Норматив на содержание общего имущества многоквартирного дома

Правила содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме: нормативы и ответственность собственников

Норматив на содержание общего имущества многоквартирного дома

Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов приняты нормативы их обслуживания и ремонта, следовать которым должна обслуживающая дом организация. Контроль за соблюдением нормативов по содержанию общедомового имущества осуществляется со стороны собственников помещений и органов жилищного надзора.

Нормативы содержания общедомовой собственности

Под содержанием общедомового имущества понимается проведение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение нормальных условий проживания собственников и нанимателей квартир в доме.

Правила проведения таких мероприятий регулируются:

Раздел 2 Постановления Госстроя определяет правила текущего ремонта многоквартирного дома, минимальный перечень работ для содержания дома в надлежащем состоянии приведен в Постановлении № 290, а состав общего имущества и порядок контроля за выполнением ремонтных работ регулируется Постановлением № 491.

Согласно п. 2 раздела 1 Постановления № 491, к общему имуществу собственников многоквартирного дома принято относить:

  • помещения дома вне жилых квартир;
  • фундамент и несущие конструкции здания;
  • придомовой земельный участок;
  • общедомовые приборы учета;
  • межквартирные коммуникационные кабели, трубы и соединительные узлы;
  • инвентарь, техника и оборудование, предназначенные для обслуживания дома.

Такой техникой может являться переносной генератор, газонокосилка или снегоуборочная машина, находящаяся в пользовании ТСЖ или УК, но приобретенная за счет средств жильцов.

К помещениям дома вне квартир и нежилых площадей, находящихся в собственности частных лиц, относятся лестничные пролеты, коридоры, лифты, а также чердаки, подвалы и технические этажи.

Ответственные лица

общедомового имущества должны оплачивать собственники и наниматели помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ. Также собственники выбирают, какая организация будет отвечать за организацию и ремонт общедомового имущества:

Управляющая компания приглашается для управления домом извне и заключает с собственниками договоры на обслуживание. Для обеспечения своей деятельности УК обеспечивает сбор с жильцов платежей на содержание дома и организует проведение необходимых работ.

Жилищное товарищество действует по такому же принципу, но в отличие от УК не имеет своей целью извлечение прибыли, а руководящие органы состоят из собственников помещений.

Коллектив собственников дома, число квартир которого не превышает 30, может организовать работы по содержанию общего имущества без образования юридического лица, при этом заключаются коллективные договоры на обслуживание с большинством собственников в роли исполнителя работ (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Выбор ответственной организации и способа управления домом происходит на общем собрании собственников помещений путем ания, которое считается состоявшимся, если за одно из решений проали обладатели более половины всей площади многоквартирного дома (кроме общих помещений).

Принципы и порядок содержания многоквартирного дома

Обслуживание и ремонт общих помещений основывается на принципах:

  • обеспечения безопасного и комфортного проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирном доме;
  • обеспечения бесперебойных поставок коммунальных услуг;
  • стабильной работы общедомового оборудования и инженерных систем, обеспечивающих нормальное состояние дома;
  • поддержания чистоты в общих помещениях и на придомовой территории;
  • поддержания достойного внешнего облика жилого здания.

Облик фасада дома должен соответствовать принятым в муниципальном районе архитектурным стандартам, особенно если дом относится к старому охраняемому жилому фонду.

Важно учесть, что комфортное проживание должно быть обеспечено также для жильцов с ограниченными возможностями путем строительства пандусов для инвалидов, специальных площадок и т.д.

В целях соблюдения данных принципов по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация (ТСЖ, УК или коллектив собственников) выполняет следующие работы:

  • профилактический осмотр общих помещений и коммуникаций;
  • подготовка здания и придомовых территорий к зимнему или летнему сезону;
  • проведение влажной уборки внутренних общих помещений и очистка придомовой территории от мусора;
  • обеспечение необходимой температуры и влажности в жилых помещениях за счет регулировки систем вентиляции и отопления;
  • текущий ремонт поломок внутридомового оборудования и коммуникаций;
  • сбор и утилизация бытовых отходов;
  • приобретение коммунальных ресурсов у поставщиков;
  • организация поставок коммунальных ресурсов в общие помещения и квартиры жильцов;
  • принятие мер противопожарной безопасности.

В рамках подготовки дома к отопительному сезону сотрудники обслуживающей дом организации проверяют исправность бойлерных и котельных, проводят профилактический осмотр коммуникаций парового отопления и утепляют помещения чердаков, подвалов и подъездов.

Подготовка к летнему сезону включает в себя работы по консервации отопительной системы, проверке и налаживанию поливочной системы, а также прочистке ливневых канализаций.

Температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов, сотрудники УК следят за показателями измерительных приборов и принимают меры, если температура опустилась ниже нормы или поступили соответствующие жалобы от жильцов.

Для выполнения вышеперечисленных работ обслуживающая организация может привлекать подрядные организации или нанимать постоянных работников в штат. С подрядными организациями заключается временный контракт. Сбор средств с жильцов и их распределение на оплату услуг по содержанию дома осуществляется с помощью бухгалтерии обслуживающей организации, которая осуществляет учет прибыли и расходов.

