Обоснование корректировок при оценке доли в квартире

Обоснование корректировок при оценке доли в квартире

Обоснование корректировок при оценке доли в квартире

Михалковская д.12 2 1 7 800 000 7 800 000 54,9 142 077 22 ул. Маршала Голованова д.4 3 3/ 4 4 600 000 6 133 333 75 81 778 0,73 ул.

узла, наличие балкона и размер кухни. Часто задаваемые вопросы по оценке квартир и комнат.

Дома 38,3 5 500 000 143 603 2 Доля на продажу 1/3 в однокомнатной квартире, м.

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  • Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  • Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей.

Оценка доли в квартире

Стоимость квартиры, например, может определить любой дилетант в области недвижимости, используя для этого простой способ сравнения. Использовать для этого лучше, разумеется, любую интернет-базу квартир, коих в настоящее время развелось превеликое множество.

Погрешность ошибки относительной стоимости квартиры будет ничтожной. Разница будет заключаться в качестве ремонта или ещё в каких-то деталях, но, в общем, цена будет определена почти верно.

Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость.

Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости.

Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений.

Совет 1: Как оценить стоимость доли

7 Например, при разделе имущества стоимость по справке независимых экспертов составила 10 миллионов рублей, кадастровая стоимость имущества составила 5 миллионов рублей. Согласно постановлению суда каждый претендент получит равную долю.

Например, претендента или собственника 4 человека, значит, каждый имеет право на 2,5 миллиона рублей. При оценке ликвидационной стоимости каждый получит по 1 миллиону 250 тысяч рублей, но эта сумма будет переоценена после выплаты всех имеющихся долговых обязательств перед третьими лицами.

Источники:

    оценка стоимости доли Совет 2: Как определить стоимость доли квартиры Доля квартиры, как и любой предмет торга, нуждается в оценке. Но правило «адекватная цена – успешная продажа» в случае сделок с долями не всегда действует.

Отчет об оценке доли в квартире — часть 1 из 4

по р-ну ХХХХХХ ОУФМС России по г.

Москве в ХХХХ 00.00.0000 г. Адрес регистрации: г. Дата оценки 12 февраля 2019 г.

Дата проведения осмотра и особенности проведения осмотра объекта оценки Дата осмотра: 12.02.2016. Проведен визуальный осмотр всех помещений квартиры.

Техническая экспертиза, проверка оборудования квартиры или другие специальные исследования не проводились.

Необходимость привлечения отраслевых экспертов Стороны договора (Заказчик и Оценщик) пришли к общему соглашению, что необходимость привлечения отраслевых экспертов для проведения данной оценки отсутствует.

Оценка рыночной стоимости комнаты или доли в квартире

Транспортная доступность.

Анализ всех перечисленных выше факторов для оценки стоимости комнаты в коммунальной квартире происходит сложнее, чем при оценке стоимости отдельной квартиры.

Ведь все совладельцы, имеющие права собственности на другие комнаты в этой же коммунальной квартире, имеют равные права на жилплощадь, в связи с этим оценка комнаты осуществляется из расчета стоимости одного квадратного метра всей квартиры.

Оценка доли в квартире, как правило, осуществляется в случае ее продажи.

Об оценке доли в общей собственности на недвижимость

Обесценение долевой собственности можно рассматривать как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием следующих факторов:

  1. усложненный порядок отчуждения права собственности;
  2. неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности;
  3. дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

Соответственно, для определения величины обесценения долевой собственности могут использоваться те же методы, что и для внешнего износа.

Наибольший практический интерес представляют, во-первых, прямая оценка снижения доходности долевой собственности, и, во-вторых, метод анализа степени использования ценообразующего фактора.

Источник: http://ros-trud.ru/korrektiroi-pri-ocenki-rynochnoj-stoimosti-doli-v-kvartire-67493/

Корректировка На Долю В Квартире

  • Оценка рыночной стоимости квартиры в целом, с учетом основных ценообразующих факторов. Данный этап не вызывает затруднений.

    Практика показывает, что извлечь пользу от своей долевой собственности можно, а, стало быть стоимость она имеет.

    И если есть способ оценить эту стоимость доходно и результат относительно достоверен, то о каком обосновании неприменения доходного подхода может идти речь?

    А все навороты по поводу обязательного применения доходного подхода ( даже тогда, когда его применение невозможно и неуместно), я считаю не более чем притянутым за уши.

    Конечно, при желании можно все красиво сочинить и преподнести в отчете, но зачем это необходимо? Что для нас важнее: правильно определить наиболее вероятную стоимость объекта или только для самоцели использовать всегда и везде обязательно все три подхода? Как правило так рассуждают непрофессионалы (как правило, госчиновники различных контролдирующих органов).

    Я могу согласться с аппонентом только в том случае, если он изложит конкретно с цифровыми и логическими выкладками способ применения доходного подхода в приведенном мною примере! А рассуждать отвлеченно можно долго и бездоказательно.

    Отчет об оценке доли в квартире — часть 4 из 4

    10 мин. Трансп. от станции метро «б-р Дмитрия Донского». Подъезд на автомобиле хороший. Корректировка Корректировка вводится для учета некоторого снижения привлекательности аналога из-за более дальнего расположения от метро. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь равные с объектом оценки условия шаговой доступности от метро.

