Общая площадь квартиры

Содержание

Общая площадь квартиры: что входит в 2020 году? Как посчитать?

Общая площадь квартиры

Если дело касается квартиры, то все мы привыкли оперировать лишь двумя понятиями: «жилая площадь», «общая площадь». Вот здесь и возникает путаница.

Если рассуждать логически, то общая площадь квартиры должна объединять все помещения, а жилая – это площадь, которая предназначена для проживания. То есть, речь идет только о жилых комнатах.

На деле же данные определения размыты и могут в различных ситуациях трактоваться совершенно по-разному.

Анализируя имеющуюся на сегодня документацию, касающуюся вопросов определения площади квартиры, можно выделить следующие основные моменты.

Площадь застройки

На этапе территориального планирования рассчитывают метраж застройки участка – территория, на которой пройдет строительство сооружений. Будущему владельцу необходимо знать: как расположить здания, сколько их будет на участке и какое у них назначение. После составления проекта считают метраж застройки. Для этого:

  • определяют линию горизонтального цоколя;
  • находят все места соприкосновения сооружения с землей;
  • отмечают надземные и подземныевыступающие зоны;
  • находят сумму площадей веранды, террасы, парковки, крыльца и т.д.

Еще определить метраж застройки можно, сложив общую желаемую площадь с предполагаемой толщиной стен и добавив суммарный метраж крыльца, парковки, террасы и т.д.

Что входит в жилую площадь квартиры

Рассмотрим, что входит в жилую площадь квартиры. Жилая площадь квартиры это — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Не каждый знает как посчитать ее самостоятельно и правильно, чтобы избежать переплаты в дальнейшем. Для начала нужно определиться с отличием между жилой и общей площадью.

Жилое пространство и общее как разные понятия

Чтобы разобраться в вопросе отличия жилой зоны от общей, нужно для начала понять что же такое площадь квартиры в целом. Ею принято называть совокупность всех комнат. В нее не включаются комнаты, которые не отапливаются. Чтобы выяснить главные отличия между общим и жилым пространством квартиры, следует обратиться к законодательству.

Жилищный кодекс под общей площадью жилого помещения подразумевает сумму площади помещений, использующихся как дополнительные. Они способствуют удовлетворению гражданами своих повседневных нужд.

Лоджии, балконы под это определение не попадают. Более конкретной характеристики жилой площади ЖК РФ не дает.

Зато существует законодательная инструкция, в которой говорится более подробно об общем пространстве квартиры. Ее характеризуют как сумму площадей абсолютно всех комнат в квартире. Лоджии, балконы и террасы, веранды и учитываются по специальным коэффициентам – 0.5, 0.3, и 1 соответственно.

Также данная инструкция содержит понятие жилого пространства, которое характеризуется совокупностью площадей всех комнат, считающимися жилыми.

Что входит в жилую площадь квартиры или считаем самостоятельно

Что считается жилой площадью в квартире? Чтобы самому осуществить расчет квадратных метров, необходимо для начала, вооружившись измерительной рулеткой, рассчитать метраж каждой комнаты.

При этом ванную комнату, балкон, коридор следует также включить в расчеты. Далее полученные показатели суммируются.

Все достаточно просто, если все комнаты являются прямоугольными. В этом случае предстоит измерить длину и ширину каждой комнаты и умножить эти значения друг на друга. Важно измерять комнаты по полу, это обеспечит вам получение более точного результата.

Если вам нужно посчитать площадь комнаты, в которой соприкосновение стен между собой происходит не под прямым углом, вам поможет лист бумаги. На нем можно достроить воображаемый прямоугольник, а потом разделить его площадь на 2.

Жилая зона квартиры

Что такое жилая площадь квартиры в России? Жилая зона квартиры представляет собой спальни и гостиные комнаты.

Что не входит в учет: Кухни, ванные, туалеты, коридоры, кладовки, столовые не подлежат включению в зону жилого пространства.

В него также не включаются комнаты, которые не отапливаются, например лоджии и балконы.

Увеличение жилой зоны собственными руками

Если вы задумали увеличить пространство своей квартиры, вам необходимо помнить, что любое изменение ее планировки необходимо согласовывать с органами местного самоуправления. Для этого составляется проект квартиры и получается на него разрешение.

