Общедолевая собственность в многоквартирном доме

Можно ли оформить в личную собственность общедомовое имущество: отвечает юрист

Общедолевая собственность в многоквартирном доме

Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции.

Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах..

Дата: 24 февраля 2020. Время чтения 9 мин.

Приобретение жилья предоставляет право владельцам на общедомовое имущество. Присвоить часть коридора или подсобное помещение можно только с согласия остальных собственников МКД при условии, что объект не содержит общих коммуникаций.

Для этого проводят собрание, выясняют мнения соседей. Если 2/3 от всего количества ответили «за», то гражданин вправе оформлять имущество. В личное пользование можно взять только территорию, прилегающую к квартире, путем ее реконструкции.

Остальные объекты — передать во владение по договору аренды.

Согласно статье 290 ГК РФ покупка жилплощади гарантирует право свободно пользоваться всеми объектами в многоквартирном доме (МКД). Исключение — личные помещения. Оформить общедомовое имущество в собственность можно, но только с разрешения соседей.

Основные положения

Общедомовыми признаются (ст. 36 ЖК РФ):

  • лестницы и прилегающие площадки;
  • лифты и шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • крыши и подвалы;
  • помещения для проведения досуга, культурного развития, детские и спортивные площадки;
  • механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование;
  • несущие и не несущие стены, конструкции;
  • земельный участок, на котором располагается дом, элементы благоустройства и озеленения.

Забрать себе часть объектов и (или) коммуникаций можно только путем реконструкции и с согласия всех владельцев квартир в доме, поскольку это влечет уменьшение размера их общего имущества.

Пример. Федор Савельев приобрел жилье с тамбуром, который в его собственность не входит, а числится общедомовым. Он самовольно установил дверь и организовал там прихожую, решив, что данная территория никого не интересует. Однако это не так. Остальные владельцы оплачивают содержание коридора, к которому относится этот тамбур. Хозяин должен был посоветоваться с жильцами.

Что можно взять

Купить часть общего имущества в доме нельзя, потому что оно является неделимым с квартирой и не может отдельно отчуждаться. Такие объекты автоматически приобретаются с помещением и переходят в результате продажи. В Росреестре общие площади не регистрируются, поскольку принадлежат жильцам по умолчанию (ст. 89 ГК РФ).

детская зона. Источник: bigdagency

Сюда не относятся отдельно приобретаемые элементы:

  • индивидуальные кладовки;
  • овощные ячейки;
  • машино-места на парковках.

Их застройщик может реализовать по договору купли-продажи или предоставлять в аренду на своих условиях. Если собственник купил квартиру и место в подземном паркинге, то он вправе его отдельно реализовать.

Все остальное можно оформить во временное пользование или аренду, но с учётом, что на территории нет общих коммуникаций, ведь к ним нужен свободный доступ в любое время суток для спецслужб. В целях безопасности категорически запрещается передавать в индивидуальное пользование чердаки, подвалы и технические этажи.

Поскольку коммуникации, счётчики и провода в доме протянуты практически везде, то жильцу остается выбрать:

  • тамбур или приквартирную площадь;
  • подсобку, колясочную;
  • часть земли, на которой стоит дом и где нет общих элементов благоустройства — скамеек, качелей, спортивных снарядов и т. п.

Передача в личную собственность предусмотрена исключительно в случае реконструкции прилегающих к квартире площадей.

На заметку! Иногда управляющая компания сдает в аренду стены дома для размещения рекламы. Однако она не имеет права этого делать, поскольку капитальные и некапитальные конструкции относятся к общедомовым объектам. Членам ТСЖ тоже нельзя самовольно использовать их. Кстати, зачастую подсветка такой рекламы оплачивается собственниками.

photochur/ pixabay

УК не может получать доход от использования имущества жильцов. Деньги должны поступать каждому собственнику помещения в доме, а не этой организации.

Так, если они сдадут колясочную или подсобное помещение какой-нибудь фирме, то вправе ежемесячно получать плату и тратить её, например, на коммунальные услуги.

С УК можно договориться, чтобы средства поступали им на счет, и на эту сумму у всех жителей уменьшатся ежемесячные взносы.

Решение принимают собственники квартир. А чтобы узнать их мнение, нужно провести опрос.

Шаг 1. Организуем собрание

Согласно статье 44 ЖК РФ жильцы решают вопросы о перепланировке общих помещений, а также определяют условия и сроки пользования, цену, порядок оплаты.

