Нужна ли управляющая компания

Содержание

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

Нужна ли управляющая компания

Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности поуправлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Что получится на деле.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Фото — v-chelny.ru4  4 

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/

Уйду в управдомы! Когда и как нужно менять свою УК

Нужна ли управляющая компания

Устав от перебоев с подачей горячей воды и частыми отключениями электричества, многие жильцы пытаются отказаться от управленческих услуг одних коммунальщиков и пригласить на их место других. В том, как сменить УК, если качество её работы не устраивает, и насколько этот шаг может оправдать желания собственников жилья в многоквартирном доме, разбирался Лайф.

Жильцы многоквартирных домов, ежемесячно оплачивая работу своей управляющей компании (УК), справедливо рассчитывают на качественное предоставление услуг и добросовестное отношение исполнителей к своей работе, но некоторые компании и в обычное время не особенно стараются для своих клиентов.

А в посткоронавирусное время некоторые коммунальщики вообще понизили качество своей работы. В ряде случаев УК выполняют только аварийные работы, при этом официально в ответ на жалобы они отвечают, что, мол, объёмы профилактических работ увеличиваются, а финансирования не хватает даже на текущий ремонт.

И, вообще, временный мораторий на взыскание долгов в нынешней ситуации якобы делает функционирование УК убыточным.

Действительно, наше правительство в своём постановлении № 424 от 02.04.

2020 установило, что в период с 2 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года приостановлено право коммунальщиков требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) за долги по услугам ЖКХ, также в этот период нельзя отключать потребителей от услуг ЖКХ, даже если они являются неплательщиками. Таким образом, управляющие компании при обращении в суд до начала следующего года имеют право взыскивать только сумму основного долга без пеней. Одновременно для взыскания долгов за жилищно-коммунальные услуги предусмотрен упрощённый порядок: судом выносится судебный приказ (делается это без извещения должника), и приставы по возбуждённому исполнительному производству на основании этого судебного приказа имеют право удерживать деньги с банковских счетов должника.

Но “коммунальных бизнесменов” такое положение вещей не обрадовало, им хочется по-прежнему собирать за “общедомовые услуги”, а в судах эта строчка, которая составляет не менее четверти от месячного платежа каждого плательщика, вызывает вопросы, ответов на которые нет. Да и сами собственники жилых помещений в некоторых случаях начали подозревать, что их деньги уходят “не туда”, и озаботились сменой управляющей компании.

По закону поменять управляющую компанию можно одним из двух способов: дождаться, когда закончится договор с нынешней компанией, или расторгнуть с ней договор, пригласив другую. Первый способ самый простой и безболезненный, но применим редко.

Как правило, УК так оформляют договор, чтобы он продлевался автоматически или с минимальным юридическим риском. Поэтому действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Значит, путь через одностороннее расторжение — такое право предусмотрено ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Но процесс этот непростой.

Недетский налог. ФНС потребовала налоговые декларации на детей

По закону решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

Само собрание может организовать любой из собственников помещения в доме (на практике, чтобы всё успеть, нужна инициативная группа), при этом инициатору необходимо не только определить круг вопросов повестки дня, определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, но и уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании, сделать это нужно не позже чем за десять дней до выбранной даты (ст. 44–48 ЖК РФ).

В случае принятия собранием решения о смене управляющей компании старая управляющая компания должна быть уведомлена об этом в течение пяти рабочих дней. Одновременно с этим необходимо уведомить о решении собрания собственников органы государственного жилищного надзора и муниципальный жилищный контроль (если такое ведомство есть в городе).

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Есть ряд принципиальных вопросов, которые должны решить собственники, если они хотят сменить УК. Кроме конкретной компании, которую следует выбирать исходя из её рейтинга по текущей работе с другими домами, сразу необходимо принять решение о порядке осуществления контроля за её действиями.

Эксперты советуют: чтобы контроль за новыми коммунальщиками был эффективным, в первую очередь необходимо создать совет многоквартирного дома, в состав которого войдёт не менее трёх собственников, такая форма находит своё отражение в законе (ч.

