Общедолевая собственность на квартиру права собственников

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Общедолевая собственность на квартиру права собственников

/ Жилищные споры / Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Просмотров 292

Мой дом – моя крепость… этот постулат знаком уже давно, и до сих пор не теряет своей актуальности. Правда, на практике это работает не во всех случаях. Многие собственники квартиры требуют соблюдения прав, но не выполняют своих обязанностей. Отсюда возникают противоречия, ссоры и желание избавиться от неугодных жильцов.

Так ли важно соблюдать права и обязанности при долевой собственности на квартиру? Чем грозит нарушение чужих интересов? Предупрежден – значит вооружен! Разберемся в правах и обязанностях дольщиков по отношению к квартире.

Перечень прав долевых собственников квартиры

Обладание долей автоматически наделяет человека и другими правами. Представим их в виде отдельных разделов статьи.

Выделение в натуре

Совсем необязательно делить жилплощадь с другими собственниками. Любой владелец имеет право выделить долю в натуральном эквиваленте и стать хозяином комнаты (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Если выделение затруднительно, можно потребовать компенсацию. Своеобразный обмен доли на деньги остальных совладельцев.

Отделение предполагает выход из состава долевых собственников. Человек переводит долю в изолированное жилое помещение. Технически это практически нереально, так что 95% случаев заканчиваются выплатой компенсации.

Продажа доли

Очевидный вариант, который позволит получить деньги за долю в квартире. Цена может быть любой, но обычно за долю много не выручишь. Поэтому нужно искать вариант, кто купит часть жилья?

Здесь действует 30-дневный приоритет в покупке доли – им обладают остальные совладельцы квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если они не хотят выкупать за предложенную цену, право переходит сторонним кандидатам.

Пример:

Пятеро наследников оформили 3-комнатную квартиру своего отца. Жена, дочь и двое сыновей имели интерес к недвижимости. А вот племянник умершего особых видов на 1/10 долю не имел. Зато хотел выручить за нее денежную сумму. Остальные совладельцы квартиры сразу проявили интерес к доле племянника. Последний предложил выкупить его долю за 70 000 рублей.

Четверо наследников не возражали против такой цены. Обсудив ситуацию в семейном кругу, они приняли решение. Согласно договоренностям, долю выкупит младший брат – он нуждался в увеличении доли больше остальных. Стороны ударили по рукам и зарегистрировали сделку у нотариуса.

Племянник вышел из числа совладельцев квартиры, но получил деньги за проданную долю.

Сдача в аренду, найм

Участники долевой собственности могут распорядиться имуществом по соглашению. Если один из владельцев захочет сдать свою долю в аренду (найм), ему предстоит уведомить остальных жильцов.

Отметим, что если доля не представлена в виде комнаты, ее нельзя сдать в аренду. Прежде чем воспользоваться своим правом, дольщик должен потребовать от других предоставить ему право занять комнату – соразмерно с долей в общем праве (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Затем можно искать наймодателя и заключать договор найма жилого помещения (комнаты).

Дарение

Встречается чаще остальных сделок с долей в квартире. Особых сложностей с дарением доли нет – достаточно найти подходящего кандидата и заверить договоренности (ст. 572 ГК РФ). Уведомлять остальных дольщиков о дарении не нужно. Почему? Узнать ответ вы сможете в статье «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников».

Пример:

Бабушка имела в собственности ¼ часть квартиры. Вместе с ней жили другие дольщики: дочь с мужем и 2-летний внук. Учитывая, что жизнь не вечна, бабушка решила подарить внуку свою долю. Ребенок не мог участвовать в сделке в силу малолетства. Его интересы представляла мать – дочка бабушки.

Стороны посетили нотариуса, заключили договор дарения и отнесли его в Росреестр. Вскоре им выдали документ о перераспределении долей в общем праве – одаряемый ребенок стал владельцем ½ части квартиры. Мать и отец остались с ¼ на каждого.

Бабушка перестала считаться собственником, но сохранила право на проживание в квартире.

Обмен долями

Совладельцы могут обменять одну жилищную долю на другую – с доплатой или без доплаты. Сделка совершается по аналогии с куплей-продажей (ст. 567 ГК РФ). Жилье должно иметь одинаковый статус – приватизированное или муниципальное (см. «Обмен долями в квартирах между родственниками»).

