Образец договора управления между застройщиком и ук

Договор управления МКД: формы и особенности

Образец договора управления между застройщиком и ук

Договор управления МКД выступает основным актом, который регулирует отношения между владельцами помещений и организацией, которая обязана содержать общее имущество граждан и управлять жилыми строениями. Предусматривается несколько форм руководства многоквартирными домами.

Формы управления МКД

В 2020 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

  • владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК);
  • управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проать половина собственников. Подсчет реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

  1. Жилищный кодекс РФ;
  2. Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
  3. Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».

Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

  • товарищество собственников жилья;
  • управляющую организацию.

Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

Договор управления с застройщиком

Стороны соглашения могут не быть собственниками помещений и управляющей компанией. Оформлять договор вправе и застройщики. Составление акта происходит при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию. Может использоваться типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.

До момента пока органы муниципалитета не проведут конкурс и не определят компанию, управляющую домом, соглашение формируется застройщиком. Владельцы помещений в дальнейшем могут расторгнуть договор и оформить новый.

Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.

Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной компании, так как она выступает единственным владельцем здания. Срок договора составляет не более 3 месяцев.

Срок действия акта

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

  • если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
  • когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
  • если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Завершение действия договора

Прекратить действие акта можно при выражении обоюдного согласия сторонами правоотношений. В этом случае применяются положения ст. 450 ГК РФ. Обязательный пункт документа – расторжение. В этом разделе указывается, по каким причинам соглашение может завершить действие в одностороннем порядке.

Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, где указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, обязанности, возложенные на него договором. Вторая сторона лишается того, на что она рассчитывала при оформлении документа.

Когда управляющая компания не выполняет обязанности, собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Нужно, чтобы инициативу поддержали более 50% владельцев помещений.

Образец договора

Образец соглашения помогает составить документ без нарушения требования ЖК РФ.

Выглядит он следующим образом:

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ №1

город Москва                                                                                               10 декабря 2019 года

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице руководителя Ивановой И.Р., действующей на основании Устава, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 54, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили соглашение:

1.Предмет договора

1.1. Предметом соглашения является оказание услуг в сфере жилищно-коммунального сектора, обслуживание общедомовых помещений со стороны Управляющей компании.

1.2. Состав имущества, в отношении которого исполняется руководство, отражен в Приложении к данному договору. 

2.Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющая компания обязана:

2.1.1. Организовать проведение работ в соответствии с требованиями законодательства.

2.1.2. Реализовать капитальный ремонт здания.

2.1.3. Обслуживать помещения общедомового типа.

2.1.4. Предоставлять услуги, связанные с учетом прописанных в доме граждан.  

2.2. Управляющая компания вправе:

2.2.1. Устанавливать срок и порядок оказания услуг.

2.2.2. Вносить изменения в намеченный план работ.

2.3. Собственники и иные пользователи помещений обязаны:

2.3.1. Своевременно оплачивать услуги компании. Оплата производится до 10 числа каждого месяца.

2.3.2. Обеспечивать сохранность общего имущества.

2.3.3. Сообщать о необходимости производства ремонта.

2.4. Собственники и иные пользователи помещений вправе:

2.4.1. Контролировать деятельность УК.

2.4.2. Требовать предоставление отчета.

3.Цена договора, порядок расчета и внесения платы

3.1. Оплата производится на основании тарифов, установленных администрацией города Москва.   

4.Осуществление контроля за выполнением Управляющей компанией обязательств по Договору

4.1. Контроль за деятельностью управляющей компании возложен на собственников жилых помещений.

4.2. Председатель Совета многоквартирного дома наделен правом от лица всех собственников производить согласование смет.

5.Заключительные положения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с 10 декабря 2019 года и заключается на 1 год. Настоящий договор

Подписи сторон:      

Управляющая компания                                                                   ___________________

Собственники                                                                                    ___________________

Таким образом, соглашение об управлении многоквартирным домом может иметь несколько форм. Вне зависимости от того, какой вариант руководства МКД выбран, нужно прописать существенные условия в акте. К ним отнесены: цена, срок действия, предмет.

Источник: https://zkhrf.ru/mnogokvartirnyj-dom/dogovor-upravleniya

Сервисы

Образец договора управления между застройщиком и ук

1. Что управляшка обязана делать?

2. Как быть со строительными недостатками?

3. Вносят ли МКД в реестр лицензий при договоре управления с застройщиком?

4. Может ли застройщик перейти на прямые договоры с РСО?

1. Что управляшка обязана делать?

При заключении договора управления на срок до проведения открытого конкурса застройщик является одной из сторон договора управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), соответственно он должен согласовать все существенные условия договора управления, в том числе:

  1. состав ОИ МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

  2. перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;

  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ;

  4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Состав ОИ МКД, все интересующие нас площади, описание конструктивных элементов МКД можно смело брать из разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и технического плана (эти два документа обычно сшивают и скрепляют печатью, ибо без технического плана разрешение не действительно).

