Образец договора управления

Договор управления многоквартирным домом – образец, приложения, форма. Пример идеального договора для жителей и для УК

Образец договора управления

18 Апрель 2017

В этой статье мы расскажем о, пожалуй, самом важном документе, который заключается между собственниками помещений и управляющей организацией. На что обратить внимание, какие пункты нужны убрать, а какие добавить, что требуется для изменения текущего договора управления и как расторгнуть договор управления досрочно.

Сразу отметим, что эта статья написана простым доступным языком для широкого круга лиц, писать ее с использованием сложной профессиональной терминологии – значит сделать ее неинтересной и трудной для понимания собственниками помещений, обычных жителей. Профессиональные юристы, возможно, отметят некоторую простоту изложения материала без отдельного глубокого погружения в сторону гражданского законодательства. Скачать образец «народного» договора Вы сможете внизу страницы в конце статьи.

Об авторе статьи: Константин Орлов, руководитель системы «Домсканер», которая подготавливает и проводит общие собрания собственников в тысячах многоквартирных домов по всей России.

В ходе своей работы в проведении общих собраний и консультированию инициативных собственников в половине случаев мы приходим к тому, что требуются изменения в договоре управления многоквартирным домом или же жители дают образец договора управления для помощи в его изучении и внесении изменений. Давайте более подробно рассмотрим, из чего состоит договор, какие в нем есть важные части и на что нужно обращать внимание в первую очередь!

проблема – жителям всегда предлагают свою редакцию договора управления, в которой они имеют меньше прав, а управляющая компания максимально снимает с себя ответственность и формы контроля. Давайте кратко рассмотрим состав договора.

Состав (структура) договора описана в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и включает в себя 4 раздела:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если перевести на русский язык – что отдаем в управление УК, что она будет делать, сколько это стоит, как ее контролировать

1. Состав общего имущества многоквартирного дома

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Состав и границы общего имущества определяются п. 1—9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

К такому имуществу относятся: — фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; — помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; — инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения;

— земельный участок с элементами озеленения и благоустройства;— иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Почему важно прописать состав общего имущества? Потому что по договору управления Вы фактически передаете управляющей компании права и обязанности следить за этим имуществом. Если что-то не описано, то и следить за этим она будет не обязана, никакой ответственности нести не будет.

Типичная ситуация, когда управляющая организация не убирает придомовую территорию, на газонах мусор, а оказывается, что эта территория не включена в состав общего имущества, а существует лишь де-факто, но не де-юро.

Вроде как вокруг дома газоны, а по документам земля не разграничена и жителям не принадлежит.

2. Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Смотрите какой длинный и сложный заголовок, Вы его поняли? Давайте разберем его по частям: – управление МКД (это то, что непосредственно делает управляющая компания, а именно – выставление ежемесячных платежек, взыскание платы с задолжников, выставление счетов и сбор денег за использование общего имущества, фактически осуществляет сбор доходов дома, иные функции УК) – содержание и ремонт общего имущества (сюда входят работы по уборке подъездов, подметанию двора, аварийная служба, обслуживание лифтов, промывка и опрессовка системы отопления, дератизация и дезифекция итд, а также ремонт общего имущества – Вы же хотите ремонт в подъезде по мере необходимости?)

– перечень коммунальных услуг (поставка горячей и холодной воды, водоотведение, отопление, электроэнергия, газ).

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Давайте абстрагируемся и представим, что мы живем в своем частном доме (коттедже), вокруг коттеджа есть земельный участок.

Зимой нам лень убирать снег и мы попросили своего соседа Сергея за вознаграждение убирать снег: – Сергей, мог бы ты убирать снег у нас на участке вокруг дома по отмостке, а также по дорожкам, а я буду платить тебе 1000 рублей в месяц? – Как часто нужно убирать снег? Своей лопатой или подметать? – Ежедневно, подметать, снега у нас мало.

– Нет, я не согласен на 1000 рублей. Давай 3000, но я буду только подметать дорожки метлой на газоны и не буду вывозить снег с участка и по рукам!

В этом диалоге вы увидели, что стороны договариваются по цене, а также по объемам работ и их периодичности.

В многоквартирном доме – все точно также! Управляющая компания предлагает жителям свои расценки на те или иные виды работ по управлению (выставление платежей, сбор доходов дома итд) и содержанию (уборка подъездов, подметание двора, осмотры и ревизии подвала, обслуживание лифтов итд), а жители могут или принять их или договориться о другой стоимости или выбрать другую УК.

ВАЖНО! НИКАКИХ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТАРИФОВ НА УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ НЕТ! Тарифы утверждаются только на коммунальные услуги (горячая и холодная вода, отопление, электроэнергия, водоотведение, газ). Тарифы на содержание и ремонт – договорная величина.

В некоторых городах, для простоты расчетов применяют РЕКОМЕНДОВАННЫЙ для муниципального жилья тариф. Домов, где более 50% принадлежит муниципалитету единицы. Поэтому не давайте ввести себя в заблуждение и торгуйтесь за каждую копейку тарифа.