Далее нужно обязательно отобразить в техническом паспорте результат перепланировки. В противном случае, за самовольное изменение плана, вас могут принудить к уплате большого штрафа.

Для того, чтобы увеличить жилую площадь квартиры вам так или иначе придется делать перепланировку квартиры, к ней относится:

  • пристройка балконов, лоджий, их остекление;
  • снос несущих стен и межкомнатных перегородок;
  • перенесение кухни или санузла;
  • ликвидация газовых плит и вентиляционных проемов;
  • закладывание окон и их перенесение.

Самым простым способом увеличить жилое пространство – это сделать это при помощи балкона. Так как в соответствии с законом, из-за его не отапливания, работники БТИ не считают его жилым помещением.

О том, как производится согласование перепланировки квартиры с органами местного самоуправления, смотрите видео:

Превратить в жилую комнату балкон вам поможет его остекление и хороший утеплитель. По желанию можно снести балконную перегородку, но этот процесс очень долгий и требует специального разрешения. Но вы можете превратить ее в барную стойку или полку для книг.

Что касается батареи, то ее перенос на новое и привычное место – под окно будет не законным, а получить официальное разрешение на ее перенос – дело невероятно сложное, поэтому проще всего развернуть батарею к боковой стене.

Очень часто владельцы небольших квартир думают о том, как бы увеличить жилое пространство, ведь средств на то, чтобы приобрести более просторное жилье, хватает далеко не у всех.

Увеличение жилой зоны квартиры – явление довольно частое и в последнее время, не смотря на всю сложность процесса перепланировки, оно набирает свои обороты. Увеличить жилую зону можно самостоятельно, главное при этом помнить, что все должно быть официально согласовано, во избежание огромных штрафов.

Источник:

Судебная практика

Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

У каждого собственника, хоть раз в жизни, возникала необходимость купить либо продать недвижимое имущество. Кроме специфических обозначений, в объявлениях указывают стоимость одного квадратного метра продаваемой площади.

Она сильно отличается, поэтому необходимо понять, что она означает, и по какому принципу посчитана площадь квартиры.

Чтобы внести ясность, потребуется научиться находить различия в терминологии, применяемой к помещениям в квартире.

Чем отличается общая площадь квартиры от жилой?

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой.

Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.

Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья. Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры.

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой.

Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.

Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.

Разбираемся в терминологии

Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения.

В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят.

Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от г. № 37).

В ней дается следующее определение.

Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:

  • лоджии — 0,5;
  • балконы и террасы — 0,3;
  • веранды и холодные кладовые — 1,0.

Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.

Как рассчитывается площадь в новостройке

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда.Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т.

е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже.

А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж.

Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится.

Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 —для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

На что влияет метраж квартиры

Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.

Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от г.

№ 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.).

При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.

Недавнее нововведение в сфере ЖКХ — общедомовые нужды — также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца.

Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости. Так что существующие юридические премудрости могут стать причиной увеличения коммунальных расходов.

Источник: https://uk-mishino.ru/nezhilaya-sobstvennost/zhilaya-ploshchad-kvartiry-vklyuchaet.html

Как считается общая и жилая площадь квартиры 2020

Общая площадь квартиры

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Как считается общая и жилая площадь квартиры 2020». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если летнее помещение утеплено, оно считается жилым. Чтобы избежать проблем с БТИ и судебных издержек, вносите подобные изменения в перепланировку, а квадратуру теплых балконов в жилую площадь без коэффициентов.

Общая площадь квартиры — что это такое

Общая — абсолютно вся квадратура жилья . В жилую же засчитывают только помещения для проживания — спальни, гостиные и другие жилые комнаты. То есть туалет, ванная, кухня, гардеробные и все остальное не считается жилой площадью.

Общая и жилая площадь квартиры — в чем разница

Иногда застройщики включают в нормативные акты собственные коэффициенты, например — 0,8 или 0,4. Это неправомерные данные, которые не соответствуют СНиПам. Вы имеете право привлечь такого застройщика к ответственности и возместить ущерб за обман.

Однако, если девелопер решил покрыть убытки и полностью убрал дополнительные пристройки из учета квадратуры и накрутил цену за квадратный метр, вы не сможете привлечь его в суд.

Это законно и остается только принимать взвешенное решение о приобретении жилья у того или иного застройщика.