Обмен возможен как в рамках одной квартиры, так и в пределах разных объектов. Запреты на размер долей не предусмотрены – например, родственники могут обменять ¼ на ⅔ часть квартиры. Разница в цене обязывает уплатить подоходный налог – НДФЛ от суммы договора мены.

Залог под кредит (ипотека)

Если у собственника есть доля, но ему срочно нужны деньги – он может взять банковскую ссуду.

Какие есть варианты с займом:

Получатель ссуды обязан учесть интересы остальных дольщиков – приоритетное право выкупа доли. Если вопросов не возникает, можно обращаться в банк. Стороны заключают залоговый договор, деньги выдаются в соответствии с кредитным соглашением.

Завещание

Один из способов распорядиться долей в квартире – включить ее в завещательный акт (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Собственник имеет право передать часть жилья наследникам. Уведомление остальных дольщиков не требуется.

Даже если завещания не будет, доля достанется наследникам по закону. Далее, им придется делить часть жилья на меньшие величины.

Оформление регистрации (прописка)

Наличие доли даёт возможность проживания в квартире. Одновременно собственник может прописывать и третьих лиц:

  • родных и усыновленных детей – без согласия остальных совладельцев;
  • родню, супруга, других людей – при согласии дольщиков.

Нарушения могут привести к судебным разбирательствам. Следует помнить и о правах совладельцев. Если вселение происходит без их согласия, дело окончится подачей иска о принудительном выселении квартирантов.

Распределение доходов

Недвижимость – это ценный объект, который может давать неплохую прибыль. Например, сдача в коммерческую аренду или обычный найм. Доходы делятся между всеми владельцами. За основу берется процент в общем праве.

Пример:

Огурцов, Сойкин и Рысин сдавали жилье квартирантам, а сами жили отдельно. Они получали ежемесячный платеж за квартиру – 30 000 рублей. Размеры долей были равными – ⅓ на человека. Следовательно, и прибыль делится в равных пропорциях:

30 000 рублей / 3 человек = 10 000 рублей на одного собственника.

Жилье сдавалось официально, Огурцов, Сойкин и Рысин оплачивали налоги. Согласно подсчетам, НДФЛ за месячный период:

10 000 рублей * 13% = 1 300 рублей.

Перечень обязанностей при долевой собственности на квартиру

Наряду с правами имеются и обязанности.

Представим их в виде отдельной таблицы:

НаименованиеОсобенности
Вносить коммунальные платежиОбязанность жильцов квартиры – оплачивать коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Если кто-то из собственников не платит, долг числится за всеми совладельцами. Выходом из положения может стать разделение лицевых счетов – добровольно или в судебном порядке
Уплачивать налогиНачисление налогов связано с размерами долей. Чем больше доля – тем выше налог на недвижимость. Квитанция из ФНС приходит раз в год, а оплатить можно любым удобным способом: • в кассе банка;• через терминал;• личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;• через Госуслуги;• онлайн-сервисы банков. Если собственник не оплачивает налог, долг числится только за ним – в этом плане совладельцы не несут расходов друг за друга
Сообщать о намерениях: • продать;• заложить;• сдать в аренду;• обменять долю в квартиреПрежде чем предлагать долю третьим лицам, собственник обязан: • известить о сделке остальных дольщиков;• назначить выкупную стоимость – одинаковую для всех;• ожидать ответов со стороны владельцев – 30 дней или согласия выбранного кандидата.Неисполнение обязанности чревато оспариванием сделки с долей. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, остальные совладельцы могут подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Разумеется, при условии, что у них есть деньги на выкуп доли.
Содержать общее имущество, производить ремонт жилых помещений (комнат)Нежилые и жилые помещения в квартире со временем изнашиваются. Ремонт и обслуживание осуществляют сами дольщики:• расходы поровну – реконструкция кухни, коридора, кладовой, балкона, ванной, туалета);• по размеру долей (например, каждый свою комнату – если доля представлена в виде помещения).Существенное улучшение имущества за свой счет дает право увеличить размер имеющейся доли или потребовать компенсации от остальных (п. 3 ст. 245 ГК РФ)

Пример:

Сергей, Марина и Олег владели 2-комнатной квартирой на праве долевой собственности. Олег вообще не платил квартплату, за ним уже числился приличный долг. Чтобы не доводить дело до иска со стороны УК, Сергей и Марина решили добиться раздела лицевых счетов. Согласия Олега получено не было, он не появлялся в квартире.

