Обмен долями в квартирах между родственниками

Содержание

Как происходит обмен квартир между разными родственниками

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен квартир между родственниками помогает решить ряд проблем – отделить молодую семью, поселить стариков рядом с детьми и т.п.

Как происходит такой обмен, какие нужны документы, существуют ли налоговые послабления при таких вариантах обмена?

Рыночные отношения в сфере недвижимости искоренили такое понятие, как родственный обмен – для гос. органов, проводящих регистрацию прав, совершенно неважно, кто друг другу собственники или наниматели.

Какими законодательными актами регламентируется обмен квартирами между родственниками

Поменяться жильем с близкими людьми – значит, совершить действия, регламентируемые такими законодательными актами:

При этом необходимо понимать юридическую суть мены жилья. Как гласит ст. 567 ГК РФ, обмен, по сути, приравнивается к акту купли-продажи: стороны передают друг другу в пользование объект недвижимости, являясь одновременно и продавцом, и покупателем.

Решающее значение имеет то, к какому виду жилого фонда относятся обмениваемые квартиры — приватизированные, арендованные по договору соц. найма или социальные.

Понятие родственного обмена в ЖК РФ, ГК РФ отсутствует. Каждая сторона получает прибыль и обязана уплатить налог. Единственный способ уменьшить финансовые потери – оформить договор дарения. На основании ст. 217 НК РФ, при передаче жилья в дар родственнику доходы от дарения налогами не облагаются.

Таким образом, между родственниками жилье можно обменять такими путями: составив договор купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) или договор мены (ст.567 ГК РФ), или же оформив договор дарения (ст. 572 ГК РФ).

Обмен долями

Квартиры, находящиеся в долевой собственности, можно обменять вне зависимости от размера доли. Так как совладельцев может быть сколько угодно, собственник продаваемой доли не сможет без одобрения остальными владельцами распорядиться своими квадратными метрами.

Важно! Обмен долями законен только после получения согласия от всех собственников остальных долей, а также от взрослых жильцов квартиры. Согласие оформляется в письменном виде. Тот из совладельцев, кто против обмена доли, должен также свой отказ изложить на бумаге. Письменными должны быть и согласия совершеннолетних жильцов.

Составляется два договора купли-продажи: каждая из сторон является продавцом и покупателем. За каждый договор нужно будет вносить плату отдельно. Тот из совладельцев, кто не согласен с продажей и вселением нового жильца, может пойти на такой шаг: продать свою долю риэлтеру, после чего проблема решается легко.

Как сделать родственный обмен приватизированного жилья

Приватизированное жилье сменять проще всего, составив один из договоров. Договоры купли-продажи или обмена регистрируются, после чего в кадастровых органах необходимо внести изменения. Перерегистрация позволит каждому из участников сделки оформить новый технический паспорт.

Родственный обмен, при наличии хороших, доверительных отношений, позволяет при существенной разнице в стоимостях квартир установить разумные цены и не требовать доплаты, но все равно процедура в итоге затратная. Если степень родства достаточно высокая – дети, родители, бабушки с дедушками, родные братья и сестры – то выгоднее жилище подарить.

Какие документы надо подготовить

Для того, чтобы обменять приватизированные квартиры, нужна такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие бумаги на жилье;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на объекты мены;
  • письменные согласия от каждого совладельца, если таковые есть;
  • письменное подтверждение согласия от органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних граждан и лиц, частично или полностью недееспособных, если такие есть среди прописанных в квартирах);
  • одобрение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобретена в период действия брака и является совместно нажитым добром.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться и иные бумаги. Документы, подтверждающие наличие родственных связей, прикладывать не требуется, так как это обстоятельство не играет при обмене никакой роли.

Обмен приватизированной на квартиру социального найма

Недвижимость жилого назначения, переданную в пользование по договорам соц. найма, тоже можно обменять, но есть масса сложностей. Ст. 72 ЖК РФ закрепляет право граждан меняться квартирами, находящимися в одном статусе, а в данном случае вторая обменная квартира приватизирована.