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

2. Как быть со строительными недостатками?

Лицензиат несёт ответственность за содержание ОИ МКД, все выявленные недостатки при строительстве, следует предъявлять застройщику. Кстати, поскольку большинство МКД возводится с привлечением средств граждан-дольщиков на основании Федерального закона от 30.12.2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к правоотношениям между застройщиком и дольщиками (собственниками помещений) применяются также положения ГК РФ о строительном подряде, Закон о защите прав потребителей.

Согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает как правило третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении строительных недостатков.

По поручению собственников управляющая организация вправе от их имени направлять застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.

Интересно положение ТСЖ: согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, ТСЖ, управляющее МКД, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами, в силу своего статуса, то есть ТСЖ вправе обратиться к застройщику с соответствующими претензиями самостоятельно.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с ч. 2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несёт ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведённого самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами.

Согласно с ч. 5 ст.

7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

  • соразмерного уменьшения цены договора;

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

), в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

В пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных застройщиком работ будет причинён вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик.

При обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно взыскать неустойку.

Согласно п. 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.

), при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами – участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со ст. 28 (п. 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

3. Вносят ли МКД в реестр лицензий при договоре управления с застройщиком?

С момента начала «работы» системы лицензирования деятельности по управлению МКД в 2015 году и до 2018 года договор между застройщиком и управляющей организацией был неким «белым пятном», поскольку не существовало на федеральном уровне нормативных актов о том, как внести новостройку в реестр лицензий.

Спохватившись, Минстрой издал Приказ от 02.03.2018 г. № 134/ПР, которым кардинально перекроил собственный Приказ № 938/пр, в том числе подпункт «в» п. 3 изложил в новой редакции, где учёл наконец-то существование застройщиков и требование ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Появилось тонкое место; с даты подачи управляющей организацией заявления о внесении в реестр сведений о новостройке, управляемой по договору с застройщиком, до принятия органом ГЖН решения о внесении сведений в реестр проходит минимум десять рабочих дней (п. 4 Приказа № 938/пр).

Сопоставив десять рабочих дней по Приказу № 938/пр с пятью (календарными) днями по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, понимаем, что даже если в один день и договор заключить, и пакет документов в ГЖН сдать, до принятия решения о включении новостройки нам в реестр пройдёт две недели.

А между тем в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ сказано:

«Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом».

А изменения в любом случае будут внесены «с первого числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении» (п. 14 Приказа № 938/пр).

4. Может ли застройщик перейти на прямые договоры с РСО?

Поскольку управление новостройкой по ДУ с застройщиком не допускает наличия «прямых договоров с РСО», управляющая организация становится в силу своего статуса исполнителем коммунальных услуг.

В силу п. 14 Правил № 354 исполнителем коммунальных услуг управляющая организация становится не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключённому управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией с РСО.

При этом Правила № 124 вовсе «не знают» (п. 6 и подп. «а» п. 7) про договор управления с застройщиком и не указывают его как документ, подтверждающий нашу обязанность заключить с РСО договор ресурсоснабжения.

Мы-то знаем, что застройщик «передаёт» новостройку «своей» управляющей организации и потому проблем с заключением договора не должно возникать; да, нет указания в Правилах № 124 на нашу ситуацию, ну и что? Практики массовых отказов РСО от заключения договора с «доконкурсными» управляшками не наблюдается. К тому же абзац второй п. 5 Правил № 124 обязывает управляющую организацию направить в РСО оферту не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом. Что такое вступление в силу договора управления с застройщиком? Очевидно, его обоюдное подписание.

Отказать нам в заключении договора РСО не вправе, поскольку в п. 13 Правил № 124 приведён закрытый перечень оснований для отказа. Так что направили оферту и ждём тридцать дней максимум. Как раз решение ГЖН будет принято и желанное первое число наступит.

Наличие договорных отношений между управляющей организацией и РСО обязательно в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ и является лицензионным требованием (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, абз. 7 пп. «д» п. 4 Правил № 416, п. 13 Правил № 354, пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании № 1110).

Незаключение в первый же месяц работы договора с РСО в части покупки ресурсов на содержание ОИ МКД – это грубое нарушение лицензионных требований (пп. «г» п. 4.1 Положения № 1110).

Что касается ещё одного лицензионного требования – раскрытия информации в ГИС ЖКХ, то тут работает общее правило; каждая управляшка обязана осуществлять раскрытие в ГИС ЖКХ той или иной информации «не позднее … дней со дня начала осуществления обязанности по управлению многоквартирным домом» (это формулировка, которую сдержит Состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.02.2016 г. № 74/114/пр).

Источник: https://www.burmistr.ru/services/baza-znaniy/50115

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.