Общая собственность на жилое помещение

Право общей собственности на жилое помещение

Общая собственность на жилое помещение

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 59Следующая ⇒

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким — на праве общей собственности.

Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без собственность возможна, но только в случаях, когда ее участниками выступают супруги или члены крестьянского (фермерского) хозяйства.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли.

Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выделяющийся собственник должен получать денежную компенсацию.

Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон.

Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами — оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

права собственности на жилое помещение

Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др.

Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением:

—купля-продажа,

—дарение,

—мена,

—рента,

—передача жилья по наследству.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе (ст. 209 ГК РФ):

1)отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также по завещанию и др.);

2)передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение в найм, аренду);

3)отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан. Подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст.

30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований гражданского и жилищного законодательства.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если это квартира, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Если это комната в коммунальной квартире, то ее собственник несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

—помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

—крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

—механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

—земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы для повторения

1. Какие основные права собственников жилого помещения предусмотрены ЖК РФ?

2. Как определяются понятия: «владение», «пользование», «распоряжение»?

3. Каковы пределы использования жилого помещения, установленные ЖК РФ?

4. Каковы обязанности собственника жилого помещения?

5. Каковы права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением?

6. Как определяется понятие «члены семьи собственника жилого помещения»?

7. Какова ответственность членов семьи собственника жилого помещения за использование ими этого помещения?

8. Каковы последствия исполнения солидарной обязанности полностью одним из должников — членов семьи собственника жилого помещения?

9. Каковы правила, регулирующие прекращение права пользование жилым помещением членов семьи собственника?

10. В каких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда?

11. Как определяется понятие «завещательный отказ»?

12. Что является предметом завещательного отказа?

13. Каковы права отказополучателя по завещательному отказу?

14. Как осуществляется выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования им?

15. Что является признаком многоквартирного дома?

16. Какое имущество является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме?

17. В соответствии с какими нормативными правовыми актами определяются границы и размер земельного участка, на котором расположен данный дом?

18. В каком случае возможно уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме?

19. Какие виды общей собственности различает ГК РФ?

20. В соответствии с какими нормативными правовыми актами определяется размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

21. Как определяется понятие «общая площадь жилого помещения»?

22. Какие действия не вправе совершать собственник помещения в многоквартирном доме?

23. В каком порядке участники долевой собственности вправе распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход?

24. Как определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире? Являются ли доли собственников комнат в такой квартире равными?

25. Что означает понятие «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (коммунальной квартире) собственника жилого помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение»?

Дата добавления: 2015-08-05; просмотров: 13; Нарушение авторских прав

⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒

Источник: https://lektsii.com/2-115634.html

Доля в праве общей долевой собственности на жилые помещения как объект гражданских и жилищных прав – Пролог

Общая собственность на жилое помещение

Как известно, общая собственность в современном законодательстве РФ подразделяется на два вида: 1) общая совместная собственность; 2) общая долевая собственность.

Наибольший интерес в рамках настоящего исследования представляет общая долевая собственность на жилые помещения, поскольку такого понятия как «доля в праве общей долевой собственности на жилые помещения» (далее – доля) формально не существует.

Ежедневно в РФ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) регистрирует переход права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение от одного лица к другому.

Предположим, что гражданин А заключил договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с гражданином Б. При нынешнем течении гражданского оборота совершенно не понятно, что именно гражданин А приобретает в собственность у гражданина Б, поскольку правовая природа доли законодательством не определена.

Едва ли можно сказать о том, что приобретена в собственность часть квартиры, поскольку она фактически не выделена из ее состава.

На сегодняшний день доля активно участвует в гражданском обороте. Однако в ст. 128 ГК РФ, ст. 15 и 16 ЖК РФ доля как объект гражданских и жилищных прав не упоминается. Ввиду этого представляется интересным рассмотреть вопрос о возможности отнесения доли к объектам гражданских и (или) жилищных прав.

Так, согласно положениям ст.

128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся: 1) вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; 2) результаты работ и оказание услуг; 3) охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); 4) нематериальные блага.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ). Согласно ст. 16 ЖК РФ к видам жилого помещения относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

При исследовании проблемы определения правовой природы доли проанализируем возможность отнесения доли к закрепленным в нормах гражданского и жилищного законодательства объектам права.

Доля как объект гражданских прав.

Наиболее подходящим, с точки зрения норм гражданского законодательства, было бы отнесение доли к вещи или имущественным правам. В отношении первого – вещи, отметим следующее. В действующем законодательстве не совсем ясно, что следует понимать под вещью.

Традиционно к вещам относят предметы материального мира, которые могут быть в обладании человека, служат удовлетворению его потребностей (одежда, транспортное средство, здание, сооружение и т. д.) [5]. Очевидно, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру может быть в обладании человека и служит для удовлетворения его потребностей.