Наниматель квартиры имеет право только пользоваться жилплощадью по договору соц. найма, а отчуждать – только наймодатель. Есть такой вариант:

  • нынешнему нанимателю жилья по договору соц. найма попытаться приватизировать квартиру, если она муниципальная;
  • после приватизации совершить акт купли-продажи между владельцами теперь уже частных квартир.

Внимание! Есть небольшая вероятность прекратить действие договора соц. найма и перезаключить на того, кто намеревался меняться, для чего необходимо разрешение наймодателя.

В случае успешного перезаключения договора соц. найма имеются некоторые риски, состоящие в следующем:

  • новому нанимателю не разрешат приватизировать квартиру;
  • финансовая компенсация затруднительна;
  • на все процедуры потребуется несколько лет, и не факт, что результат будет желаемый.

Если же участники сделки – близкие родственники, тогда шансы на успех велики, но при согласии наймодателя. Разумнее всего родственника выписать из приватизированного объекта недвижимости и зарегистрировать в муниципальной квартире.

Какие надо собрать документы

Документы потребуются такие:

  • паспорта;
  • бумаги о праве собственности на приватизированное жилище;
  • справка из ЕГРН;
  • договор соцнайма, ордер на жилье;
  • письменное одобрение сделки наймодателем;
  • согласие всех взрослых жильцов на обмен или прописку родственника;
  • техпаспорта;
  • при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных членов семьи – разрешение от ООП.

Не исключено, что придется доказывать наличие родственных связей.

Обмен социальным жильём

Такой вариант обмена, регламентируемый ст. 72 ГК РФ, наиболее выгоден.

Члены семей обоих нанимателей социального жилья должны иметь одинаковую точку зрения и быть согласными меняться, о чем должны собственноручно оформить согласие.

Но самое главное условие, получить письменное одобрение сделки наймодателем. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям ничье согласие не требуется.

Обмен не состоится, если одна из квартир:

  • обременена судебным процессом;
  • предназначена под снос;
  • находится в состоянии, непригодном к проживанию;
  • будет подвергнута капитальному ремонту с перепланировкой или переустройством;
  • после обмена в квартире появится жилец, страдающий тяжелым хроническим недугом.

Процедура возможно только после одобрения сделки исполнительным органом муниципалитета. В результате обмена прежде действующие договора соц. найма аннулируются и оформляются новые.

Перечень необходимых бумаг для обмена

Список документов включает:

  • заявление с просьбой обменять квартиры;
  • паспорта;
  • договора найма;
  • ордера на жилье;
  • письменное разрешение администрации;
  • справки о составах семей;
  • справки о состоянии оплаты за квартиры и за коммунальные услуги.

Справка. Если среди членов семей родственников есть малолетние дети или недееспособные лица, то без согласия ООП сделку затормозят. Недопустимо иметь серьезную задолженность по квартплате. Сделка пройдет без денежных затрат, так как произойдет обмен, а не купля-продажа.

Налогообложение

Родственный обмен, как и любой другой, по налогообложению равен двум сделкам купли-продажи. Доходы, полученные в результате продажи недвижимого имущества, подлежат налогообложению ( п. 1 ст. 210), даже если сделка произошла между родственниками. Как указано в ст. 217 НК РФ, налог установлен в размере 13% от суммы сделки.

В случае, когда стоимость жилья неодинакова, и одна из сторон производила доплату, то эта сумма, как гласит п. 2 ст. 568 ГК РФ, тоже входит в налоговую базу и облагается таким же размером налога.

Не указав цену, участники сделки не уйдут от уплаты налога: будет определена рыночная стоимость жилья, от которой и исчисляется сумма налога.

При этом неважно, продана вся квартира или только одна из долей.

Важно, сколько времени собственник владеет жильем – возможно существенное послабление, вплоть до полного освобождения от уплаты налога. Так, если квартира находится в собственности более 5 лет, считая с дня регистрации, то в 2018 г. налог не платят совсем (ст. 220 НК РФ).

