвал под лавкой»[11]. По мнению Г. Ф.

Шершеневича, «по существу дом должен предполагаться вещью раздельной (делимой на помещения. – Б. Г.) …предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого»[12]. Кроме того, Г. Ф.

Шершеневич писал: «Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые»[13]. При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что «нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка»[14]. Что же, Г. Ф.

Шершеневич считал квартиру движимой вещью? С. И. Аскназий рассматривал право на жилплощадь как «право на чужую вещь»[15].

О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: «Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть “второй природы” (т.е.

природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания»[16]. В. Ф.

Маслов называл предметом договора найма жилого помещения «индивидуально-определенную вещь особого рода — жилое помещение»[17]. П. И. Седугин указывает: «Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)»[18].

О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников[19].

Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о помещении говорилось как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся).

Как представляется, появление «концепции фикции» и «концепции пространства» есть следствие того, что, начиная с 1988 года, появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий «квартира» (или «помещение», «жилое помещение») и «жилой дом» (или «здание»).

К тому же «реабилитация» категории «недвижимое имущество»[20], естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью и, в частности, считать ли недвижимостью помещения (квартиры в том числе). Так, по мнению В. В.

Чубарова, «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически»[21]. Говоря о государственной регистрации прав на недвижимость, Е. А.

Суханов указывает, что «до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует»[22].

По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь помещение (квартира, изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия.

Недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений.

Когда говорится о помещениях как «составных (несамостоятельных) частях недвижимых объектов», то надо, очевидно, вспомнить, что эти самые объекты только из этих составных (якобы «несамостоятельных») частей и состоят. Указание на то, что помещение есть пространство, ограниченное стенами, потолком и полом, само по себе верное. Точно так же, как, предположим, характеристика автомобиля как (движущегося) пространства, ог-

–28–

раниченного кузовом автомобиля. И что из того? Это не вещь? Кстати, одноквартирный жилой дом, безусловно являющийся объектом недвижимости, также представляет собой часть пространства, ограниченную… И что из того?!

Помещения отвечают всем признакам вещей — это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей.

Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ. Но в силу закона (ГК РФ, ЖК РФ) признаются права на такие объекты недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество данного многоквартирного дома[23].

Правовой режим нежилых помещений, к сожалению, не определен. 23 июля 2009 г. Высший Арбитражный Суд внес некоторую определенность в решение вопросов режима помещений общего пользования в нежилых зданиях, разъяснив возможность применения по аналогии 249, 289, 290 ГК РФ к такого рода отношениям*.

Как представляется, правовой режим таких помещений должен быть аналогичным правовому режиму жилых помещений. Думается, наиболее правильно было бы изменить правила, сформулированные в главе 18 ГК РФ (ст.ст.

288-293), с тем, чтобы распространить их действие и на нежилые помещения (естественно, отразив и особенности, например, о назначении жилых помещений, недопустимости размещения в жилых домах промышленных производств и т.п.).

Затронутые здесь проблемы заслуживают отдельного и весьма обстоятельного рассмотрения. Но трудно удержаться от замечания более общего характера.

До чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи.

По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают…), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: «Дома нет!» Как не вспомнить бессмертное: «Если на клетке слона прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим».

Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто несуществующее (или часть пространства).

Стиль и язык закона, а также юридической науки не могут принципиально отличаться от обычного (обиходного) языка[24]. Поэтому, формулируя понятия недвижимого имущества, и помещения в том числе, вряд ли правильно игнорировать общепринятые понятия, достижения правовой науки и суть реально существующих общественных отношений.

И не надо революций! При совершенствовании гражданского законодательства тоже.

 –29–

* См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64.

[1] Гражданское право: В 4 т. Том I / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 405.

[3] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 49.

Эта точка зрения имеет достаточно широкое распространение. См., например: Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2003. С. 256 (автор главы — А. П. Сергеев); Гражданское право: Учебник. Т. I / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006. С. 154 (автор главы – И. Ш.