Текущий ремонт общих помещений и оборудования является неотделимой частью обслуживания здания и включает в себя следующие работы:

  • устранение неисправностей лифтов и мусоропроводов;
  • замена перегоревших ламп в подъездах;
  • утепление окон и замена выпавших стекол;
  • утепление и ремонт подъездной двери;
  • замена перил на лестничных пролетах;
  • устранение щелей в подвальных и чердачных перекрытиях;
  • устранение затопления подвалов;
  • ремонт фасада здания и детских площадок.

Обязанности по ремонту и обслуживанию домофонов накладываются на лиц, заключивших договор с домофонной компанией – если такой договор заключили собственники без привлечения УК, они самостоятельно контролируют обслуживание домофона, а если заказчиком установки домофона выступала УК, то его обслуживание включается в общие квитанции.

и ремонт общедомового имущества производится по установленным законом правилам обслуживающей дом организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений. Качество работ контролируется самими жильцами и органами жилищного надзора и зависит от компетентности руководящих органов обслуживающей дом структуры и условиями договоров с жильцами.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/obsego-imusestva.html

Блог

Норматив на содержание общего имущества многоквартирного дома

Казалось бы, понятие коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР СОИ), введенного с 01 января 2017 года вместо понятия ОДН (общедомовые нужды), действует уже почти 3 года, и все спорные вопросы должны были быть разрешены и разъяснены за это время. Но Верховный суд РФ любит преподносить новые «сюрпризы» в виде толкования тех или иных норм жилищного законодательства РФ при рассмотрении спорных ситуаций.

Часто по судебным спорам по КР СОИ возникает вопрос о том, какие площади должны быть правильно использованы для целей расчета этих расходов.

Органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) в этом вопросе придерживаются того мнения, что для расчета этих площадей необходимо придерживаться только данных технического паспорта.

Но уже не один год градостроительные нормы не требуют оформления данного документа при окончании строительства. Однако бОльшая часть жилого фонда в регионах состоит все-таки из домов застройки прошлого века, когда технический паспорт должен был быть у каждого МКД.

Должен, да не обязан… В период становления законодательства по ЖКХ, а также войн за дома, задолго до лицензирования деятельности управляющих организаций (УО), технические паспорта сохранились не у всех и не везде.

Да и содержание этих документов не всегда отображает все необходимые сведения о площадях МКД. Такой документ, как «МИ 3290-2010 ГСИ. Рекомендация по подготовке, оформлению и рассмотрению материалов испытаний средств измерений в целях утверждения типа (с Изменениями № 1, 2, 3)» до сих пор является действующим.

А в пунктах 24-26 Правил содержания общего имущества МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.06.2006 г (далее – Правил 491), отсутствует такой документ, как технический паспорт МКД, хотя ссылки на него есть и в нормативно-правовых актах (НПА), и в письмах Минстроя РФ, да и в судебных решениях.

Кроме того, при абсолютном нежелании собственников помещений МКД оплачивать в экономически обоснованном размере услуги управляющих организаций, актуализация технических паспортов практически никем и нигде не производится (очень редко). Хотя по закону (п.

27 Правила 491) техническая документация должна содержать актуальную информацию. И делаться это должно за счет платы за содержание общего имущества (СОИ) МКД, то есть, за счет собственников.

Но на обновления технического паспорта МКД цены совсем недетские, непонятно, откуда и из чего рассчитанные в организациях, оказывающих эти услуги…

Еще в Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 апреля 2017 г. № 12368-А4/04 «Об отдельных вопросах, возникающих при расчете размера платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» указывалось:

«…

При расчете по формуле 26 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам».

Так органы ГЖН и толкуют данные вопрос о площадях МКД для целей расчета КРСОИ по водоснабжению и водоотведению. Хотя в силу пункта 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД относится, в том числе и:

  1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

  2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Состав ОИ содержится и в пункте 2 Правил 491, который включает в себя также:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В пункте 29 Постановления Правительства № 306 от 23 мая 2006 г.

«Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила 306) нормативы потребления КРСОИ в МКД по каждому виду коммунальных ресурсов включают …

также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Если обратиться к минимальному перечню работ по содержанию МКД, утвержденному Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 года (далее — Перечень 290), то в нем содержится много видов работ, когда искпользуется вода, соответственно, и водоотведение.

К таким работам можно отнести также: очистку, промывку загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования; очистка кровли и водоотводящих устройств от грязи, промывку участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе, промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений, промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений,поливка летом газонов (зеленых насаждений).

В пункте 23 Перечня 290 указано, что работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме следующие: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов), а в пункте 24 Перечня 290 указано о промывке урн возле подъездов.

Также не стоит забывать об уборке после проведения ремонтов в подъездах МКД. А органы ГЖН и суды очень даже активно применяют Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила 170), правомерность применения которых весьма спорна.

Например, в Правилах 170 (пункт 3.2.7) указано про мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д., которые следует производить не реже чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/chto-dolzhno-byt-vklyucheno-v-ploshchad-obshchego-imushchestva-mkd-dlya-tseley-rascheta-kr-soi-po-vo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.