Стоит воспользоваться правом имущественного вычета, предоставляемым п. 2 ст. 220 НК в размере 1 млн. руб.

Также можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с продажей.

В 2018 г. не получится обойтись заниженным размером налога: это чревато штрафом и пеней.

Поэтому следует внимательно подойти к этому вопросу и просчитать, как выгоднее и при этом не возникнет противоречий налоговому законодательству.

Договор дарения

Договор дарения, или дарственная (ст. 572 ГК РФ) – это вариант сделки, который позволяет быстро оформить в дар родственнику квартиру, а также удешевить все виды обмена, сэкономив на НДФЛ: при регистрации дарственной близкие родственники от уплаты налога освобождаются.

Обмен предусматривает подписание двух дарственных, на одну и другую жилплощади. По договору дарения отчуждать недвижимость вправе только собственник. Когда одно из жилищ или оба социальные, тогда сначала нужно приватизировать квартиры, и уже потом дарить.

Процедура дарения требует минимум времени, так как сразу после оформления договора можно проводить перерегистрацию прав. Нотариальное удостоверение документа не обязательно, но желательно. Составить дарственную можно в простой письменной форме, главное, чтобы были такие данные:

  • ФИО дарителя, год рождения, паспортные реквизиты;
  • точный адрес предмета дарения, основные характеристики – количество комнат, метраж и т.п.;
  • ФИО одаряемого, год рождения;
  • степень родства;
  • дата составления, подпись.

Важно. Для юридически правильного оформления документа можно воспользоваться услугами нотариуса. Подпись одаряемого также должна быть на дарственной: это необходимо для того, чтобы внести ясность в вопрос, готов и согласен ли получатель квартиры принять такой дорогой дар.

Безвозмездная передача жилья родственнику путем дарения – наиболее приемлемый вариант обеспечить близкого человека жильем. Не пройдет такой вариант только в случае, когда даритель признан судом недееспособным.

Образец

Этот вид договора составляется между сторонами, согласными передать друг другу в собственность один жилой объект на другой. Договор мены составляется в письменной форме простого вида и должен пройти регистрацию, после которой квартира меняет хозяина и переходит в собственность другой стороны.

В договоре необходимо указать:

  • наименование населенного пункта, дату составления (прописью);
  • реквизиты паспортов участников, ФИО;
  • конкретно описать предметы обмена, чтобы их можно было идентифицировать – адреса, этажность домов, на каком этаже квартиры располагаются, количество комнат, общая и жилая площади;
  • номер и наименование документа, удостоверяющего право собственности каждой из сторон;
  • стоимость жилья цифрами и прописью, в случае доплаты – написать эту сумму.

Каждая из сторон обязана заверить партнера родственного обмена в отсутствии каких-либо обременений. Важно также вписать, что данный документ подлежит обязательной регистрации. В конце договора стороны ставят личную подпись.

Необходимо упомянуть гражданство каждого из представителей сторон: это важно для расчета налога.

Куда обращаться

В случае полного доверия можно обойтись своими силами для составления договора, но обращение к нотариусу поможет избежать проблем.

После нотариального заверения необходимо пройти регистрацию в Росреестре, затем перерегистрировать право собственности в кадастровых органах. Финал истории – оформление новых технических паспортов через БТИ.

Причины и поводы для отказа

Отказ может последовать по одной из причин:

  • договор обмена составлен неграмотно и неверно;
  • правоустанавливающие документы на один из объектов недействительны;
  • одну из сторон ввели в заблуждение относительно обменного жилья, что могло бы повлиять на решение родственника;
  • супруг одной из сторон возражает против обмена совместно нажитой жилплощади;
  • участник сделки скрыл недееспособность, и пр.

Также может последовать отказ, если при проверке окажется, что жилище обременено – например, в нем зарегистрирован один из членов семьи, отбывающий срок в тюрьме, и т.п.

