Нормативные документы для управляющей компании

Сервисы

Нормативные документы для управляющей компании

1. Какие документы требовать от застройщика?

2. Техническая документация на МКД от застройщика

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

4. Инструкция по эксплуатации МКД

1. Какие документы требовать от застройщика?

Поскольку правила игры для всех лицензиатов единые, управляющая организация, управляющая МКД по договору с застройщиком, обязана в силу своего статуса обладать всей технической документацией на управляемый дом, исключений из п. 27 Правил № 491 не предусмотрено.

Ответственное лицо обязано в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Перечень технической и иной документации, связанной с управлением МКД, установлен в пунктах 24-26 Правил № 491.

2. Техническая документация на МКД от застройщика

а) документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;Обязательно должны быть получены от застройщика!
а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учёта и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учёта, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учёта (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;Обязательно должны быть получены от застройщика!
б) документы (акты) о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;Обязательно должны быть получены от застройщика!
в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.Обязательно должна быть получена от застройщика!

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;Обязательно должна быть получена от застройщика!
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);Обязательно должна быть получена от застройщика!
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);Обязательно должна быть получена от застройщика!
д.1) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, а также составленный с учётом требований законодательства РФ о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.
д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.
д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

В соответствии с подп. «г» п. 24 Правил № 491 в состав технической документации входит инструкция по эксплуатации МКД составленная по установленной форме (Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 г. № 45).

4. Инструкция по эксплуатации МКД

  • рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ;
  • рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ;
  • может включать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно п. 25 Правил № 491 застройщик обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

  • первый экземпляр – ТСЖ, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в МКД;
  • второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (если ТСЖ не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
  • третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

Несмотря на установленную обязанность, застройщик далеко не всегда исполняет её, поэтому при заключении договора управления с застройщиком следует проявить инициативу и запросить инструкцию письменно.

Если на дату получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днём получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции.

Такая информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.

В соответствии с п. 17, 18 указанного Приказа Минрегиона № 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:

  • фамилию, имя, отчество обратившегося лица;
  • реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);
  • место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;
  • полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;
  • адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;
  • реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;
  • прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

В течение пяти дней застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося лица.

Кроме того, информация о факте передачи второго экземпляра инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение одного рабочего дня, следующего за днём передачи второго экземпляра инструкции (п. 21 Приказа № 45).

Если управляющая организация «опоздала немного» и экземпляр инструкции уже выдан собственнику, застройщик в письменном отказе на имя управляющей организации указывает сведения о собственнике, которому уже передан экземпляр инструкции.

Если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, застройщик оставляет её на хранение и обязан хранить документ в течение трёх лет (п. 24 Приказа № 45). Это спасёт управляющую организацию, которая прохлопала сей момент и опомнилась только при проверке органом ГЖН.

Третий экземпляр инструкции передаётся в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (п. 26 Приказа № 45).

Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) выдаются только под расписку, составленную по установленной п. 26 Приказа № 45 форме.

Правила хранения инструкции по эксплуатации МКД приведены в разделе IX Приказа № 45.

Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, её получивших, но могут быть переданы управляющей организации (п 27).

Застройщик, хранящий невостребованные экземпляры инструкции, обязан их передать по требования управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном способе управления (п. 28).

Управляющая организация (а равно и ТСЖ, ЖК, ЖСК) должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.

Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из неё. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.

В инструкцию МКД вносятся изменения в следующих случаях (п. 36):

  • реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в МКД;
  • проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;
  • возникновение или изменение сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.

Изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД (п. 37).

Таким образом, управляющая организация, заключая договор управления с застройщиком, обязана выяснить, кому передавались первый и второй её экземпляры, а если получить их невозможно – обратиться в муниципальный архив за получением копии третьего экземпляра инструкции по эксплуатации МКД.

Источник: https://www.burmistr.ru/services/baza-znaniy/50116

Законодательство в сфере ЖКХ — нововведения, полезные факты

Нормативные документы для управляющей компании

Деятельность жилищно-коммунального характера имеет свои специфические особенности.

Она направлена, прежде всего, на обеспечение людей необходимыми ресурсами, оказание услуг, а также создание надлежащих условий для проживания. Порядок осуществления указанной деятельности регулируется несколькими нормативными правовыми актами.

Обязанность оплаты ЖКУ

Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, все физические и юридические лица должны своевременно и в полном объеме оплачивать услуги коммунального и жилищного характера.

Указанная обязанность возникает с момента:

  1. Заключения договора найма жилья.
  2. Возникновения права собственности, например, в случае наследования, купли-продажи, мены или дарения недвижимости.
  3. Заключения договора аренды.
  4. Принятия помещения от застройщика.

Следует отметить, что до того, как люди будут заселены в квартиру, входящую в государственный или муниципальный фонд, все расходы, связанные с платежами по коммуналке, несут указанные структуры либо уполномоченные ими лица.