1 ст. 161.1 ЖК РФ). Причём, если в доме есть собственники не только квартир, но и нежилых помещений, желательно в совет пригласить и их. Это позволит с разных сторон выявить потребности в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

Вторым шагом нужно определить полномочия совета дома в отношениях с управляющей компанией, чтобы можно было требовать от коммунальщиков формальную отчётность.

Такой подход позволит улучшить и процесс контроля за накоплением средств для капитального ремонта дома, и приёмку работ по благоустройству прилегающей территории, и мониторинг всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме.

Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

После того как все вопросы рассмотрены и согласованы, заключается договор с новой управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, в новом договоре должны оставить свои подписи более 50% собственников помещений. Если собственники не произведут этого действия, договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников.

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

Однако самое важное понимать, что смена управляющей компании — это эффективный путь только в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме готовы проявлять адекватную инициативу по контролю за действиями коммунальщиков. Если же УК отчитывается только перед муниципальными властями, её смена никаких позитивных изменений не сулит.

Источник: https://life.ru/p/1337170

Блог

Нужна ли управляющая компания

Заранее приношу извинения тем, у кого после прочтения данной статьи начнет «подгорать» и чьи «религиозные» чувства я в ней задену. Таких, думается, наберется достаточное количество – от авторов очередных поправок в ЖК РФ до людей, которые называют себя экспертами в ЖКХ, и председателей советов МКД.

Достаточно давно в ЖК РФ появилась статья 161.

1 «Совет многоквартирного дома», с помощью которой государство попыталось дать полномочия собственникам помещений в МКД в части контроля и если хотите надзора за деятельностью управляющей организации.

Из числа собственников помещений на общем собрании должен был быть выбран совет МКД, а из выбранных членов совета МКД должен был быть выбран председатель совета, который в силу ЖК РФ был наделен определенными полномочиями.

Одним из полномочий председателя совета МКД является приемка работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, выполненных управляющей организацией по договору управления, оформляемая актом выполненных работ по Приказу Минстроя №761.

Идея безусловно была неплохая, НО, как показала многолетняя практика, приемка работ является одной из основных проблем взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений.

Можно выделить следующие основные проблемы:

  1. Достаточно глупо полагать, что обычный «рядовой» собственник помещения может осуществить приемку работ, так как попросту не обладает знаниями в части строительства, энергетики, содержания лифтового хозяйства, теплотехнике и т.д. (список можно продолжать достаточно долго).

    Как можно принимать работы по ремонту инженерных сетей, когда ты знаешь, что трубы – это то, по чему что-то течет.

    А какой должен быть материал труб, какой необходим диаметр, нужно ли утеплять? Человек, являющийся председателем совета дома, может не знать, и это абсолютно нормально.

    Для тех, кто будет с пеной у рта доказывать, что это не так, скажу, что даже у управляющей организации есть электрики, сантехники, теплотехники, инженеры по кондиционированию и вентиляции и т.д. и каждый из них зачастую смутно понимает, что делает другой сотрудник. С этим то вы спорить не будете?

  2. Из указанной выше проблемы «вытекает» вторая проблема, которая сводится к тому, что председатели советов домов боятся подписывать то, что они не понимают, так как отсутствие знаний трансформируется в боязнь ответственности перед другими собственниками, которые после подписания акта абсолютно правомерно могут начать задавать вопросы.

    Избежать лишних вопросов со стороны активных собственников председателю совета дома помогает уход от подписания акта выполненных работ со ссылкой на некие «недостатки», которые не факт, что есть на самом деле.

    Опять же для особо «упоротых» активистов уточнюсь, что я не рассматриваю ситуацию, когда управляющая организация ничего не делала и пытается подписать акты на невыполненные работы.

  3. Отсутствие знаний и боязнь ответственности в принципе «отпугивает» адекватных собственников от выдвижения своей кандидатуры в качестве председателя совета МКД, так как это реальный труд, а любой труд должен оплачиваться (ну не верю я в альтруизм людей). Оплата же опять же зависит от того, будет ли поднят на общем собрании собственников вопрос с вознаграждением совету дома и будет ли принято такое решение.