Файзутдинов).

[4] Дроздов И. А. Тенденции развития жилищного законодательства // Труды по гражданскому праву / Под. ред. А. А. Иванова. М., 2003. С.133.

[5] Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып.2. Институт частного права; М., 2006. С. 142. См. также: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 147 и сл.

Источник: http://www.civilista.ru/articles.php?id=67

Нежилые помещения как объект недвижимости – международный студенческий научный вестник (электронный научный журнал)

Нежилые помещения как объекты недвижимости
1 Яныбина К.А. 1 Романченко Е.О. 1 1 ФГБОУ ВО «Башкирский государственный аграрный университет» В статье рассмотрели объекты нежилого помещения по аналогии с жилыми. Провели анализ, согласно которого помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение. Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Приведен пример о том, что нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий, сооружений, однако не считает правильным отождествлять их со зданием или сооружением, несмотря на то, что они неразрывно связаны между собой.

Пришли к выводу, что целевое назначение помещения имеет важное практическое значение, и указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства. 1. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122–ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.

3594. 2. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. – СПб., 2012. – С. 376.
3. Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. – 2013. – № 2. – С. 28. 4. Поваренкина И.В. Правовой режим нежилых помещений как объектов гражданских правонарушений в РФ // Вестник Восточно-Сибирской открытой академии.

– 2015. – № 17 (17). – С. 12. 5. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // ВВАС РФ. 2009. № 9. 6. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис…. канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2011. – С. 14.

Несмотря на то, что законодательно нежилые помещения признаются самостоятельными объектами гражданских прав (абз. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 122), в доктрине этот вопрос не имеет однозначного решения [1].

И.В. Поваренкина делая вывод о том, что нежилые помещения представляют собой объекты недвижимости, входящие в состав зданий, сооружений, однако не считает правильным отождествлять их со зданием или сооружением, несмотря на то, что они неразрывно связаны между собой.[4]

В.А. Лапач указывает на то, что ст. 130 ГК РФ прямо не относит помещение к недвижимому имуществу, но такой вывод противоречит норме этой статьи, так как в ней указано: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [2]. Более того, согласно п.

3.3 Концепции развития гражданского законодательства РФ и вовсе предлагается исключить эту норму, тем самым сделав перечень объектов недвижимости закрытым.

С одной стороны, возможно, такие изменения помогут избежать споров между хозяйствующими субъектами в части установления, относится предмет спора к недвижимости либо является вещью иного характера.

С другой стороны, в процессе толкования такой нормы возникнет вопрос, может ли помещение, жилое или нежилое, рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

В цивилистике существует точка зрения, согласно которой помещение не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Это объясняется тем, что отрицается возможность признания права собственности на часть здания, каковой и является помещение.

Такая позиция во многом основана на признании здания сложной неделимой вещью, раздел которой на отдельные помещения в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения ее назначения.

Что касается судебно-арбитражной практики, то нужно обратить внимание на п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64, положения которого по смыслу и содержанию совпадают с общепризнанной научной позицией, рассмотренной в обеих концепциях развития гражданского законодательства [5].

Так, если собственник здания в соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» решил выделить из его состава одно или несколько помещений, то при внесении в реестр записей о них прекращается право собственности на здание в целом, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Указанный подход нашел свое отражение в проекте Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект № 47538–6), в котором предлагается следующее: «Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение». Таким образом, впоследствии при государственной регистрации права собственности на помещение прекращается право собственности на здание, где находится это помещение, и наоборот [4].

В итоге на отдельные помещения, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, могут быть разделены в первую очередь здания. Также могут быть разделены строения и сооружения (п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре), и, как правило, такие помещения будут нежилыми.

Объекты же незавершенного строительства не могут быть разделены на отдельные помещения, так как в этом случае речь идет о сложной вещи, когда одна вещь, а именно помещение, жилое либо нежилое, включается в состав другой вещи.