Важно! Родственный обмен квартирами законодательством РФ не предусматривается, но на общих основаниях такая сделка вполне реальна. Чтобы завладеть квартирой безвозмездно, родственникам лучше пойти по иному пути и оформить договор дарения.

Post Views: 25

Источник: https://autopravo.club/zhilishnoe/obmen-kvartir/

Обмен квартирами между родственниками

Обмен долями в квартирах между родственниками

Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия.

Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район желаемого проживания, планировка и другие нюансы.

Теперь об обмене практически забыли, ведь квартиру можно спокойно приобрести на рынке недвижимости, причем выбор вариантов многообразен. Но договор мены все же имеет право на существование, и к нему нередко прибегают риелторы на вторичном рынке недвижимости. 

Обмен приватизированной квартиры не имеет особых отличий, разница заключается лишь в правоустанавливающих документах. Также стало не принципиально, если владельцами обеих квартир являются родственники. Обмен квартир между родственниками больше не имеет льготного режима налогообложения, к обеим сторонам применяются одинаковые правила, распространяющиеся на всех граждан РФ. 

Суть договора мены

Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости.

Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко.

Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене. 

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.     

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

  • Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР. 
  • Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
  • Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица. 

Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу. 

Налогообложение при обмене квартирами

Так как обмен недвижимости приравнен к сделке купли-продажи, то и налоговые последствия для сторон будут определяться по таким же правилам. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. При обмене получается, что обе стороны выступают продавцами, а значит, обе облагаются налогом. 

По общему правилу ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Но из данного правила есть исключения.

Налог уплачивается только при продаже квартиры, которая пребывала в собственности последнего владельца менее трех лет. К тому же продавец может попросить налоговую службу о применении к нему налогового вычета.

Тогда налог будет платиться со стоимости квартиры, превышающей 1 млн. руб.   

Указание реальной стоимости обеих квартир очень важно даже при обмене между родственниками, ведь именно эти суммы будут фигурировать в случае возникновения необходимости расторжения договора, или признания сделки недействительной. 

Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным … Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто … Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных  в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

27.05.2020 – Диана Козлова

Добрый день. У меня есть роддома в деревне, где собственниками являюсь я и два сына по маткапиталу в равных долях, хотим поменяться с мамой, которая живёт в городе в благоустроенной квартире. возможно ли совершить сделку мены и на основании каких статей?

Источник: https://www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/Obmen-kvartirami-mezhdu-rodstvennikami.html

Документы для родственного обмена квартирами

Обмен долями в квартирах между родственниками

Обмен недвижимым имуществом между родственниками (квартирами, долями в квартирах, земельными участками и домами) весьма распространенное явление на рынке жилья.

Чтобы улучшить жилищные условия членов семьи либо решить конфликтную ситуацию путем расселения недовольных друг другом родственников, производится данная операция. Вариантов семейного обмена квартирами несколько.

Для выбора наиболее подходящего в конкретной ситуации необходимо понимать, чем отличается обмен от купли-продажи, какие нюансы нужно учитывать и с чего начать.

Что такое обмен квартирами, как его осуществить?

Обмен недвижимостью предполагает передачу квартиры, доли в квартире, иного имущества второй стороне сделки и получение взамен другого объекта недвижимости.

Объекты могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости. Стороны договариваются о мене с доплатой в последнем случае. Последствия обмена такие же, как и при купле-продаже.

Отличием является отсутствие в сделке денежных средств.

Сразу оговоримся, что заключить договор мены могут как родственники, так и абсолютно посторонние люди. С точки зрения закона их статус одинаков. Каждый из заключающих сделку является одновременно продавцом своей недвижимости и покупателем чужой.

Распространены сделки родственного обмена по той причине, что найти посторонних людей, которых взаимно устроят квартиры, непросто. Поэтому более популярны среди не родственников сделки купли-продажи жилья.

Переход права собственности на недвижимое имущество путем обмена, а не купли-продажи, отличается тем, что документов оформлять придется меньше.