Собственником внутренних объектов или земли могут быть не только граждане, но и застройщик, юридические лица и даже муниципалитет. Их представители также приглашаются на собрание. Узнать владельцев можно в управляющей компании или по выписке из ЕГРН. Она запрашивается в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на бумажном носителе в МФЦ.

Мероприятие проводят в личной, дистанционной или очно-заочной форме. Жильцам, которые не смогли прийти на собрание, почтой высылают опросный лист, который они заполняют и передают в управляющую компанию.

Проведение процедуры обязательно фиксируют протоколом. Его составляет определенный жильцами секретарь во время собрания или после него, но не позже десяти календарных дней.

Скрин шапки

Скачать образец протокола

Требования к оформлению регламентируются приказом Минстроя России 44/пр от 28.01.2019. В документе обязательно отражают:

  • наименование — протокол общего собрания;
  • номер и дату составления (исчисление производится с начала года);
  • адрес хранения документов;
  • место проведения процедуры;
  • заголовок и содержательную часть.

Датой создания бумаги считают итоговый момент подсчета . Если заседание длилось несколько суток, то указывают начало и окончание мероприятия.

Протокол прошивают, проставляют общее количество листов. На последней странице председатель, секретарь, инициатор собрания и лицо, ответственное за фиксирование , ставят свои подписи.

При принятии решения опираются на ст. 46 ЖК РФ. Просьбу удовлетворят, если за нее отдано 2/3 или большинство от общего числа членов собрания. При этом должны выразить свое мнение собственники, обладающие свыше 50% от общего количества жильцов.

Шаг 2. Получаем имущество

Дальнейшие действия зависят от решения собрания. Условия пользования также оговариваются в протоколе, поэтому, выполнив их, гражданин или юридическое лицо может занимать место.

Присоединение площади

Тем, кто решил добавить территорию, прилегающую к квартире, нужно установить перегородку и двери.

реконструкция тамбура. Источник: магазин «Ателье стальных дверей»

По окончании работ получают техническое заключение. Для этого обращаются в проектную организацию или БТИ, сотрудники которой создадут новый план-схему квартиры с присоединенной площадью. Поскольку размеры собственности увеличиваются, нужно внести изменения в ЕГРН.

Порядок регистрации в Росреестре установлен ФЗ №218 от 13.07.2015. Для оформления объекта в собственность подают:

  • заявление о государственной регистрации;
  • решение общего собрания жителей дома;
  • документ об оплате госпошлины — 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • технический паспорт на помещение — запрашивается в БТИ (стоимость в Москве — от 2 400 руб.).

При оформлении земли требуются правоустанавливающие бумаги от органов муниципальной власти о формировании границ участка и его кадастровый паспорт.

Скрин обращения в Росреестр

Скачать бланк заявления о постановке на кадастровый учет

Документы подает собственник или его представитель по нотариальной доверенности. На общем собрании участники могут поручить это работникам ТСЖ или УК. Решение нужно обязательно прописать в протоколе, которым избранное лицо подтвердит свои полномочия.

Обращаются в территориальное отделение Росреестра или многофункциональный центр. В большинстве регионов подать документы лично можно только через МФЦ.

Специалист рассмотрит бумаги, на их основании самостоятельно заполнит заявление, попросит сверить информацию и поставить подписи. Правообладателю выдают расписку с перечнем принятых документов и датой получения результата.

Сроки регистрации составят до 9 рабочих дней (п. 1 ст. 16 закона №218-ФЗ от 13.07.2015).

После внесения данных в реестр у заявителя появляется дополнительный объект, за который будет начисляться налог. Сведения в инспекцию ФНС уходят автоматически, самостоятельно передавать их не требуется.

На заметку! Отдельные свидетельства о праве на часть общей собственности в многоквартирном доме не выдаются. Информация об объекте с указанием доли включается в основную выписку на жилье.

Аренда

Общее подсобное помещение или колясочную нельзя перерегистрировать на одного человека или фирму. Их можно сдать в аренду как жителям, так и посторонним лицам.

помещение для хранения спортинвентаря и колясок в ЖК «Новый город», г. Стерлитамак. Источник: bigdagency

Запрещается предоставлять общее имущество с коммуникациями целиком, но можно получить небольшую часть, которая не помешает проходу собственников с крупногабаритной мебелью. Так, предприниматели арендуют пару «квадратов» для установки кофейного, печатного или иных автоматов на первых этажах здания.