  • Источник: https://liner-rostov.com/obosnovanie-korrektirovok-pri-otsenke-doli-v-kvartire/

    Корректировка при оценке квартир сравнительным методическим подходом. • Оценка имущества Донецк

    Обоснование корректировок при оценке доли в квартире

    Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта.

    Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

    Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

    ОбъектУсредненное значение наиболее типичной скидки, %Минимальное знаечние,%Максимальное значение, %
    1 комнатная квартира2,80,510
    2 комнатная квартира3,2110
    3 комнатная квартира3,4110
    Болем 3 комнат3,9110
    класс «бизнес», «элита»6,1210

    2. Вид из окна

    Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.).

    Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты.

    Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

    Таблица поправок, выражены в %

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    На природные объектыПанорамный видВо дворво двор-колодец или неупорядоченный дворшумные местана магистраль или проезжую улицуна промышленные здания
    На природные объекты0+1+3+6+6+8+9
    Панорамный вид-10+2+5+5+7+8
    Во двор-3-20-3-3-5-6
    во двор-колодец или неупорядоченный двор-6-5-300-2-3
    шумные места-6-5-300-2-3
    на магистраль или проезжую улицу-8-7-5-2-20+1
    на промышленные здания-9-8-6-3-3-10

    3. Планировка 

    Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

    Таблица поправок, выражены %

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    Раздельная планировкаСмежно-раздельная планировкаСмежная планировка
    Раздельная планировка0+5+10
    Смежно-раздельная планировка-50+5
    Смежная планировка-10-50

    3. Материал стен здания

    Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок.

    Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

    Таблица поправок, выражены %

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    Кирпич на монолитном каркасе, блочныйКирпич, керамические / силикатные камниЖелезобетонные панеликирпич с деревянными перекрытиямидеревянные
    Кирпич на монолитном каркасе, блочный00+2+3+19
    Кирпич, керамические / силикатные камни00+2+3+19
    Железобетонные панели-2-20+1+17
    кирпич с деревянными перекрытиями-3-3-10+16
    деревянные-19-19-17-160

    4. Состояние мест общего пользования

    К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д.

    Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.

    д.

    Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

    Таблица поправок, выражены %

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    высококачественная отделка, индивидуальный дизайнвысококачественная отделкапростая отделкаТребует косметического ремонтатребует капитальногоремонта
    высококачественная отделка, индивидуальный дизайн0+3+7+10+15
    высококачественная отделка-30+4+7+12
    простая отделка-7-40+3+8
    Требует косметического ремонта-10-7-30+5
    требует капитальногоремонта+15+12+8+50

    5. Общая площадь.

    При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

    6. Жилая площадь.

    Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

    7. Площадь кухни.

    Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

    Таблица поправок, выражены %

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    11 кв.м и большеот 7-11 кв.м.До 7 кв.м.Кухня-ниша
    11 кв.м и больше0+2+5+8
    от 7-11 кв.м.-20+3+6
    До 7 кв.м.-5-30+3
    Кухня-ниша-8-6-30

    8. Этаж расположения квартиры

    Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов).
    Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

    Таблица поправок, выражены %  

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    Средние этажиВерхние этажиПоследний этажПервый этаж
    Средние этажи0+1+3+4
    Верхние этажи-10+1+3
    Последний этаж-3-20+1
    Первый этаж-4-3-10

    9. Техническое состояние квартиры

    Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения.

    В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта.

    Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

    Таблица поправок, выражены %  

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    ХорошееУдовлетворительноеТребует частичного ремонтаТребует капитального ремонта
    Хорошее0+10 и больше+15 и больше+20 и больше
    Удовлетворительное-10 и больше0+10+20
    Требует частичного ремонта-15 и больше-100+10
    Требует капитального ремонта-20 и більше-20-100

    9. Наличие балкона / лоджии

    Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта.

    Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%.

    Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

    Таблица поправок, выражены %  

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    Терраса и тому подобноеБольше одного балкона/лоджииОдин балкон/лоджияОтсутствует балкон/лоджия
    Терраса и тому подобное0+3+5+8
    Больше одного балкона/лоджии-30+2+5
    Один балкон/лоджия-5-20+3
    Отсутствует балкон/лоджия-8-5-30

    10. Формат туалета / санузла

    При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире.

    Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел).

    Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

    Объект оценкиОбъекты сравнения
    Больше 2 санузловРаздельный санузелСовместный санузелМалогабаритный санузел
    Больше 2 санузлов0+3+5+9
    Раздельный санузел-30+2+6
    Совместный санузел-5-20+4
    Малогабаритный санузел-9-6-40

    Источник: https://ocenka.dn.ua/stati/korrektirovka-pri-ocenke-kvartir-sravnitelnym-metodicheskim-podxodom/

    Как оценить и продать долю в квартире правильно

    Обоснование корректировок при оценке доли в квартире

    Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

    Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

    Оценка доли в жилплощади

    Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

    Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

    Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

    В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

    Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

    Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

    Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

    Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

    Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

    Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

    Перечень необходимых документов для оценки:

    • Ксерокопия выписки из БТИ;
    • Документ, подтверждающий личность собственника;
    • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

    Продажа доли в квартире

    Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

    Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

    Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

    Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

    Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

    Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

    Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

    Правила и требования, которые соблюдаем

    Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

    Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

    Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

    Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

    Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

    Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

    Изъять долю можно только в двух случаях:

    • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
    • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.