Большинство жителей России проживают в квартирах. Эти объекты недвижимого имущества обладают несколькими основными характеристиками, одной из которых является метраж жилья.

При расчете данного параметра некоторые части квартиры не принимаются во внимание.

В статье рассмотрены такие важные вопросы как: что входит в общую площадь квартиры, как ее рассчитать, различия между жилой и общей квадратурой.

Что входит в общую площадь квартиры и как считать правильно

  1. Балконы, лоджии. До недавнего времени они учитывались с уменьшающим коэффициентом – включалась 1/2 от лоджии и 1/3 от балкона, но в настоящее время их исключили из расчета совсем.
  2. Веранды, террасы. Эти места предназначены для того, чтобы человек мог отдохнуть, заняться своим хобби (например, выращиванием цветов).

    Поэтому они не берутся во внимание при подсчете совокупного метража.

  3. Ниши высотой менее 1,8 м. Таким образом, в ОП не включаются низкие стенные шкафы.
  4. Место под лестницей при высоте пролета менее 1,6 м от пола (расстояние необходимо замерить рулеткой под прямым углом к полу). Это относится к двухуровневым квартирам.
  5. Печи и камины.

    Даже если они находятся в рабочем состоянии место под ними не включается в общую площадь.

  6. Двери и арочные конструкции шириной менее 2-х метров, т.е. они имеют очень низкий порог. Поэтому включать их в ОП нецелесообразно.

  7. Помещения без отопления, когда общую квадратуру необходимо рассчитать в целях подсчета суммы платежей за отопление и проверки расчетов жилищной компании.

Отличия жилплощади от общей

  1. Размерные параметры. Жилая квадратура представляет только часть от общей, т.е. ее размер меньше. Чаще всего эта разница существенна, иногда метраж для жилья бывает равен половине совокупного.

  2. В жилплощадь включаются комнаты (спальни, детские, гостиные), где люди проводят основную часть своего времени дома. В ОП кроме них включаются все остальные квадратные метры жилья.
  3. Цели использования.

    Размер жилых помещений оказывает влияние на условия жизни граждан (на возможность получения соцпособий, усыновления ребенка и пр.). От ОП зависит рыночная стоимость жилья, размер коммунальных платежей и взносов (за отопление, капительный ремонт).

Жилая площадь квартиры включает кухню? Нет, это мы уже выяснили. Но тогда к чему можно отнести данное помещение? Стоит помнить о таком пункте, как общая площадь квартиры. Она тоже играет определенную роль. Определение данному термину уже было дано. Но что это понятие подразумевает?

Как вычислить полезную площадь квартиры

Если в ком­мер­че­скую арен­ду сда­ёт­ся целый этаж, то рас­чет общей пло­ща­ди арен­ду­е­мых на эта­же поме­ще­ний име­ет свою спе­ци­фи­ку: она рас­счи­ты­ва­ет­ся не от поверх­но­сти внут­рен­них пере­го­ро­док, а от их цен­траль­ной линии, то есть от сере­ди­ны, и от поверх­но­сти внеш­них стен.

Коэффициенты

Важно знать, что такое понятие как «жилая площадь помещения» в новом законодательстве Жилого кодекса РФ не предусмотрено, однако, это не исключает фактического определения этой площади на практике. Специалисты БТИ включают в план расчета всю площадь, исключая наружные конструкции.

Любое изменение технического плана должно иметь официальное разрешение от органов местного самоуправления. Без одобрения проводить какие-либо работы с конструкцией не стоит, ведь это противоречит законодательству, в частности 25 статье ЖК РФ.

Общая и жилая площадь квартиры: что это такое, как считается и на что влияет

Каждый из видов площади влияет на определенные правовые сферы. Размер и соответствие нормам – важные аспекты, нарушение которых может стать основанием для привлечения к административной и даже уголовной ответственности.

Жилая площадь

Если подобные действия планирует арендодатель многоквартирного дома, то он обязан предоставить всем проживающим другое жилье на период строительных работ. По окончанию реконструкции все граждане имеют право вернуться в свое прежнее жилье (статья 88 ЖК РФ).