На основании оговоренных условий с собственниками квартир МКД составляют договор аренды. В нем детально описывают объект и размер ежемесячной платы за пользование территорией или коммуникациями.

Справка! Допускается оформление эксплуатации на безвозмездной основе.

Как правило, представителем жильцов дома выступает конкретное лицо (собственник, работник УК), которое уполномочено собранием на заверение необходимых бумаг.

Дополнительно составляют акт приема-передачи объекта в двух экземплярах, который подписывают в момент оформления права на аренду.

Скрин первой страницы бумаги о найме

Скачать образец договора аренды

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ документ обязательно регистрируют в Росреестре, если он составлен на 1 год и более. При этом датой заключения считается день его внесения в ЕГРН.

Для регистрации в течение 30 дней со дня составления документа в МФЦ подают:

  • договор аренды;
  • правоустанавливающие бумаги на помещение — свидетельство, выписку;
  • квитанцию о внесении госпошлины — 2 000 руб.

Процедура занимает 7 будних дней. Участникам выдают свежий документ из ЕГРН с внесенными ограничениями на арендованное помещение. Любое изменение условий договора также регистрируется в Росреестре.

Что будет с нарушителями

Пока не получено разрешение всех проживающих в доме, запрещено пользоваться территорией и ограничивать проход на нее. Возмущенные соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, специалисты которой предпишут снять замок или демонтировать дверь, т. е. организовать свободное перемещение остальных собственников. Если виновник не согласится, то получит штраф.

Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь.

Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию.

А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Инициатором ликвидации перегородок будет и пожарная инспекция, уполномоченная привлекать к ответственности.

Читайте подробно, куда жаловаться на соседей, захламивших коридор

Незаконно установленные ограждения могут привести к серьезным последствиям и крупным денежным тратам. Конструкцию все равно придется убрать и даже привести помещение в первоначальный вид, поэтому не стоит ее устанавливать до согласования с жильцами.

Эксперт канала «Строительная компания «АльфаСтройКомплекс» объяснят понятие общих объектов и территорий, а также приводит требования к организации собрания и составлению протокола.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/obshhedom-imushhestv-sobstvennost/

Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика

Общедолевая собственность в многоквартирном доме

       Поскольку во время обсуждения предыдущей статьи на эту тему возникли несколько вопросов, а обсуждение неоднократно прерывалось  по независящим от меня причинам, попробую ответить здесь на них.

       При приобретении квартиры  никаких дополнительных документов на оформление права вашей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оформлять не  требуется. По простой причине – никто не имеет права на отчуждение его в любом размере – как полностью,так и частично.

      Все владельцы квартир в МКД получают право на свою долю в многоквартином доме в момент регистрации их права собственности на жилье в этом доме.

Отдельного документа о регистрации права на долю общей собственности в МКД законодательством России не предусмотрено, хотя при желании вы можете получить свидетельство о праве на нее в Госрегистре, но следует иметь в виду, что особых прав из этого не следует,  и права на отчуждение  своей доли в результате вы не получите.

     Все вопросы по этой проблеме отражены в Жилищном кодексе РФ, статья 36 и далее

     Порядок возникновения прав собственности на долю в общем имуществ е МКД  отражен в статье 223  ГК РФ и статье 38 Жилищного кодекса.

     Размер вашей доли в общедомовом имуществе можно рассчитать, зная общую площадь квартир в доме и вашей квартиры, доля равна простой дроби, получающейся в результате отношения этих двух величин. К примеру, общая площадь помещений  дома – 1200 кв. метров, вашей квартиры – 60 кв. метров, значит , доля вашей собственности составит 60/1200, или 6/120, или, в процентном виде, 5%.

    Как видим, все очень просто, прозрачно и несложно.

    Важно  при этом знать главное – общая собственность многоквартирного дома – неделима, а это значит, что никто не имеет права распоряжаться любой её частью без согласия ВСЕХ собственников.

   При обсуждении этой проблемы возникло несколько возражений. Разберем их.

Общая собственность многоквартирного дома принадлежит муниципалитету, так как дома находятся на его балансе и отражены в бухгалтерском учете.

     Нет, не принадлежит, более того, как только хоть одна квартира в доме будет приватизирована, дом подлежит снятию с баланса и бухгалтерского учета в муниципалитете. Принимать его на баланс УК или ТСЖ не имеют права.

    Дело в том, что если дом остается на балансе какого –то юридического лица, оно обязано учитывать его  стоимость при выплате налога на имущество (собственность) и платить  этот налог. 