Вместе с тем, такая доля не является предметом материального мира, поскольку доля – это физически неосязаемый объект. В связи с этим думается, что доля не является вещью.

Наряду с вещами к объектам гражданских прав относятся имущественные права. Законодатель, указывая в ГК РФ имущественные права в качестве объекта гражданских прав, не раскрывает понятие «имущественные права».

Общеизвестно, что имущественные права, в отличие от вещей, не являются объектами материального мира. Однако, как и вещи, имущественные права служат для удовлетворения потребностей человека.

Цивилисты выделяют различные признаки имущественных прав.

Например, С.П. Гришаев полагает, что имущественные права должны обладать следующими признаками: 1) имущественные права должны иметь определенную денежную оценку; 2) всегда должно быть известно кому лицо, получившее имущественное право, должно выплатить соответствующий денежный эквивалент [2].

В свою очередь А.С.

Яковлев указывает, что имущественным правам присущи такие признаки, как: 1) имущественные права принадлежат определенному лицу; 2) имущественные права выступают средством реализации имущественного интереса; 3) имущественные права подлежат денежной оценке; 4) имущественные права не присущи субъекту изначально в силу самого факта его существования; 5) имущественные права обладают признаком отчуждаемости [6].

По мнению Ш.М. Менглиева: «Имущественные права, принадлежащие конкретному субъекту, так же как и любое другое имущество, имеют соответствующую социально-экономическую ценность, способную удовлетворять как индивидуальную, так и предпринимательскую потребность, что служит основанием возникновения различных гражданско-правовых отношений» [3].

Анализ вышеуказанных точек зрения ученых позволяет сделать вывод о том, что доля обладает рядом признаков, которые присущи имущественным правам. Например, доля принадлежит конкретному лицу, подлежит денежной оценке и является отчуждаемой. Ввиду этого, не погружаясь в детальный анализ юридической природы имущественных прав, долю можно условно отнести к имущественным правам.

Кроме того, Росреестр в Письме «О рассмотрении обращения» от 25 февраля 2016 г. № 14-исх/02424-ГЕ/16 указал, что доля в праве собственности – это имущественное право[1].

Коль скоро долю с некоторой условностью можно отнести к имущественным правам, то следует обратить внимание на точку зрения Д.А. Баринова.

Исследователь предлагает рассматривать долю как самостоятельное имущественное право, поэтому полагает, что целесообразно, как минимум, дополнить ст.

128 ГК РФ указанием на долю в праве собственности как на отдельный объект гражданских прав – самостоятельное имущественное право [1, с. 35].

Доля как объект жилищных прав.

Прежде всего, проблема, связанная с определением правовой природы доли, вызвана дроблением права собственности на жилые помещения.

Так, при реализации права граждан на распоряжение материнским (семейным) капиталом путем приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение Пенсионный фонд РФ отказывает в приеме документов, мотивируя тем, что доля в соответствии со ст. 16 ЖК РФ не является жилым помещением[2].

Согласно положениям ст. 16 ЖК РФ в настоящее время существует три вида жилых помещений. При этом в п. 1 ст. 16 ЖК РФ законодатель относит к самостоятельным видам жилых помещений часть жилого дома, часть квартиры и комнату. Вместе с тем, в п. 4 ст.

16 ЖК РФ указано, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В то же время непонятно, что тогда следует понимать под частью жилого помещения, а также в ЖК РФ отсутствует понятие доли.

В связи с этим, остается открытым вопрос о соотношении доли и части жилого помещения.

Согласно буквальному толкованию положений ст. 16 ЖК РФ, доля не может быть отнесена к части жилого помещения, поскольку часть жилого помещения – это комната в силу прямого указания ЖК РФ, и она является физически осязаемым объектом. Доля же, в отличие от комнаты, таковой не является.

Источник: http://www.prolaw38.ru/dolja-v-prave-obshhej-dolevoj-sobstvennosti-na-zhilye-pomeshhenija-kak-obekt-grazhdanskih-i-zhilishhnyh-prav/

Собственность на жилое помещение

Общая собственность на жилое помещение
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Собственность на жилое помещение

Понятие имущественного права на помещение жилого предназначения, права его владельца, пределы реализации имущественного права касательно недвижимости.

Основополагающие понятия касательно реализации определенных операций с объектами имущественного права регламентируются ст. 288 ГК РФ. Далее мы рассмотрим, что такое право собственности на жилое помещение, как оно приобретается, а также некоторые другие особенности.

Понятие имущественного права на помещение жилого предназначения, права его владельца

Ст. 288 Кодекса устанавливает понятие, что такие помещения требуется применять исключительным образом для целей проживания в них граждан. Лицо, которое имеет имущественные права на данные помещения, может применять их для целей индивидуального проживания или членов семьи.