  1. Договор мены заключается один, а покупку и продажу придется оформлять двумя договорами. Это дополнительные затраты на государственную регистрацию и, если стороны решат воспользоваться услугами нотариуса, на нотариальное удостоверение договоров.
  2. Денежные средства не фигурируют при обмене, а это дополнительная гарантия безопасности сделки для сторон.

Налоги в процессе обмена

Что касается необходимости уплатить налог на доходы при оформлении обмена квартирами, то принципиальных отличий не имеет.

Налоговое законодательство относится к мене как к двум встречным сделкам купли-продажи. В конечном итоге должен ли будет уплачивать налог каждый менщик рассчитывается отдельно.

Это зависит от того, какие расходы он понес на приобретение жилья, которое затем им обменивается.

Следует помнить, что от уплаты налога освобождается физическое лицо, если квартира пробыла у него в собственности 3 года.

В случае, если трех лет еще не прошло, физическое лицо может претендовать на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Подробнее с нюансами уплаты налога на доход при оформлении мены квартиры можно ознакомиться после просмотра видео.

Обменяться жильем можно и путем оформления дарения. Вот здесь для близких родственников закон предусматривает послабление. Сделки дарения недвижимости, совершенные близкими родственниками, налогом не облагаются. Следует помнить, что дарение с доплатой невозможно. Поэтому, если предполагается обмен неравноценным жильем, вопрос с доплатой остается вне правового поля.

Близкими родственниками налоговое законодательство считает супруга, родственников по прямой восходящей и нисходящей линиям (дети, родители, бабушки, дедушки и внуки), братьев и сестер, включая неполнородных.

Документы для обмена

Если стороны достигли согласия по структуре сделки, необходимо оформить договор мены в количестве экземпляров, на 1 превышающем количество сторон. «Лишний» экземпляр необходимо будет подать в регистрирующий орган вместе со следующим комплектом бумаг:

  • Паспорта сторон сделки;
  • Договор мены. Он может быть как заверен нотариально, так и заключен в простой письменной форме;

Нотариальное удостоверение договоров обладает некоторым преимуществами. Нотариус проверяет договор на грамотное составление, либо сам его составляет, способствуя тем самым наилучшему соблюдению интересов сторон сделки. В случае утери договора факт его заверения у нотариуса послужит доказательством наличия такого документа. Это касается и рассмотрения споров в судебном порядке.

  • Если собственниками квартир являются не только их продавцы, но и другие лица, они должны предоставить согласие на заключение договора мены;
  • В обязательном порядке учитываются интересы детей и граждан, признанных недееспособными. В этом случае предоставляется согласие на мену от органов опеки и попечительства. Это послужит гарантией соблюдения прав социально незащищенных категорий граждан;
  • Документы о праве собственности на квартиры, соответствующие свидетельства предыдущей продажи, наследования, дарения;
  • Паспорта на квартиры, свидетельствующие о текущем состоянии недвижимости и отсутствии обременений. Среди них кадастровый паспорт и технический паспорт;
  • Квитанция об уплате налога, если применимо.

В случае оформления обмена путем дарения дополнительно потребуется доказать родственную связь. Это можно сделать при помощи таких документов: свидетельство о браке, рождении и проч.

Куда подавать, случаи отказа, сроки рассмотрения

Для регистрации сделки обмена квартирами документы должны быть поданы в отделение Росреестра. Это можно сделать, обратившись непосредственно в регистрирующий орган, либо через многофункциональные центры «Мои документы». В первом случае документы будут рассматриваться 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Отказать в регистрации сделок могут только в случае предоставления неполного комплекта документов, подаче недостоверных сведений либо при ущемлении прав сособственников и других защищаемых законом лиц. Отказ в регистрации можно обжаловать в судебном порядке.

Государственная пошлина за регистрацию договора составит 2000 рублей.