Я ни разу не встречал статистики на каком количестве МКД в России не только созданы советы МКД, но они еще и работают, а не просто числятся. Но из общения с представителями управляющих компаний на семинарах однозначно могу сделать вывод, что работающий совет МКД – это скорее исключение, чем правило.

В настоящее время подписание акта выполненных работ между управляющей организацией и председателем совета МКД производится без каких-либо доверенностей и прочих формальностей, так как пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ этого не требует. Выбрали председателя совета дома, и он автоматически получил полномочие на подписание акта.

Но, у нас в России дураков на 100 лет припасено, и очередной(ые) разработчик(и) поправок в ЖК РФ написал(и) для депутатов Госдумы (а они, как известно, поправки тупо не читают и опять же тупо голосуют) поправки в пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ согласно которым (читаем внимательно) председатель совета МКД:

Текущая редакция пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФПланируемая редакция пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ
осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

У меня после прочтения поправок возник ряд вопросов:

  1. Чем думали разработчики поправок, когда из абсолютно нерабочей на практике нормы о наличии некоей «доверенности» от собственников помещений, необходимой для осуществления контроля за деятельностью управляющей организации, сделали еще более нерабочую норму?

  2. Сколько нужно председателю совета МКД собрать доверенностей и что делать, если доверенностей не будет, а наделять полномочиями никто на общем собрании не собирается?

  3. С учетом того, что многие представители надзорных органов и так называемые «общественники» не знают правил русского языка и трактуют наличие указания о доверенности, как одно из оснований приемки председателем совета дома работ у управляющей организации (бред, конечно, лютый), то после принятия поправок вообще некому актировать будет?

Понятно, что на мои вопросы никто не ответит, так как не принято в России писать фамилии тех, кто писал очередную ахинею.

А было бы интересно увидеть список «знатоков», которые имели возможно урегулировать вопросы с актированием работ в ситуации отсутствия совета дома или необоснованного отказа от подписания, а вместо этого просто добавили просто набор фраз… Наверное, для них указанной мной проблемы не существует.

С уважением, Юрий Кочетков

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/mysli-vslukh/prinimat-raboty-u-uk-i-kontrolirovat-kachestvo-budet-nekomu/

Управляющая компания vs жильцы

Нужна ли управляющая компания

Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников?

«После сдачи ЖК “Город” в эксплуатацию на первом общем собрании собственников для управления домом большинством была выбрана управляющая компания “Еврогород”. УК новая, от застройщика, но, как говорилось, она собрала специалистов с опытом.

Однако за 12 месяцев обслуживания жилого комплекса накопилось немало неприятных ситуаций: жильцам не предоставили возможность выбрать тариф на электроэнергию; на территории подземной парковки поселили нелегальных мигрантов; в феврале прошлого года УК отключила воду в 10-й секции 1-го корпуса, объяснив это тем, что нанятые жильцами рабочие не освободили места общего пользования от мусора, и т.д.

Жильцы решили инициировать общее собрание собственников для смены УК. Но управляющая компания параллельно занялась организацией очередного собрания собственников, не проинформировав жильцов, как положено, за 10 дней. Помогите разобраться: какие права гарантированы жильцам в таких ситуациях.

Юлия, собственница квартиры в ЖК “Город”».

После завершения строительства дома застройщик получает разрешение на ввод его в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней он выбирает УК и заключает с ней договор на 3 месяца.

В это же время орган местного самоуправления должен объявить об открытом конкурсе по выбору УК. С момента уведомления о мероприятии дается 40 дней на проведение конкурса.

Всех дольщиков должны проинформировать о результатах в течение 10 суток со дня его завершения.

Затем избранная УК заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения и начинает управлять домом.

На практике УК от застройщика инициирует проведение общего собрания в течение 3 месяцев и предлагает выбрать ее для обслуживания дома. Чаще собственники соглашаются. Потому конкурс от местной администрации – это весьма редкий случай. Он проводится, когда собственники не участвуют в общем собрании и длительное время не могут выбрать управляющую компанию.