Совладельцы составили коллективный иск о принудительном разделе лицевых счетов. Вместе с этой просьбой Марина и Сергей потребовали взыскать часть задолженности. Оказалось, что вначале собственники платили за Олега и у них сохранились электронные чеки.

Истцы заявили, что ответчик не живет в квартире, не оплачивает текущие расходы (замена стояков, батарей, окон). Информация была приобщена к иску в виде приложений. Мировой судья вынес решение в пользу Сергея и Марины: лицевой счет был разделен на три отдельных, ответчика обязали компенсировать истцам часть задолженности.

Текущие долги Олега закрепили в его лицевом счету. Ответчик начал погашать задолженность и штрафные пени за просрочку.

Таким образом, совладельцы имеют равные права и несут обязанности. Разрешены возмездные и безвозмездные сделки с долей в квартире. Обязанности связаны с расходами и уведомлением дольщиков. Неисполнение может привести к судебным тяжбам.

Знание прав не освобождает от обязательств. Очень многие собственники забывают об этом. Отсюда и рост противоречий, обмана и даже преступлений на бытовой почве. Чтобы не допустить злоупотреблений, желательно иметь под рукой юридические знания.

Если вам нужна срочная юридическая помощь, задайте вопрос нашим юристам. Эксперты помогут защитить ваши интересы, оспорить действия оппонента и аргументировать позицию.

Не нужно мириться с нарушением своих прав – обращайтесь к юристам и добивайтесь справедливости!

Смотрите видео о полномочиях долевых собственников жилья:

Источник: http://law-divorce.ru/prava-i-obyazannosti-sobstvennikov-pri-dolevoj-sobstvennosti-na-kvartiru/

Права собственника доли в квартире: как можно распоряжаться своей недвижимостью?

Общедолевая собственность на квартиру права собственников

Владение жилой недвижимостью на правах совместной собственности – не простое дело, особенно, когда речь заходит о совместном проживании в таком помещении или распоряжении им.

По закону, если квартира принадлежит нескольким гражданам, то каждый из них имеет равные права в отношении этого имущества. Однако наличие прав на квартиру порождает и обязанности по ее содержанию.

Кроме того, существует некоторые правила проживания в помещениях, являющихся объектом совместной собственности.

Права совладельцев долей в жилом помещении

Для понимания, что же такое совместная собственность, обратимся к законодательным актам. Гражданский кодекс содержит целую главу (глава 16), посвященную общей собственности.

Общей собственностью является имущество, которым владеют двое и более человек (ч. 1 ст. 244 ГК). Когда части каждого совладельца четко определены, считается, что имущество принадлежит им на праве долевой собственности. Когда доли не обозначены, то считается, что имущество принадлежит на праве совместной собственности.

Граждане становятся совладельцами совместной собственности в результате заключения договора или по решению суда.

На практике становятся совладельцами совместной собственности в следующих случаях:

  • Приватизация квартиры на всех членов семьи;
  • Наследование имущества несколькими наследниками;
  • Покупка имущества супругами;
  • Признание права собственности по решению суда.

Пользование и распоряжение недвижимостью производится всеми совладельцами по соглашению между ними. Обычно это устная договоренность, никаких письменных бумаг при этом не подписывается.

Но если не будет достигнуто согласие, то ситуация выносится на рассмотрение суда, который и определяет порядок пользования. В такой ситуации крайне важно соблюдать те условия, которые определены в судебном решении.

И обязательно оно к исполнению для всех совладельцев жилья.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

При совместной собственности совладельцы вправе претендовать на выдел доли в натуре. Если другие совладельцы препятствуют этому, то включается судебный порядок выдела долей из общего имущества.