   Государственный учет жилого фонда осуществляется, согласно статьи 19 ЖК РФ,  службой БТИ.

   Порядок проведения такого учета установлен  постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301. 

Зачем нужна эта доля в праве на общую собственность жилого дома, если я не могу ее реализовать?

     Для того, чтобы было ясно назначение этого права, приведу пример. Например, у вас сломалась балконная плита и требует замены.

   Хотя балкон является внутриквартирной  частью жилья. в этом случае вы имеете право отремонтировать балкон за счет средств,в ыплаченных на текущий ремонт дома, так как при повреждении балконной плиты происходит повреждение несущей стеныдома. Которая является общим имуществом МКД.

     Другой пример – кто то из жителей дом решил устроить в своей квартире ателье или парикмахерскую на дому, при этом посетители должны проходить через  подьезд дома.  Тогда он должен получить  разрешение собственников  не менее двух третей долей права на ОИ МКД .

     Третий случай – аварийный дом подлежит сносу, но собственник жилья хочет получить вместо нового жилья выкупные деньги за свою квартиру в этом доме.

Тогда при определении суммы выкупных может учитываться стоимость земельного участка, на котором был расположен дом, на правах долевой собственности на этот участок, соответствующей доле в праве на общую стоимость многоквартирного  дома, хотя суды не всегда решают этот вопрос в пользу собственников квартир.

В старых хрущевках  на первых этажах нет балконов или лоджий, однако их владельцы делают пристрои,фактически расширяя площадь своих квартир за счет придомовой территории, при этом только получают разрешение в мэрии и не спрашивают разрешение у других жильцов.

 Здесь прямое нарушение мэрией  статей Жилищного кодекса.

Мэрия вправе  разрешить такое  строительство только в плане соответствия я архитектурному  облику города и соблюдения технических нормативов  по безопасности указанных перестроек, но на использование придомового участка и внесение изменений в конструкцию (прорубание дверей вместо окон) общей собственности МКД должно быть получено разрешение не менее двух третей долей права.

Примерно такие же ограничения на перевод жилых помещений в нежилые , если  для организации входв это помещение требуется нарушит целостность несущих стен дома и посетители будут  входить в него через придомовую территорию.

   Такие пристрои остаются не снесенными только потому, что соседи либо не знают своего права, либо просто не хотят связываться со «строителями».

      Я знаю дома, в которых люди сделали на чердаках веранды, а жители первого этажа заняли подвалы , увеличив таким образом свою площадь, и пользуются этим.

Это вполне возможно, если будет получено согласие на такие переделки опять же  решением общего собрания жильцов .

Однако следует иметь в виду, что в этом случае теоретически могут возникнуть проблемы, если вы захотите продать свою квартиру с этим подвалом или верандой – собрание дает разрешение на их использование конкретному лицу, и при переходе права собственности на жилье требуется новое решение собрания.

     Муниципалите  заявляет, что он вправе распоряжаться техническими и служебными помещениями в МКД, и часто дает разрешение на организацию в подвалах или подуподвалах каких то клубов, магазинов или мастерских, и суды поддерживают его в этом.

Обычно здесь путанница понятий.  Если с новостройками все ясно – достаточно взять проект дома , там указано,  какие  помещения являются техническими, а какие коммерческими.  Технические помещения являются безусловной  частью общего имущества МКД , коммерческие сразу строились для сдачи в аренду или продажи, и поэтому не могут являться частью общего имущества.

    Основные споры и суды идут все же не в отношении  проектного общего имущества МКД, а в основном из-за признания или нет каких то сооружений или частей дома этим имуществом.

К примеру, дом  старой постройки, с цокольным этажом, в  котором ранее находились квартиры,  но в связи с несоответствием нормам жильцы оттуда были расселены.

  Такие помещения не являются общей собственностью, так как не влияют на доступность и возможность техобслуживания дома и доступ к оборудованию , и проектировались как независимые помещения. Поэтому они могут быть приватизированы, проданы или сданы в аренду.

    Другой пример – дом еще дореволюционной постройки, с печным отоплением. Согласно проекта , в доме подвал для хранения дров или угля.

В свое время в него было проведено водяное отопление, подвал освобожден,  с одного края в нем сделана выгородка с отдельным входом и устроен узел учета и регулирования тепла.

Остальная часть подвала стала представлять из себя отдельное помещение, в котором еще до приватизации квартир была размещена сапожная мастерская.