Поставки коммунальных ресурсов в квартиры многоквартирных домов регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно п. 114 постановления, в предоставлении коммунальных услуг могут временно отказать из-за того, что жилец их не оплачивает. При этом отключение электроэнергии, например, возможно только при наличии задолженности более чем за 2 месяца.

В этом случае представитель ресурсоснабжающей организации или управляющей компании фиксирует рубильники на входе в квартиру в выключенном положении и устанавливает на них пломбы.

Обратите внимание: срыв пломбы приведет к серьезным финансовым последствиям.

Об угрозе приостановления подачи электроэнергии потребителя должны уведомить не менее чем за 20 дней до этого. Информируют жильца через заказное письмо, указание на платежном документе за прошедший месяц или сообщение в личном кабинете плательщика.

Если жилец не погасил долг, то поставщик имеет право приостановить подачу электроэнергии в указанный в уведомлении срок. Обратное подключение производится автоматически без дополнительного извещения в течение 2 дней после погашения долга.

Расходы по приостановлению и возобновлению поставки электроэнергии возлагаются на потребителя. Но они не могут превышать 3 тыс. руб.

Если УК нарушила порядок приостановления подачи ресурсов, жилец может обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию своего региона. Управляющей компании будет выдано предписание, а ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности.

В случае аварийной ситуации действия управляющей компании регламентируются Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170.

Даже серьезные неполадки, при которых, например, необходима замена электрооборудования в доме, должны устраняться в течение 3 часов после аварии.

Нарушение этих сроков является основанием для перерасчета платы за содержание общедомового имущества. Добиться этого можно, также обратившись в жилищную инспекцию с жалобой.

Если собственник длительное время не передавал показания приборов учета, то ему может быть выставлен счет сначала по среднему потреблению, а затем по нормативному регулированию. Расчет по переданным показаниям начинает производиться уже на следующий месяц. При этом излишне уплаченные денежные средства будут учитываться.

Если УК не предоставляет льготным категориям граждан льготы, то следует обращаться в местную администрацию или жилищную инспекцию. Нужно в свободной форме описать сложившуюся ситуация, и, если она подтвердится, УК обязана будет сделать перерасчет.

Перепланировка, переоборудование, переустройство, в том числе систем отопления и водоснабжения, не требуют предварительного или последующего согласования с домоуправляющей компанией.

Но нужно будет получить согласие жильцов дома. Кроме того, перепланировка должна соответствовать строительным нормам и требованиям безопасности.

Поэтому сначала необходимо разработать план перепланировки, а затем согласовать его в местной администрации.

Надо помнить, что управляющая компания имеет право обратиться в суд в защиту жителей дома и потребовать устранить последствия перепланировки.

В этом случае собственникам придется доказывать, что изменения соответствуют всем требованиям и не нарушают ничьих прав.

Решение суда будет вынесено в пользу собственников, только если перепланировку согласовали с жильцами дома и при этом не были нарушены требования безопасности и строительные нормы.

Вместе с тем практика показывает, что, например, переустройство батарей скорее согласовать не удастся, так как увеличение или уменьшение количества секций обычно не соответствует строительным нормам и конструкции дома. Подобные изменения всегда влияют на прогреваемость всего здания.

Установку электрооборудования в квартире собственники не обязаны согласовывать с УК, поскольку ее полномочия заканчиваются на входе в индивидуальное помещение. А вот замена и ремонт внутридомового оборудования производятся силами управляющей компании.

Нужно обратиться с жалобой в местную администрацию. В каждой администрации есть административно-техническая инспекция, которая занимается рассмотрением подобных жалоб. АТИ вправе наложить штраф на УК и часто пользуется этим полномочием.

Если УК провела собрание без предварительного уведомления жильцов, то даже при наличии кворума оно является нелегитимным. Уведомление о собрании – обязательное условие его проведения.