Это Ваши деньги!

Плюс смотрите структуру тарифа, есть ли там деньги на текущий ремонт, в каком объеме.

4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ – посмотрите свой договор управления!)

У Вас есть договор управления или Вам предложили его заключить. На что нужно обратить внимание?

  1. Срок договора. Обычно УК ставят его по умолчанию на 5 лет. Требуйте 1 год с возможностью пролонгации.
  2. Порядок расторжения договора. Никаких штрафных санкций для собственников, никаких «если доказали нарушение договора» и тому подобного. Общим собранием приняли решение – расторгли.
  3. Порядок заключения договоров на использование общего имущества – только по решению Совета МКД. Чтобы без Вас не сдавали Ваше имущество в аренду третьим лицам.
  4. Порядок распределения средств от использования общего имущества (доходы дома) – обычно ставят 70/30, где 70% – собственникам, а 30% – в доход УК. Мы рекомендуем 90/10.
  5. Порядок определения подрядчиков по текущему ремонту – опять же через Совет дома. Очень часто УК завышают сметы и приводят «своих» подрядчиков, которые делают некачественную работы за огромные деньги.
  6. Порядок осуществления контроля – ежемесячные (ежеквартальные) акты выполненных работ, на основании которых УК имеет право списывать средств. Если акт не подписан – работа считается не принятой (услуга не оказанной).
  7. Ежемесячный отчет о доходах и расходах многоквартирного дома. Вы должны понимать сколько у вас есть денег, на что их можно потратить. Кстати, прямо сейчас ответьте на вопрос, сколько денег на счете Вашего дома на 1 число этого месяца?
  8. Порядок отнесения расходов потерь ОДН сверх нормативов – только на УК. Очень часто стали попадаться договоры, где относят на собственников.
  9. Порядок контроля должен включать в себя штрафы, в том числе, в сторону УК за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  10. Договор может быть дополнен любыми предложениями собственников.

Следите за этой статьей, ее ждет дополнение!

Договор управления МКД предложенный общественной организацией “Народный контроль в ЖКХ” (нкжкх.рф) – скачать (скачан 1052 раза)

Источник: http://domscanner.ru/article/43

Ооо «комсервисплюс»

Образец договора управления
расширения Joomla 2.5
шаблоны joomla 2.5

Договор

управления многоквартирным домом №____

по ул._________________ г. ____________

г. _____________                                                                                                       «___»______________2012 г.

 Общество с ограниченной ответственностью «КомСервисПлюс», именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице Генерального директора Татаринцевой Татьяны Александровны, действующего на основании Устава, и

 Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _________________________ именуемые в дальнейшем «Собственники», при совместном упоминании именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:

        Стороны договорились о том, что при исполнении и толковании настоящего Договора, если иное не вытекает из его контекста, следующие слова или словосочетания будут иметь нижеуказанное значение:

       1.1.    Здание – единый комплекс недвижимого имущества, включающий  земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здание, со встроено пристроенными нежилыми помещениями.

       1.2.    Собственник – физические или юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации (Тамбовская область), муниципальное образование (город Тамбов), владеющие, пользующиеся, распоряжающиеся принадлежащим им на праве собственности  жилым и/или нежилым помещением, имеющие право собственности на долю в общем имуществе.

       1.3.

  Общее имущество – имущество дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в  данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями жилых помещений, а именно: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном  доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

       1.4. Управление домом – совершение правомерных юридически значимых и иных действий, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также организацию обеспечения собственников жилищными и коммунальными  услугами.

       1.5. общего имущества – деятельность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в доме, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

       1.6. Текущий ремонт – ремонт общего имущества, в том числе общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений в доме, объектов придомовой территории в соответствии с требованиями, установленными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

       1.7. Капитальный ремонт – ремонт общего имущества с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также с целью улучшения его эксплуатационных показателей.

       1.8.  Плата за содержание и ремонт помещения – обязательный платеж, взимаемый с собственника (арендатора) помещения за оказание услуг и работ по управлению.

       1.9. Доля участия – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество,  определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание, текущий и капитальный ремонт, в других общих расходах, а также долю на общем собрании собственников помещений.

       1.10. Ресурсоснабжающая организация – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на основании договора с управляющей организацией осуществляющее поставку коммунальных ресурсов.

       1.11. Потребитель коммунальных услуг (потребитель) – собственник помещения, наниматель, арендатор, член семьи собственника нежилого помещения, иные лица, пользующиеся помещением на законных основаниях.

       1.12. Общая площадь жилого помещения – состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

          2.1. Собственники передают, а Управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению общим имуществом жилого многоквартирного дома, расположенного на ул.________ города ________.

               Управляющая организация обязуется за плату в течение действия Договора оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению жилищных услуг, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления деятельность.

Управляющая организация действует в интересах собственников жилого помещения. По соглашению сторон Управляющей организацией могут осуществляться и иные виды услуг. По настоящему договору управляющая организация не предоставляет коммунальные услуги.