Обмен неприватизированного жилья

Все описанное выше относится к сделкам с жильем, которое находится в частной собственности. Ограничить право собственника распоряжаться судьбой своей недвижимости можно только по очень серьезным основаниям. Иная ситуация складывается с жильем, которое предоставлено в социальное распоряжение. Проще говоря, находится в муниципальной собственности и не приватизировано.

Социальное жилье тоже можно обменять, такая ситуация урегулирована Жилищным кодексом РФ. Сделать это можно путем заключения договора об обмене между нанимателями по соответствующим договорам с муниципалитетами. При этом неважно находится ли жилье в одном регионе. Главное, чтобы оно располагалось в пределах РФ. Количество участников обмена и объектов также не ограничивается рамками.

В каждый из муниципальных органов, заключивших договор найма с участниками сделки, помимо договора об обмене жилья, должны быть предоставлены документы:

  • Паспорта участников сделки, являющихся нанимателями по договору социального найма;
  • Согласие на обмен всех проживающих в квартирах лиц;
  • Документ о проживающих в каждой из квартир лицах;
  • Документы, подтверждающие социальный найм, договор и ордер на вселение;
  • Разрешение муниципалитета на вселение;
  • Согласие органов опеки, если в квартирах проживают несовершеннолетние либо недееспособные лица;
  • Заявление с просьбой одобрить планируемый обмен от нанимателя.

Срок для принятия решения об одобрении или отказе составляет не более 10 рабочих дней. При условии положительного решения должны быть расторгнуты существующие договоры найма по всем квартирам и заключены договоры с новыми нанимателями. Это происходит в течение 10 рабочих дней с обращения нанимателя в местную администрацию.

Отказать в одобрении обмена муниципалитеты могут только по предусмотренным кодексом основаниям. Отказ может быть обжалован в суд. Среди таких оснований:

  1. Планируемый снос дома, где находится подлежащее обмену помещение;
  2. Наличие у кого-либо из будущих квартирантов заболеваний, при которых контакт с другими людьми опасен для их здоровья (открытые формы туберкулеза, психические расстройства и прочие);
  3. Непригодность для проживания обмениваемых квартир;
  4. Наличие споров в отношении участвующего в сделке жилья.

Обмен частного жилья на социальное: особенности оформления

Приведенные ситуации, когда родственники обмениваются социальным жильем либо частной собственностью, особых вопросов не вызывают. Что же делать, если одна из квартир, участвующих в обмене, является приватизированной, а в отношении другой приватизация не оформлялась?

Очевидно, что напрямую обменяться такими квартирами нельзя. Но это не значит, что о мене нужно забыть. Если запастись временем и терпением, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов оформления обмена.

  • Самым логичным способом является приватизация социального жилья. После того, как квартира станет частной собственностью, обмен можно произвести посредством купли-продажи или дарения, в общем порядке.
  • Более «хитрым» вариантом является обмен через регистрацию. В этом случае на приватизированную квартиру оформляется договор дарения. В социальную же регистрируется будущий ее владелец из частной собственности. После регистрации на него переоформляется договор социального найма, то есть меняется ответственный квартиросъемщик. Важно учитывать социальные нормы жилья (в Москве это не менее 10 квадратов на человека), иначе нового нанимателя попросту не зарегистрируют. В результате проведения указанных манипуляций владельцы частной и социальной квартир поменяются местами.

Как видно из настоящей статьи, обмен жильем не представляет сложностей для обычных граждан, при условии выбора правильного варианта оформления, сбора необходимых документов, учета всех указанных нюансов.

При наличии сомнений в собственных силах, можно обратиться как к стороннему юристу, так и к нотариусу, записаться на прием в соответствующий государственный орган.

Среди последних местная администрация, «Мои документы» либо отделение Росреестра, где вам помогут решить, с чего же начать.

Источник: https://prodokumenty.ru/zhile/kvartira-i-zhkx/rodstvennyi-obmen-kvartirami.html

Обмен квартир между родственниками. Сроки обмена

Обмен долями в квартирах между родственниками

Родственники, обладающие правами на жилое помещение, имеют возможность обменяться данными объектами недвижимости. В данной статье рассмотрены варианты для осуществления обмена и нюансы каждой из процедур.