Законодательство дает право УК выступить инициатором собрания собственников даже в случае, если еще не завершено проведение ранее назначенного собрания. Если жильцы сомневаются в правдивости результатов ания, то любой из них может обратиться суд.

Оспорить решение собрания можно, только если оно затрагивает права конкретного собственника. Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента вынесения решения. Но надо будет обязательно уведомить всех собственников о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.

Для этого достаточно разместить извещение на ранее согласованном месте для информирования жителей – обычно это доска объявлений на первом этаже в подъезде или на крыльце перед входом в подъезд.

Для подготовки искового заявления и сбора необходимых приложений к нему лучше обратиться к юристу.

Порядок расторжения договора с управляющей компанией регламентируется в самом договоре. Но в любом случае для этого потребуется проведение общего собрания. За расторжение договора должны проать большинство собственников из прибывших на собрание – но только при наличии кворума.

О том, можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания, читайте в публикации «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Подробнее о том, в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы, в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/upravlyayushchaya-kompaniya-vs-zhiltsy/

Зачем нам управляющая компания? Цели управления многоквартирным домом

Нужна ли управляющая компания

В предыдущих статьях я рассказывал о том, что такое многоквартирный дом, какие бывают дома и собственники в них, в чем смысл управления многоквартирным домом, и о том, какие есть заинтересованные стороны в проекте управления многоквартирным домом. Сегодня речь пойдет о цели управления многоквартирным домом.

В статье “Управление многоквартирным домом и с чем его едят” я рассказывал о применении цикла Деминга в деятельности управляющей организации. Напомню, цикл состоит из 4 этапов: планирование, действие, проверка, корректировка. В цикле моих статей пока мы с вами находимся лишь на этапе планирования.

Цикл Деминга. Для закрепления. Продолжаем

Для качественного планирования необходимо определить цель, к которой мы движемся. Но сама цель в отрыве от сроков и затрат на её достижение не имеет особого смыла.

Опять же цель в отрыве от стейкхолдеров тоже не имеет смысла формулировать, так как у каждой заинтересованной стороны свои цели.

У амбициозного руководителя управляющей организации есть цель сделать свою организацию лучшей на рынке для того, чтобы, в том числе, повысить уровень своего дохода за счет роста количества обслуживаемых многоквартирных домов. Для акционера управляющей организации целью является увеличение доходности его актива.

Для жителей многоквартирного дома цели могут быть разными, для кого-то это будет улучшение условий проживания и повышение стоимость квартиры или помещения, а для кого-то снижение ежемесячных финансовых издержек на содержание своего имущества.

Собственники помещений в многоквартирном доме очень редко задумываются для чего они нанимают управляющую организацию. Большинство жителей, которым я задавал этот вопрос, отвечают на него пространно.

Обычно ответ сводится к тому, что управляющая компания нужна для того, чтобы убираться в подъездах и чтобы дом не развалился.

В то же время для каждой конкретной категории многоквартирных домов цель управления может быть разной. И в первую очередь эту цель формулирует управляющая организация и потом утверждает её решением собрания собственников.

Собрание собственников. Яндекс.Картинки

Если не сильно вдаваться в подробности, то целей может быть несколько видов:

  • поддерживать дом в текущем состоянии;
  • улучшить характеристики дома незначительно;
  • значительно улучшить характеристики дома.

На первом варианте лучше остановиться в случае с пассивными домами, на других двух в случае с активными домами. Еще раз повторюсь, но, как собственников, так и целые дома можно и нужно переводить из одной категории в другую. О том, как это делать подробнее в статье о социальной роли управляющий компании. Она выйдет ориентировочно в феврале 2020 года.

Наиболее удобный способ формулировать цель – SMART (от английского specific, measurable, achievable, relevant, time-bound). То есть цель должна быть четкой, измеримой, достижимой, актуальной и ограниченной во времени. Способ постановки целей SMART. Рабочая методика для любого проекта.

Для многоквартирных домов цели лучше всего формулировать на 1 год.