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 — для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

Жилая и общая площадь квартиры: разница

Жилой площадью помещений является сумма площадей всех жилых комнат (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). В случае необходимости, ее можно увеличить за счет вспомогательных помещений (коридор, кладовка, а также за счет лоджии, балкона, террасы и т. д.) Такое увеличение происходит за счет ее перепланировки либо реконструкции дома.

Общая площадь квартиры

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП , в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда. Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т.

е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

  • спроектировать план будущего жилья;
  • составить смету, необходимую для возведения нового здания;
  • провести внутреннюю отделку помещения;
  • оформить документы на квартиру;
  • сделать перепланировку дома;
  • совершать различные операции с недвижимостью, например, сдать в аренду или продать;
  • составить технический план жилья.

Давайте на этом остановимся более подробно. Это понятие является базовым, поэтому разбор теории мы начнем именно с него.

Общая площадь дома — это суммарное количество всех комнат, входящих в состав квартиры, предназначенные для проживания и выполнения бытовых нужд.

При этом важно понимать, что согласно Жилищного кодекса в нее не включают балконы и лоджии, которые не считаются частью квартиры. Однако, желающие как можно дороже продать жилую площадь указывают их, что является грубым нарушением законодательства.

Зачем знать размер жилой площади?

Если на квартиру не оформлялся техпаспорт или в ней проводилась перепланировка, то в этом случае нужно вызвать специалиста для снятия всех замеров и составления соответствующей документации.

Также вы можете воспользоваться услугами независимых организаций, специализирующихся на вопросах расчета жилой площади дома, однако, за их услуги придется платить. Но есть и положительная сторона, а именно быстрота выполнения работ.

Они смогут сделать все за несколько дней, в то время как ожидание специалиста из БТИ может затянуться на несколько месяцев.

  • В Минске на человека должно приходиться не менее 10 квадратных метров жилой площади;
  • В других городах – 15 квадратов;
  • В общежитиях, вне зависимости от их расположения, выделяется 6 метров на каждого члена семьи. При ожидании пополнения можно подать на расширение жилплощади.

Жилая площадь квартиры и дома

  • Встроенные шкафы вычитают из расчетов;
  • Кладовка и гардеробная причисляются к жилой площади, при условии, если они были переоборудованы из жилых комнат или по техпаспорту являются их частью. Если же проект квартиры или дома предусматривал их, то они переходят в разряд вспомогательных;
  • Рабочий кабинет однозначно включают в расчеты;
  • Утепленные лоджии и балконы, на которых установлены отопительные приборы – это часть жилой площади.

Как правильно рассчитать жилую площадь в РБ

При возникновении спорных ситуаций, достоверно определить, что будет входить в жилую площадь квартиры можно, открыв планировку дома. Достаточно соотнести первоначальный план с неоднократно «переформатированным» жильем – и все станет на свои места. Внесенные вами улучшения вполне вероятно, могли увеличить жилую площадь, но уменьшить – никак.

Если на квартиру не оформлялся техпаспорт или в ней проводилась перепланировка, то в этом случае нужно вызвать специалиста для снятия всех замеров и составления соответствующей документации.

Также вы можете воспользоваться услугами независимых организаций, специализирующихся на вопросах расчета жилой площади дома, однако, за их услуги придется платить. Но есть и положительная сторона, а именно быстрота выполнения работ.

Они смогут сделать все за несколько дней, в то время как ожидание специалиста из БТИ может затянуться на несколько месяцев.

Рекомендуем прочесть:  Выдача Квартир Военнослужащим В 2020 В Мо

При неправильных расчетах могут возникнуть различные проблемы, которые обернуться существенными финансовыми потерями. Поэтому вы должны уметь самостоятельно определить жилую площадь недвижимости. Как это сделать, читайте далее.

Правила расчета

Мы разобрались в понятиях и основных составляющих квартир. Теперь давайте разберемся в том, как посчитать жилую площадь.

Этот аспект является одним из важнейших, поскольку именно он и оказывает ключевое влияние на формирование стоимости недвижимости.

Выше было рассказано, какие помещения попадают под определение жилых, поэтому с расчетами никаких проблем возникнуть не должно. Все очень просто. Вы должны определить метраж каждой комнаты и сложить воедино полученные результаты.

Существует еще несколько значительных моментов, которые затрагивают балкон. Распоряжаться вы имеете право только внутренней стороной балкона, наружная часть является общей собственностью всех жителей здания. Здесь можно найти как плюсы, так и минусы.