Отдельного внимания заслуживает процесс мены квартирами, полученными лицами в результате заключения с муниципалитетом договора социального найма.

Возможен ли обмен квартир между родственниками?

Хотя в самом законодательстве не упоминается такое понятие как «родственный обмен» жилыми помещениями, на практике подобное явление имеет место.

В настоящее время обменяться квартирами могут не только лица, находящиеся в близких родственных связях, но и прочие граждане, желающие совершить обмен.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

  • приватизированным жильём;
  • помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
  • квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Советуем статью: Приватизация доли в квартире.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

  • паспорта заявителей;
  • оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
  • справка о составе семьи, прописанной в помещении;
  • договор социального найма;
  • заявление с просьбой одобрить обмен;
  • разрешение от ООП (при необходимости);
  • и т. д.

Дарение вместо договора мены

Обмен одной квартиры на другую может принести существенные затраты на осуществление сделки. Если поменяться жильём решают близкие родственники, наиболее выгодно будет оформить дарение.

Согласно 572 статье ГК РФ, передать объект недвижимости в дар в этом случае возможно на безвозмездной основе.

При этом граждане освобождаются от уплаты налога в размере 13%, если входят в круг близких родственников дарителя. В соответствии со статьёй 14 СК РФ, к таким лицам относятся:

  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • сёстры или братья;
  • дедушки и бабушки.

Граждане, являющиеся собственниками жилого помещения, вправе свободно распоряжаться собственным имуществом, в том числе подарить его родственникам и прочим лицам.

Полезный материал: Какие документы нужны для оформления квартиры?

Документация для мены или дарения жилья, находящегося в собственности лиц

Как указывалось выше, для завершения сделки обмена граждане должны получить свидетельство из ЕГРП, подтверждающее переход прав собственности на помещения. С этой целью стороны сделки (и при заключении договора мены, и при дарении) предоставляют сотруднику госслужбы перечисленные ниже бумаги:

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство из Росреестра о праве на владение квартирой;
  • письменное согласие супруга дарителя и прочих совладельцев при их наличии (при оформлении дарственной) либо разрешение от всех участников приватизации, имеющих свою долю в общей собственности;
  • согласие от ООП (если среди участников сделки имеются недееспособные или не достигшие 18 полных лет лица);
  • техническая документация на помещение;
  • квитанция с оплаченной пошлиной;
  • выписка об отсутствии ограничений и долгов на квартире;
  • документ, на основании которого происходит обмен (дарственная или договор мены);
  • заявление в ЕГРП для осуществления регистрационных действий.

Список может отличаться в зависимости от ситуации, поэтому заявителям рекомендуется заранее уточнять перечень у сотрудников МФЦ или ЕГРП.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/obmen-kvartir-mezhdu-rodstvennikami/

Родственный обмен квартирами: оформление, варианты | Правоведус

Обмен долями в квартирах между родственниками

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ.

При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ.

Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки.

Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы – представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:
  1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

  1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
  2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
  3. договор о социальном найме помещения;
  4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
  5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
  6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
  7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах.

При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт.

Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег.

Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость.

То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей.

Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
  • письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
  • выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
  • технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

  1. Можно приватизировать квартиру, арендуемую у государства, и оформить обмен через куплю-продажу или дарение жилых помещений.
  2. В неприватизированную квартиру можно прописать совершеннолетнего члена семьи, сняв его с регистрационного учета в приватизированном жилье. Зарегистрировать его в квартире, арендуемой у государства, можно только если позволяют на то размеры жилплощади. После его регистрации нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новый зарегистрированный жилец должен заключить с администрацией новый договор социального найма. А непосредственно смену владельца приватизированной квартиры можно осуществить путем оформления договора дарения.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/rodstvennyiy-obmen-kvartirami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.