На основании решения общего собрания собственников в целях получения коммунальных услуг собственниками заключаются прямые договоры непосредственно с РСО или энергоснабжающей организацией, о чем управляющая организация Ооо «комсервисплюс» обязана уведомить последних в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента принятия собственниками соответствующего решения.

         2.2. Состав общего имущества определяется технической документацией. Состояние общего имущества на момент приема в управление указано в акте обследования, составляемом в присутствии собственников.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

         При выполнении условий настоящего Договора Стороны обязаны руководствоваться действующими правовыми нормативными актами и инструкциями, санитарными нормами и правилами, нормами противопожарной и иной безопасности, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и придомовых территорий, правилами пользования электрической и тепловой энергии, правилами безопасности в газовом хозяйстве, правилами  безопасной эксплуатации лифтов, иными методическими, нормативными и законодательными актами, регулирующими вопросы эксплуатации жилищного фонда и придомовых территорий.

   3.1. Управляющая организация обязана:

               3.1.1. Осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством Российской Федерации, регулирующим данные отношения.

        3.1.2. Обеспечить надлежащее содержание общего имущества с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния и в соответствии с перечнем работ и услуг, указанном в Приложении № 1 к настоящему Договору.

       3.1.3. Осуществлять текущий ремонт общего имущества согласно перечню таких работ и услуг, указанному в Приложении № 1 с учетом средств собранных с собственников помещений.

       3.1.4. Производить начисления и сбор платежей, осуществляемых собственником  в соответствии с настоящим Договором, обеспечивая выставление квитанции-извещения не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

      3.1.5. Своевременно информировать об изменении размера платы за жилищные услуги – в разумный срок с момента принятия решения соответствующей организацией о повышении платы.

      3.1.6. Обеспечивать круглосуточное аварийно – диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования.

                  В случае, если общее собрание собственников ранее не приняло решение об оплате работ по содержанию и ремонту наружных инженерных сетей, являющихся объектами общего имущества Собственников и не переданных на обслуживание РСО, управляющая организация вправе включить в единый платежный документ плату за работы по устранению аварийных ситуаций на таких сетях. Размер платы для каждого Собственника рассчитывается исходя из общей стоимости расходов Управляющей организации на устранение аварийной ситуации и доли Собственника в праве на общее имущество.

      3.1.7. Исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в помещении собственника за его счет и по его заявлению в сроки, предусмотренные нормативами, а в случае аварии – немедленно.

      3.1.8. Принимать оперативные меры по устранению всех недостатков, связанных с управлением на основании предложений, заявлений и жалоб собственника  на действия (бездействие) ресурсоснабжающих и прочих организаций.
      3.1.9.

Составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности.

По просьбе собственника, направленной от своего имени, или через представителя знакомить его с условиями расходов, совершенных управляющей организацией по сделкам в рамках исполнения договора.

      3.1.10.

Вести реестр собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом, а также: оформление документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета граждан согласно установленному порядку, оформление и выдача выписок из домовой книги; оформление и выдача справок о составе семьи и иных справок установленной формы, оформление и выдача которых в соответствии с действующим законодательством РФ возложено на управляющую организацию; оформление документов на выдачу паспорта гражданину по достижении 14 лет, при утрате паспорта, в связи с переменой фамилии, имени, отчества, либо принятием гражданства РФ; заверение доверенностей на получение заработной платы и иных платежей, связанных трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и др.

      3.1.11.

  Управляющая организация отчитывается перед Собственниками раз в год (за 1 месяц до истечения срока действия договора) по объемам выполняемых работ и услуг, по техническому, санитарному, противопожарному состоянию зданий и сооружений, работе систем и оборудования, нарушениям собственниками помещений действующих норм и правил и о принятых мерах по их устранению, а также по объемам неплатежей и мерам, принимаемым для взыскания задолженности. В случае, если по истечении 10 дней после соответствующего объявления, размещенного в доступных для обозрения Собственников месте, о проведении отчетного собрания собственники не уведомили в письменном виде Управляющую организацию о готовности провести такое собрание, с указанием в таком уведомлении даты и времени проведения отчетного собрания, то Управляющая организация размещает такой отчет в доступных для ознакомления Собственников местах или путем передачи информации домовому комитету (если таковой имеется, либо на сайте организации.

                    Передача персональных данных собственников и иных официально проживающих в помещениях лиц допускается только по письменному требованию уполномоченных государственных органов либо органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством о защите персональных данных.

      3.1.12. За 30 дней до истечения срока действия полномочий Управляющей организации:

      – передать техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

      3.1.13. Не позднее 1 (одного) месяца с момента подписания настоящего Договора застраховать свою ответственность. При этом по требованию любого собственника Управляющая организация обязана предоставить  копию договора (дополнительного соглашения) страхования не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента истребования указанного договора (дополнительного соглашения).

Источник: http://xn--b1afkficnmgiec2o.xn--p1ai/index.php/jitelyam/dogovor-upravleniya-mnogokvartirym-domom/107-dogovor-upravleniya-mnogokvartirym-domom-s-kommunalnymi-uslugami-2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.