Законодательное регулирование

В качестве основных нормативных актов, которые имеют отношение к сфере указанной деятельности, отнесены:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  3. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
  4. Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
  5. Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Указанные акты регулируют все, что связано со сферой ЖКХ. Следует отметить, что принимаются и другие подзаконные нормы, например, по установлению тарифов на коммунальные услуги.

Жилищный кодекс

Жилищный кодекс РФ является, пожалуй, главный закон о ЖКХ.

Его требования направлены на обеспечение уполномоченными официальными инстанциями надлежащих условий проживания для людей, независимо от их пола, возраста, социального статуса и уровня получаемых доходов. То есть в данном случае действует принцип равенства.

Также каждый человек, по своему личному усмотрению может вступать в договорные отношения с собственником жилья, определяя при этом длительность эксплуатации помещения и объем предоставляемых коммунальных услуг.

При этом любой может быть ограничен в своих возможностях в случае нарушения взятых на себя обязательств, например, выселен из помещения.

Правила оказания коммунальных услуг

Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», это относительно новый документ, который регулирует все вопросы, касающиеся обеспечения пользователей благами цивилизации. В данном случае речь идет о газе, водоснабжении, электричестве, тепле и канализации. Указанное Постановление также раскрывает суть основных понятий, которые применяются в сфере предоставления коммунальных услуг.

Правила содержания общего имущества

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 регулирует все, что касается правил содержания общего имущества в многоквартирных домах и правил регулирования размера платы за содержание жилых помещений при оказании услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Его действие распространяется на физические и юридические лица, а также на государственные структуры.

Закон о раскрытии информации в сфере ЖКХ

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 устанавливает стандарт раскрытия информации организациями, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами.

В такой перечень включены: общие данные об УК, список домов, относящихся к ней, сведения о выполняемых работах, оказываемых услугах, использовании общего имущества, ремонте, проводимых собраниях, отчет о расходовании денежных средств, факты применения к организации или её должностным лицам мер воздействия административного характера.

Закон о лицензировании деятельности УК

Вопросы, касающиеся лицензирования деятельности управляющей компании, регулируются ФЗ от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ. Следует отметить, что его нормы не касаются УК в целом.

Например, в части 6 статьи 192 ЖК РФ указано, что действие Закона не распространяется на порядок приостановления, возобновления действия лицензии, а на установление оснований для аннулирования лицензии при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.

Правила начисления платы

Оплата за ЖКУ складывается из нескольких частей.

Прежде всего, это коммунальные услуги, которые предоставляются жильцам. Сюда входит снабжение водой, газом, теплом, электричеством. Размер зависит от тарифов, установленных исполнителем. Они определяются исходя из условий заключенного договора, требований действующего законодательства, а также региона, в котором находится жилье.

Окончательная сумма определяется согласно показаниям учетных приборов, представленных пользователем или снятых исполнителем за отчетный период. Продолжительность последнего составляет один месяц.

При этом размер оплаты может быть снижен.

В качестве причин выступает – временное, более пяти дней, отсутствие жильцов, работы ремонтно-профилактического характера, длительный перерыв в предоставлении услуг, их ненадлежащее качество, изменение вида использования жилья.

Также в расходы по оплате входят расчеты за оказание жилищных услуг. К ним отнесены: пользование помещением на условиях найма, содержание и ремонт жилья, вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

Размер оплаты жилищных услуг зависит также от оснований, на которых человек использует помещение.

Если это происходит в рамках договора найма, то жильцы будут вносить плату за пользование помещением, его содержание и текущий ремонт.

Для собственника жилья расходы носят несколько иной характер. Он несет расходы, связанные с содержанием и ремонтом. Но это касается не только жилого помещения. Сюда относится также общее имущество – конструкция здания, лестничные пролеты, коридоры, чердаки, подвалы, инженерные системы, мусоропроводы, лифты, сушилки.

Указанные расходы суммируются за учетный период. Итоговая цифра является окончательной суммой оплаты. Денежные средства должны быть внесены не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным. При этом управляющая компания должна проинформировать жильцов о размере оплаты не позднее первого числа месяца, по истечении отчетного. Наличие задолженности и неуплата карается пеней.

Ответственность за неправильное начисление

Неверное начисление сумм к оплате может повлечь за собой применение мер воздействия к виновному лицу. В случае обнаружения подобного факта пользователю следует обратиться в управляющую компанию.

В таком случае он может рассчитывать на получение денежной компенсации она будет равна половине суммы, на которую расчет был завышен. Если обращение осталось без внимания, то каждый вправе взыскать ущерб в судебном порядке.

В этом случае, помимо материальной ответственности, к виновному лицу будут применены меры административного наказания, предусмотренные статьей 14.6 КоАП РФ.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/zhkh/zakonodatelstvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.