    Такие помещения по суду обычно не относятся к общему имуществу МКД, так как не влияют на возможность жильцов владеть и пользоваться квартирами и обслуживать  внутридомовые сети, а передача его под мастерскую произошла еще до приватизации.

    Зачастую муниципалитет и различные деятели сдают в аренду общедомовую собственность без согласия жильцов.

Такое может быть в следующих случаях – если, согласно имеющихся документов (проекта, решения суда ) сдаваемое имущество не относится к общедомовой собственности (выше рассмотрены такие случаи), либо  не все квартиры в доме приватизированы.

   В последнем случае, если доля социального жилья в доме позволяет муниципалитету иметь более двух третей в праве на общую собственность  МКД, муниципалитет может  на общем собрании жильцов  провести решение о сдаче такой собственности в аренду. Однако, в этом случае у него обязательно должно быть решение собрания с итогами ания, и, кроме того, он должен выделять в пользу остальных собственников  доходы  от сдаваемого в аренду имущества.

     Вот некоторая часть ответов на вопросы  и возражения, возникшие при обсуждении статьи  об общем имуществе МКД.

Источник: https://newsland.com/community/7613/content/dolia-v-prave-na-obshchedomovuiu-sobstvennost/5080920

Письмо Минстроя об отчуждении общей собственности в МКД

Общедолевая собственность в многоквартирном доме

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04

   В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

  В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

  В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.   Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.   Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.    Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

   Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

 Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

   В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

   Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

  При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

  Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.

При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

  На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

  Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

  Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

   Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 – 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проало не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование – большинством от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .   Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, – когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Заместитель Министра –

Главный государственный

жилищный инспектор

Российской Федерации

А.В.ЧИБИС

___________________________________________________

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/obsch1.html

Как распорядиться имуществом в многоквартирном доме?

Общедолевая собственность в многоквартирном доме

28.11.2008

Прошло уже более двух лет с момента принятия нового Жилищного кодекса РФ от  29 декабря 2004 г.

N 188-ФЗ (далее по тексту – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением его отдельных положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании, как рядовыми гражданами, так и практикующими юристами и органами государственной власти, которым в процессе исполнения возложенных на них в соответствии с действующим законодательством функций приходится сталкиваться с анализом данных норм.  

                Одним из таких вопросов является вопрос распоряжения общим имуществом собственниками помещений в многоквартирным доме, анализу которого мы и постараемся уделить особое внимание в настоящей статье.

                Так ст.

36 ЖК РФ предусмотрено, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вст. 161 ЖК РФ содержится императивное требование, касающееся   обязанности собственников помещений выбрать один из указанных в п.2 данной статьи способов управления многоквартирным домом, а именно, либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ), либо управление управляющей организацией. 

                При этом в п. 1 ст.

135 ЖК РФ, содержащем дефиницию ТСЖ чётко указано, что товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, объединяющую собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.  

К правам, предоставляемым товариществу относятся, в том числе, такие права как: 1) заключение договоров в интересах членов товарищества; 2) в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме; 3) заключение сделок и совершение иных отвечающих целям и задачам товарищества действий (ст.137 ЖК РФ).

П. 12 ст. 145 ЖК РФ, корреспондирующийся со ст. 44 данного кодекса прямо указывает, что к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то есть фактически полномочия по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем, следует учитывать содержание п. 3 ст. 135 ЖК РФ, в соответствии с которым число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализ данного пункта ст. 135 в свою очередь позволяет сделать вывод о том, совершенно не обязательно, что в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, все собственники помещений в данном доме являются одновременно членами товарищества.

Таким образом, возможны различные варианты: в товариществе состоят 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, 70% или 99,5% (не являются членами собственники нескольких квартир) и т.п.

Причём следует учитывать, что обязать лицо вступить в товарищество никто не может, поскольку этим было бы нарушено его конституционное право на свободу объединений, закрепленное ст. 30 Конституции Российской Федерации.[1]

Как уже было указано ранее, ст. 36 ЖК РФ, определяя права собственников помещений в многоквартирном доме и пределы их осуществления отсылает нас, в том числе к отдельным положениям ГК РФ, регулирующим вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.

Так в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Таким образом, сравнительный анализ вышеуказанных норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы.

С одной стороны, нормы ГК РФ содержат императивное требование применительно к вопросам распоряжения общим имуществом, заключающееся в том, что такое распоряжение возможно исключительно с согласия всех участников общей долевой собственности.