Общая площадь – это количество метров всех помещений, находящихся в квартире, не зависимо, подсобные они или жилые, применяемые для расчёта коммунальных платежей, в соглашениях о купле-продаже жилья, в объявлениях о реализации.

Как считается площадь квартиры: пошаговая инструкция

Размер общей квартирной площади применяется для муниципального статистического надзора, а данные квартирной площади – для официального статистического учёта ресурса жилья в РФ, установления социальной жилищной нормы, расчета по коммунальным платежам и прочее.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

I. Общие требования к определению площадей

Так, чтобы установить площадь и общую площадь здания (помещения), нужно обратиться к площади простейшей геометрической фигуры (прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника и т. п.). Либо разбить такой объект на последние и суммировать их площади.

Что же входит в общую площадь жилого помещения? Спальни, детские, гостиные и вспомогательные части, использующиеся для бытовых и других потребностей граждан. Вспомогательные области — это коридоры, кухни, санузлы, кладовые, встроенные шкафы и внутриквартирные лестницы.

Что такое жилая и общая площадь квартиры и чем они отличаются

Насколько часто в повседневной жизни мы сталкиваемся с понятиями «общая» и «жилая» площадь квартиры? Довольно редко, согласитесь. Мы вспоминаем об этих терминах, только когда хотим купить или продать жилплощадь, рассчитать плату за жилищные и коммунальные услуги или узнать, можем ли претендовать на субсидию.

Общая площадь

Рекомендуем вооружиться длинной линейкой (лучше рулеткой), средством для записи и при желании калькулятором и помощником.

Источник: https://reg-jurist.ru/avtopravo/kak-schitaetsya-obshhaya-i-zhilaya-ploshhad-kvartiry-2020

Чем отличается общая площадь квартиры от жилой? Разбираемся в терминологии

Общая площадь квартиры

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой.

Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.

Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.

Основная терминология

Для начала надо сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения.

В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят.

Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).

В ней дается следующее определение.

Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:

· лоджии — 0,5;

· балконы и террасы — 0,3;

· веранды и холодные кладовые — 1,0.

Под жилой площадью вышеупомянутая инструкция понимает сумму площадей всех жилых комнат квартиры. Правда, в этом документе фигурирует также понятие «площадь квартиры», которое, по сути, совпадает с определением общей площади, данным в ЖК.

Как рассчитывается площадь в новостройке

Неудивительно, что при таком обилии терминов и их трактовок, возможно возникновение спорных ситуаций. Чаще всего это происходит при покупке квартир по договору долевого строительства, при заключении которого застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом.

Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003, в котором расчет площадей предлагается производить согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда.Она же применяется и при обмере квартиры для постановки кадастровый учет, т.

е общая площадь рассчитывается с применением понижающих коэффициентов.

Но есть один нюанс: какую цифру брать за основу при расчёте стоимости квартиры в новостройке прописывается в договоре долевого участия. Это зависит от маркетинговой политики застройщика: можно взять жилую площадь, и тогда квадратный метр будет стоить дороже.

А можно снизить стоимость «квадрата», чтобы привлечь покупателей, взяв за основу общую площадь. Однако эта дешевизна окажется мнимой, т.к. ее компенсирует больший метраж.

Так что, нужно внимательно изучить ДДУ, чтобы понять какая площадь будет учитываться при определении стоимости квартиры, иначе неправоту застройщика доказать вряд ли получится.

Предъявить претензии возможно, только если реальная площадь квартиры будет отличаться от указанной в документе, тогда дольщик имеет право потребовать вернуть деньги за недостроенные метры.

Также стоит обратить внимание на отличие лоджии и балкона. На первый взгляд эти понятия почти идентичны, однако при расчете общей площади для них применяются разные коэффициенты (0,5 — для лоджии и 0,3 — для балкона). Отличия же заключаются в следующем. Лоджия имеет боковые стены, потолок и как бы утоплена в здание, а балкон выступает за периметр дома.

На что влияет метраж квартиры

Помимо рыночной стоимости недвижимости, кубатура квартиры влияет и на размер коммунальных платежей.

Так, для определения платы за отопление согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации (от 23.05.2006 г.