Но объект незавершенного строительства не является полноценной вещью, в том смысле, что его использование не может быть осуществлено в полной мере его собственником ввиду незаконченности процесса его строительства.

Такой подход подтверждается не только ранее рассмотренными позициями ученых- цивилистов, отраженными в обеих концепциях развития гражданского законодательства, но и в судебной практике.

Что касается определения понятия «нежилое помещение», то при его формулировании важно установить, в каком значении оно употребляется. В широком смысле нежилое помещение представляет собой материально- физический объект, обладающий определенным рядом характеристик и свойств.

Здесь речь идет об обыденном понимании помещения, к примеру, здание, состоящее из одного нежилого помещения. В узком смысле понимается юридическая категория, а не материально-физический объект.

В связи с тем, что нежилое помещение может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, для его определения следует использовать конструкцию фикции по аналогии с недвижимым имуществом, когда факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее факту.

П.В. Макеев, рассматривая нежилое помещение по аналогии с жилым формулирует определение понятия нежилого помещения, на основе признаков жилого помещения [3].

В науке выделяют следующие признаки нежилого помещения [6]:

1) 1. недвижимый характер нежилого помещения;

2) 2. изолированность нежилого помещения;

3) 3. предназначенность нежилого помещения рассматривается учеными в двух значениях: для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других целей и не для проживания граждан.

Иногда оба варианта предназначенности объединяют, например, предназначенность для использования в производственных, социальных, лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан.

Стоит отметить, что целевое назначение помещения имеет и важное практическое значение, так как оно указывается не только в проектной документации, необходимой для возведения объекта капитального строительства (ч. 13 ст.

48 Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ), но и отражается в графе «Назначение» в записи подраздела I правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 года № 765;

4. пригодность нежилого помещения для определенного использования. Выделяя признак пригодности нежилого помещения, ученые говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам.

А.В. Сафонов определяет нежилое помещение как «часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи.

Указанные части образуют единое целое, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания». Несмотря на такой подход, А.В.

Сафонов рассматривает нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и указывает на то, что при выделение помещения из состава здания к последнему невозможно применить правовой режим недвижимого имущества, так как одновременное существование одной недвижимой вещи в объеме другой недопустимо.[6]

Понятие помещения в общем виде определено федеральным законодательством. Согласно п. 14 ст.

2 Технического регламента о безопасности зданий им признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».

Ввиду большого разнообразия нежилых помещений различного характера и назначения в ряде сводов строительных норм и правил даются их четкие определения.

Что касается материально-физического выражения помещения, что необходимо для полноты определения содержания этого понятия, то представляется возможным рассматривать в этом качестве площадь, которая определяется «по размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола».

Так, помещения можно разделить на две категории: основные (самостоятельные) и вспомогательные(служебные). Такое деление основано на принципе деления вещей на главную и принадлежностью.

Следовательно, вспомогательные нежилые помещения (принадлежность к главной вещи – основным жилым либо нежилым помещениям) по функциональному назначению обслуживают одно или несколько помещений и неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения здания (сооружения). Такой подход поддерживается и учеными.

Некоторые ученые выделяют еще и технические нежилые помещения, которые, к примеру, наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям).

Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания.

Таким образом, вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. Неотъемлемым признаком нежилого помещения является его связь с землей.

Таким образом, на основании изложенного под нежилым помещением следует понимать самостоятельный объект недвижимого имущества, являющийся частью объема объекта, в котором он расположен, ограниченный трехмерным контуром при наличии входа, имеющий определенное целевое назначение (производственные, административные, общественные и иные цели) и не предназначенный для постоянного проживания граждан.

Библиографическая ссылка

Яныбина К.А., Романченко Е.О. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ // Международный студенческий научный вестник. – 2018. – № 3-7.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=18695 (дата обращения: 21.10.2020).

Источник: https://eduherald.ru/ru/article/view?id=18695

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.