Собственник жилого помещения осуществляет права касательно жилого объекта по его:

  • владению;
  • пользованию;
  • распоряжению.

Данные правомочия должны реализовываться в соответствии с целевым и правовым режимом жилища.

Закон регламентирует права и обязанности собственника жилого помещения и не исключает возможности реализовывать им любые действия в отношении имущественных ценностей, в том числе продавать квартиру, передавать ее, при этом оставаясь законным владельцем, отдавать в залог и накладывать обременение иными способами. Указанные действия не должны противоречить закону и прочим нормативным актам.

Пути приобретения имущественного права на помещения жилого предназначения

Физические лица могут приобрести имущественное право на квартиры следующими способами:

  • осуществить процедуру приватизации в определенном законом порядке в отношении занимаемого жилья в домах жилищных фондов, в том числе и находящихся в составе ведомственных фондов;
  • самостоятельной застройки;
  • участия в ЖК и ЖСК;
  • осуществить покупку объектов недвижимости, в том числе и через биржи;
  • посредством приобретения имущества в собственность в порядке наследования.

Пределы реализации имущественного права касательно недвижимости

Основные пределы осуществления права собственности установлены в ст. 209 Кодекса, в которой говорится о практически полной свободе гражданина осуществлять действия с недвижимостью, но только, если таковые не противоречат закону.

Определенный режим ограничений устанавливается для участков земли, неразрывно связанных с возведенными на них объектами недвижимого имущества. Так, ч. 3 ст. 209 ГК РФ определяет понятие, что пользование участком земли осуществляется в свободном режиме, но только, если это:

  • не наносит ущерба природе и окружающей среде;
  • не нарушает прав и интересов остальных субъектов гражданского права.

Законодатель установил понятие, что пределы, как таковые, исходят из особенностей интересов, прав и обязательств других субъектов гражданских отношений. Другими словами, права и обязанности собственника жилого помещения могут реализовываться в форме любых действий, но только не в противоречии с законами и интересами других лиц.

Отдельным моментом считаются ограничения, накладываемые исходя из целевого назначения жилых помещений. Поскольку таковые в обязательном порядке располагают целевым предназначением, соответствующие действия собственников должны осуществляться не в противоречие целевому назначению квартиры.

К примеру, закон запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Из правовых норм можно также сделать вывод о недопустимости размещения в жилых помещениях офисов, торговых точек и любого иного вида производственных мощностей.

Порядок преобразования жилого помещения в нежилое, обратный данному процесс, и отказ в реализации таких процедур

Понятия ст. 22 ЖК РФ регламентируют соответствующий порядок, по которому проводится перевод жилого помещения в нежилое и обратный таковому процесс, или отказ в реализации такого процесса.

Процедуру уполномочен осуществлять соответствующий орган местной администрации. Решения о переводе или об отказе в переводе должны быть приняты не позднее 45 дней после подачи соответствующего пакета документации заявителем.

После вынесения решения орган местной администрации должен в течение 3 рабочих дней уведомить заявителя в режиме установленного порядка об удовлетворении или об отказе в изменении статуса помещения по адресу, который был указан в заявлении на проведение процедуры.

Отказ в преобразовании из жилого в нежилое будет принят, если:

  • доступ к такому жилью не представляется возможным без применения помещений, обеспечивающих доступ к жилым;
  • отсутствует возможность по реализации такого доступа.

Квартира в МКД может быть переведена в статус нежилой только в этих случаях, в остальных – отказ:

  • квартира располагается на 1-м этаже;
  • выше 1-го этажа, но только, если помещения, расположенные ниже такой квартиры, являются нежилыми.

Также отказ в модификации из нежилого в жилое будет осуществлен в следующих случаях:

  • помещение находится вне соответствия установленным условиям и нормам;
  • существуют обременения со стороны третьих лиц.

Структура права общей собственности

Имущественные права на квартиру может иметь не только одно лицо, но и сразу несколько.

Права на коллективную собственность могут быть следующих разновидностей:

  • право общей долевой собственности (доли определены);
  • право совместной (доли не установлены).

Порядок владения и использования квартиры, право общей долевой собственности на которую имеют физические лица, определяется по соглашению собственников, а при отсутствии такового – в судебном порядке.

Соглашение может также предусматривать режим раздельного использования помещения вне зависимости от размера долей в составе общей собственности.

Продажа доли в составе коллективной собственности может быть реализована лишь согласно порядку преимущественного права приобретения доли иными участниками собственности. Продавец доли обязан соответствующим образом уведомить остальных членов собственности о желании продать долю, указав при этом стоимость, условия и особенности продажи.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/sobstvennost-na-zhiloe-pomeshhenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.