Стоит учитывать, что нельзя выделить долю в натуральном виде, если из-за этого потеряется ценность целого имущества, будет причинен ему ущерб, невозможно будет его в дальнейшем использовать по назначению.

В таком случае совладелец может рассчитывать на компенсацию в денежном выражении от других сособственников. После получения компенсации гражданин теряет все права на долю имущества.

Совладелец может свободно прописаться в квартиру. При этом не потребуется получать согласие других сособственников.

Обязанности собственников долей

Помимо прав на недвижимое имущество, совладельцы несут и обязанности по содержанию принадлежащего им жилья. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый совладелец несет расходы по содержанию имущества пропорционально своей доли. Под расходами на содержание жилья следуют понимать:

  • Оплата коммунальных услуг;
  • Налоги и сборы;
  • Затраты на ремонт квартиры;
  • Затраты на ремонт имущества многоквартирного дома.

ЖК РФ также регулирует обязанности собственников жилых помещений. Так, статья 30 ЖК гласит, что собственники жилья должны использовать его по целевому назначению – для проживания.

На владельцев возлагается обязанность по содержанию помещения, причем это касается как жильцов в многоквартирном доме, так и в коммунальной квартире.

Владельцы должны поддерживать квартиру в чистоте, соблюдать правила проживания, не нарушать права других проживающих и соседей.

Кроме всего прочего, согласно ст. 153 ЖК РФ собственник жилья обязан вносить плату за услуги ЖКХ своевременно. Эта обязанность возлагается на гражданина с момента возникновения у него права собственности.

Распоряжение правом на продажу доли

Совладельцы недвижимости могут в любой момент сделать отчуждение жилья любым удобным способом: продать, подарить, обменять. Процедура переоформления жилья на другого человека будет несколько отличаться в зависимости от того, по какому принципу распределены доли имущества между сособственниками.

Например, если имущество принадлежит на праве совместной собственности, при которой не выделялись доли, то продажа будет проводиться от имени всех совладельцев одновременно.

То есть передать можно целое имущество. В таком случае продавцами будут выступать все участники. Каждый из них должен будет выразить свое согласие на сделку и подписать соглашение.

Такое правило вытекает из положений ст. 253 ГК.

Если будет проведена сделка одним совладельцем без согласия других, то она может быть признана недействительной.

Если части в праве собственности для каждого собственника выделены, то проблем при продаже быть не должно. Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как ему угодно. Он может продать, передать в дар, наследство, аренду или залог свою часть.

Стоит обратить внимание, на такой момент, как продажа определенной доли квартиры одним из совладельцев. Дело в том, что продать свою часть абсолютно любому человеку возможно, но при соблюдении некоторых условий:

  1. Доля должна быть четко определена (1/2, 1/3 и т.д.);
  2. Необходимо выполнить правило преимущественной покупки.

Правило преимущественной покупки

В соответствии со статьёй 250 ГК России продавая долю в праве совместной собственности, в первую очередь продавец должен предложить ее выкупить совладельцам имущества.

При этом он самостоятельно устанавливает стоимость и определяет условия продажи. Известить всех сособственников необходимо письменно. Месячный срок дается по закону совладельцам на раздумья.

Если по истечению этого периода они не изъявят деланию о покупке доли, тогда она может быть продана постороннему лицу.

Чем чревато не уведомление сособственников о продаже? В случае, если нарушить правило преимущественной покупки, сделка может быть признана недействительной, если кто-либо из совладельцев обратиться в суд.

В течение 3 месяцев лицо, которое считается, что нарушено его право преимущественной покупки, может обратиться в судебные органы и требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике пользование и распоряжение жильем, находящимся в совместной собственности в большинстве случаев не вызывает проблем. Однако нельзя исключать человеческий фактор. В некоторых семьях складываются не совсем хорошие отношения, иногда жизнь на одной жилплощади становится невозможной.

В связи с этим возникают трудности совместного проживания, пользования общим имуществом в квартире и прочее. В ряде случаев конфликт не удается решить мирно и приходится обращаться в суд.

Юристы рекомендуют по возможности оформлять жилье таким образом, чтобы оно принадлежало не сильно большому количеству собственников, еще лучше – если сразу обозначить доли каждого из них.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/voprosi/prava-sobstvennika-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.