С другой стороны, ЖК РФ предусматривает, что товарищество собственников жилья в установленных законом пределах наделено полномочиями по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе полномочиями по сдаче в аренду части общего имущества.

При этом совершенно очевидно, что ТСЖ создается, в том числе, и в целях распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, доходы от использования которого могут пойти на благоустройство придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, то есть иными словами во благо всем собственником помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами ТСЖ реализация на практике нормы, закрепляющей право ТСЖ в установленных пределах распоряжаться общим имуществом является весьма проблематичной.

Рассмотрим данный тезис на конкретном примере.

В многоквартирном доме существует подвальное помещение, относящееся к общему имуществу в соответствии со ст. 36 ЖК РФ,  которое при определенных обстоятельствах может быть использовано в качестве офисного или складского помещения.

Большинство членов ТСЖ согласны со сдачей данного помещения в аренду третьему лицу, однако существует ряд лиц, являющихся членами ТСЖ, которые выступают против данного предложения, а также ряд лиц, не являющихся членами ТСЖ и одновременно являющихся собственниками помещений в данном доме, а соответственно имеющих право на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество.

П.4 ст.

146 ЖК РФ предусматривает, что решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным данным Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 данного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями от общего числа членов товарищества (п. 12 – принятие решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).   

Таким образом, содержание п. 4 ст. 146 ЖК РФ входит в прямое противоречие со ст. 246 ГК РФ.

Кроме того, в последнее время всё чаще у собственников помещений многоквартирного дома в лице председателя ТСЖ возникают вопросы, связанные с возможностью регистрации права собственности ТСЖ на отдельные объекты, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме для дальнейшего долгосрочного распоряжения данным имуществом в интересах членов ТСЖ согласно ст. 137 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон).

Таким образом, для распоряжения недвижимым имуществом, относящимся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, путём заключения договора аренды сроком от года и более необходимо зарегистрировать данный договор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст.

23 Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, если буквально трактовать содержание вышеуказанных норм материального права сторонами договора должны быть: с одной стороны заинтересованное лицо – арендатор, а с другой стороны все собственники помещений в многоквартирном доме – арендодатели, право собственности которых в силу закона возникло с момента государственной регистрации их права на отдельные помещения в данном многоквартирном доме.

Однако совершенно очевидно, что заключить договор с множественностью лиц на стороне арендодателя, где в качестве арендодателей выступает около 500 физических лиц, по меньшей мере, затруднительно, а скорее даже нереально.

К тому же в данном случае возникает ещё один вопрос.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, для государственной регистрации в ЕГРП договора аренды необходимо, чтобы сначала в реестр была внесена запись о праве общей долевой собственности лица (лиц) на данный конкретный объект недвижимого имущества.

К сожалению, ответ на данный вопрос действующее законодательство нам не даёт. 

Помимо всего прочего совершенно очевидно, что в рассматриваемой ситуации необходимо учитывать, что количество собственников помещений в многоквартирном доме как правило очень велико и по объективным причинам их состав довольно таки часто изменяется в связи с отчуждением помещений, что в свою очередь, с одной стороны, влечёт необходимость внесения соответствующих изменений в договор, а с другой стороны может вообще привести к необходимости расторжения договора в связи с несогласием нового собственника помещения распоряжаться своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме таким образом.

Кроме того, следует, конечно же, обратить внимание и на чисто технические сложности, связанные с верным исчислением доли каждого собственника при регистрации его права в ЕГРП.

Так в соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, при регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо верно рассчитать размер долей всех собственников, а в случае реконструкции отдельного помещения необходимо пересчитывать все доли.

Очевидно, что данный механизм распоряжения общим имуществом совершенно неприемлем в силу его неэффективности и практической нереализуемости.

В тоже время по вышеуказанным основаниям государственная регистрация права собственности ТСЖ на помещения, относящиеся к общему имуществу, также являлась бы незаконной и противоречащей ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 23 Федерального закона.

Учитывая всё вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в настоящее время наиболее оптимальным способом реализации своих прав собственниками помещений в многоквартирном доме является заключение краткосрочных (до одного года) не подлежащих государственной регистрации договоров аренды с условием об их пролонгации на тот же период, в случае, если стороны не уведомили друг друга об ином по истечении срока действия договора.

[1] См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П “По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска”

Все новости раздела Все новости

Источник: https://www.cliff.ru/about/publications/publications_109.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.