 № 307), учитывается общая площадь жилого помещения за исключением неотапливаемых помещений (холодных лоджий, балконов, кладовых и т.п.).

При отсутствии счетчиков такая же система действует и при начислении платы за горячее и холодное водоснабжение.

Общедомовые нужды также косвенно связаны с количеством метров общей площади, находящихся в собственности каждого жильца. Каждый собственник жилья платит за ОДН пропорционально метражу принадлежащей ему недвижимости.

Так что существующие нормы закона могут стать причиной увеличения коммунальных расходов.

А поскольку итоговая сумма зачастую оказывается весьма солидной, владельцы квартир имеют право знать, за какую площадь им придется платить.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

7 Марта 2014

Источник: https://xn--80a6aab2a.xn--p1ai/news/chem-otlichaetsya-obschaya-ploschad-kvartiry-ot-zhiloj%3F-razbiraemsya-v-terminologii/

Площадь квартиры и коэффициенты

Общая площадь квартиры

Вероятно, в любой отрасли/подотрасли права существует много странностей (или, проще говоря, глупостей), которые практически стали обычаем. Но впереди планеты всей, на мой взгляд, правоотношения в сфере недвижимости. Всю печаль можно узреть в среднестатистическом договоре купли-продажи квартиры, который, по сути, олицетворяет среднестатистического юриста в сфере недвижимости.

Но это так, пролог.

[1]. Каждый гражданин, даже не будучи юристом, знает о том, что у квартиры (как и у любого жилого помещения) есть общая площадь. Спросите знакомых менеджеров, врачей и иных неюристов – знают (проверено).

В принципе, это вполне логично, т.к. квартиры – это насущный вопрос, и ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ остается неизменной с 1 марта 2005 г.

: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

При этом Жилищный кодекс РФ – это ярко выраженный lex specialis (ч. 8 ст. 5 Жилищного кодекса РФ).

Размер общей площади квартиры определяет (из самого релевантного):

– размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ),

– размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 156-157 Жилищного кодекса РФ),

– количество собственника квартиры на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, есть такое понятие «общая площадь», оно непосредственно связано с иными понятиями и не включает в себя площадь «балконов, лоджий, веранд и террас».

[2]. Застройщики и иные лица (далее – застройщики), привлекая для строительства многоквартирного дома денежные средства других лиц по договорам участия в долевом строительстве, инвестиционным договорам и т.п., как правило, действуют по одной из двух моделей определения цены объекта договора (будущей квартиры):

А) Исходя из проектной площади будущей квартиры в некоем диапазоне, т.е. с определением допустимого отклонения (например, 40 ± 1 м²). Обычно в таких случаях договором не предусматривается никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры;

Б) Исходя из статичной проектной площади будущей квартиры (например, 40 м²). Обычно в таких случаях договором предусматривается перерасчет цены после фактического измерения созданной квартиры.

Данные модели полностью соответствуют логике из ч.ч. 1-2 ст. 5 214-ФЗ (ч. 1 – «А», ч. 2 – «Б»; данные части изложены в 214-ФЗ в неизменной редакции, действующей с 01 апреля 2005 г.).

[3]. И тут наступает кульминация – застройщики, а точнее их юристы, пытаются понять как же им определить в договоре эту проектную площадь, а через нее и цену квартиры (особенно, относительно модели «Б»).

Ведь, например, если у будущей квартиры будет балкон, то будут и затраты на создание балкона.

Да и квартира с балконом будет пошире квартиры без балкона – выгода для приобретателя очевидна, а дарить квадратные метры – это сомнительное действо.

Но:

I) С одной стороны, застройщик боится удивления клиента. Ведь заплатит-то клиент за площадь N м², а потом, по окончании строительства, во всех документах, связанных с квартирой, будет фигурировать та самая «общая площадь» (N минус балкон м²). Хотя, что логично следует из моего блога, речь идет о том, что:

а) законодатель просто выбрал не самый подходящий термин (действительно, тяжело осознавать то, что «общая площадь» – это никакая не общая площадь, а усеченная; тут и юристы разобраться не могут, а попробуй еще рядовым гражданам объясни);

б) суть «общей площади» – привязка к другим важным понятиям из Жилищного кодекса РФ (п. 1 настоящего блога), для которых, вероятно, и логично, что требуется именно такая усеченная цифра (действительно, платить за отопление квартиры с учетом площади балкона – неразумно, да и «ать балконом», вероятно, не стоит);

II) С другой стороны, застройщик не хочет дарить квадратные метры. При этом понимает, что квартира с балконом гораздо ликвиднее квартиры без балкона.