Это связано с тем, что размер платы собственники помещений в многоквартирном доме устанавливают 1 раз в год сроком на год. А размер такой платы должен позволять достичь поставленной цели. В связи с этим же в лучших, по моему мнению, практиках управления многоквартирными домами очень редко применятся договора управления длительностью более 1 года.

В том числе и из-за постоянных изменений в законодательной базе.

В наилучшем сценарии договор управления заключается сроком на 1 год, в этом договоре обозначается стоимость услуг управляющей организации и в этом же договоре фиксируется цель управления многоквартирным домом.

В России, а в частности в городе Череповце, коллеги управленцы пошли дальше и прямо в договоре управления прописали штрафы и премии управляющей компании за недостижение/достижение целей управления.

Эта практика мне лично очень нравится! То есть за невыполнение обязательств по договору управляющая компания не только несет финансовую ответственность в виде простого возврата собранных денег, но и еще выплачивает собственникам помещений в доме штраф. В случае же выполнения всех условий договора и достижения цели управления она получает (вознаграждение) success-fee.

На этом доме обкатывали технологию вознаграждения УК за результат (успех). Дом образцового содержания в 2019 г. Яндекс.КартинкиЭта норма очень дисциплинирует управляющую компанию, а главное, она законна и применима.

Цель управления многоквартирным домом лучше всего формулировать исходя из тех работ, которые необходимо выполнить единовременно.

Периодические цели включать не совсем удобно, так как придется очень много текста посвятить только им.

Для примера приведу одну из целей управления многоквартирным домом, которую мы формулировали на 2015 год.

«К 31 декабря 2015 года выполнить и оплатить работы по установке автоматических терморегуляторов в тепловых узлах в количестве 4 штуки на сумму не более 600 тыс. рублей и в полном объеме выполнить все необходимые периодические работы по содержанию дома, указанные в тексте договора управления домом»

Поставленную цель мы выполнили раньше обозначенного срока и на 20% дешевле обозначенной суммы, поэтому на 2016 год цель была сформулирована более объемная. В ней было гораздо больше работ. К слову сказать, и вознаграждение управляющей компании на 2016 год было повышено почти в 2 раза.

Тариф на содержание и ремонт в этом доме еще 2 года оставался самым высоким в городе Чебоксары. При среднем тарифе в 14 руб/кв.м., в этом доме платили 27 руб/кв.м. И всех это устраивало. После того, как в доме были проведены масштабные работы по его приведению в порядок, тариф вернулся в обычные рамки.

К слову, вложения собственников оказались эффективными и средний платеж за жилищно-коммунальные услуги в зимний период снизился на 9%.

Формулировка цели управления на определенный период – одна из практик, позволяющих установить между жителями и эксплуатирующей организацией более тесные партнерские отношения.

Описанная цель представляет из себя постановку для работы с собственниками помещений в многоквартирном доме.

От акционеров управляющей организации или администрации муниципального образования могут приходить другие вводные.

Искусство грамотного руководителя как раз и сострит в том, чтобы выполняя цель управления многоквартирным домом, согласованную с собственниками помещений в многоквартирном доме, выполнить и побочные цели, определенные другими стейкхолдерами.

Я ориентируюсь на цель управления многоквартирным домом, утверждаемую собственниками, в первую очередь потому, что без выполнения этой цели выполнение остальных вводных невозможно.

Для внутреннего же использования можно и нужно формулировать цели деятельности управляющей организации в целом. Об этом расскажу в следующей статье.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5de1f5a643fdc000b2bf8bc9/zachem-nam-upravliaiuscaia-kompaniia-celi-upravleniia-mnogokvartirnym-domom-5e0439f8fc69ab00aecfec80

Непосредственное управление домом, управляющие и ресурсоснабжающие организации: отвечаем на вопросы

Нужна ли управляющая компания

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб. 

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п.

2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.Когда РСО не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.Почему орган ГЖН может не присвоить дому класс энергоэффективности

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники.

Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком.

В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД.

Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11975-neposredstvennoe-upravlenie-domom-uo-i-rso-otvechaem-na-voprosy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.