[4.1]. Встает вопрос, как определить в договоре участия в долевом строительстве, инвестиционном договоре и т.п. проектную площадь будущей квартиры, а через нее и цену квартиры:

А) В полном соответствии с «общей площадью» (но тогда застройщик потеряет часть своей разумной и обоснованной выручки)?

Б) Как площадь абсолютно всех помещений квартиры (что, на мой взгляд, абсолютно корректно)?

И, действительно, вариант «Б» корректен. Лицо покупает квартиру с балконом, лицо хочет этот балкон, лицо ставит потом на балконе шкаф для квазиважных вещей, хранит там обруч, на балконе портят свои легкие друзья, когда приходят к данному лицу и т.п.

Да и вообще: ст.ст. 421, 424 Гражданского кодекса РФ – как захотели стороны, так и определили условия договора. И какое вообще отношение к этому имеет значение тот факт, что законодатель установил в Жилищном кодексе РФ понятие «общая площадь», которая не очень-то и общая?! Да и выше разъяснено значение этого термина во взаимосвязи с другими.

[4.2]. Однако был найден вариант «В». Родиться вариант «В» (странный, глупый, смешной) мог только в голове у тех самых лиц, указанных в прологе.

Вариант «В» нашли, подготовив некий «околоюридический коктейль» (из серии – мы не ищем легких путей) из следующих компонентов:

I) СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию).

Здесь давалось следующее определение: «Общая площадь квартиры – суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас».

Однако далее уточнялось: «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

II) Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Приказ повторяет определение общей площади квартиры из пункта «I», однако недвусмысленно поясняет (п. 3.

34): «Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей». Может, «иные цели» смутили наших коллег, но где же они нашли их в таком понимании?

Причем «площадь квартиры» по приказу = «общая площадь квартиры» по Жилищному кодексу РФ + еще и без «холодных кладовых и тамбуров».

С ума сойти… Казалось бы, причем здесь юриспруденция?

III) СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Здесь тоже кульминация: «В.2. Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого здания: площадь квартир, общая площадь квартир » (звездочка указывает на приказ из п. II).

Да-да, потребительские характеристики в документе, который так-то «распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий».

Собственно, п. В.2.2: «Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации».

[4.3]. Всё это стало причиной того, что определение проектной площади/цены квартиры через коэффициенты осуществляют чуть более, чем все. И что уж про риелторов говорить, если даже у большинства юристов иная точка зрения (про сомнительность коэффициентов) вызовет жуткий когнитивный диссонанс.

И правда: что, как не СНиП, может определить потребительскую ценность площади балкона? Так можно дойти и до того, что указать в СНиП нечто вроде: «площадь кухни, которая превышает 15 м², не включается в общую площадь квартиры». Или тоже с коэффициентами, почему бы и нет. Пусть парни из Минстроя определяют потребительскую ценность кухни.

Да и кому какое дело до того, что техническая инвентаризация канула в лету (это, кстати, отдельный вопрос – в договорах до сих пор все «инвентаризовывают», хотя уже и переходный период давно истек), что технический регламент не может определить насколько для меня ценным является балкон, что инвестор приобретает конкретное помещение с конкретной геометрической, а не «коэффициентной» площадью, что статистический учет объемов жилищного строительства не коррелируется с определением цены договора в обязательственном праве – какое всё это имеет значение, если всё есть так, как есть, и никогда, скорее всего, не изменится?

Это риторический вопрос и некое олицетворение того, что думать никто не любит и не хочет – «за нас уже кто-то подумал».

[5]. Еще печальнее ситуация видится далее, когда мы вспоминаем о жилье экономического класса.

Например, «в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» (ч. 10.1 ст.

4 214-ФЗ), существенным условием договора является также «цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства» (п. 3 ч. 10.1 ст. 4 214-ФЗ).

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/9/14/ploshhad_kvartiry_i_koefficienty

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.