Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

Содержание

Блог

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

Ситуация довольно распространенная. Многие из нас не препятствуют такому вторжению, так как не знают своих прав, а те, кто знает, предпочитают не связываться с нарушителем, чтобы не провоцировать конфликт. Однако существуют правила, которые одинаковы для всех жильцов в доме.

Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования.

Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности.

При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен.

Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские, склады и т.д. Часто собственники строят тамбуры на 2-3 квартиры, устраивая в них общую прихожую.

Либо хранят там имущество – велосипеды, автомобильные покрышки и даже мотоциклы… В этом случае они не только занимают общедомовое имущество, но и создают угрозу безопасности всех жильцов подъезда – потому, что в случае пожара дверь тамбура будет препятствовать своевременной эвакуации людей, а имущество тамбура будет дополнительным  материалом горения. Вдруг становятся частными мусоропроводные ниши на этажах – предприимчивые соседи их закрывают тяжелыми дверями с замком, а внутри оборудуют сарайчик для запасов на зиму или просто захламляют тем, что жалко выбросить. Это тоже расценивается как самозахват общего имущества.

Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества.

Также можно обратиться в службу пожарного надзора (контакты можно взять в на сайте муниципалитета или при личном визите в администрацию) с заявлением о том, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих.

Если «захватчики» не прислушаются к предупреждениям ответственных органов, соответствующие инстанции обратятся в суд, который определен законом последней инстанцией для разрешения такого спора. Суд вынесет решение демонтировать все незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние.

Если нарушитель и в этом случае проигнорирует предписание, то организация, допущенная к выполнению работ по демонтажу построек, проведет работы по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние, а затем взыщет понесенные расходы с виновной стороны.

Но есть и другой способ решить проблему – договориться с «захватчиком», предложив ему за определенную плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома.  Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Правда, соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании.

Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата.

Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, оборудования провайдеров (телевидение, интернет, телефон)  сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.

Добавим, что права собственников многоквартирных домов нарушаются во всех регионах. Чердаки, подвалы, колясочные, лифтерные, помещения для консьержных служб должны находиться в общей собственности всех собственников дома. По факту же 20 процентов домов (каждый пятый!) в стране вообще не имеют общего имущества.

Оно находится в собственности города или, что еще хуже оказывается  проданным частным лицам и организациям. До 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей многоквартирных домов. Сейчас больше 40 регионов создали при правительствах рабочие группы, призванные решать такие задачи.

В работу по восстановлению прав жителей на общее имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и другие. За год удалось вернуть собственникам около 1500 общих помещений в многоквартирных домах.

Обращение в рабочие группы при правительстве зачастую позволяет решить вопрос возврата общедомового имущества в досудебном порядке, что экономит время и деньги собственников.

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/08/48274

Захват общедомовой территории в многоквартирном доме

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства.

Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов.

Однако не всегда большинство даже в 99% будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% .

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное ание по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником: — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;

— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания

Источник: https://leonmonitor.ru/zahvat-obshhedomovoj-territorii-v-mnogokvartirnom-dome/

Что делать, если соседи отобрали и захватили часть общего коридора

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.

Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.

Порядок распоряжения имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома

Если говорить о правомочности жильцов в отношении имущества и помещений, предназначенных для общего пользования, то каждый жилец имеет право пользования, владения и распоряжения имуществом в размере, пропорциональном площади квартиры, при этом запрещен выдел в натуре его части или отказ от него. Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.

Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст.

36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности имеют право собственности на общее имущество дома, которое предназначено для совместного использования жильцами – лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, подъезды и т.д. Любые действия с этим имуществом единолично не допускаются, должно быть получено разрешение всех собственников в силу ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.

Типичные ситуации нарушения прав
Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество. Один из них – сосед огородил общую кладовую, сушилку или иное помещение таким образом, что другие жильцы утратили доступ к части помещения и возможность его полноценного использования.

Никто из жильцов не вправе самовольно захватывать часть имущества общего пользования в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда такое право предоставлено одному из жильцов на основании решения общего собрания собственников квартир в таком доме.  

Примеры самовольного захвата общего имущества:

  • ограничение доступа в общую кладовую;
  • установка двери и ограничения доступа на крышу;
  • ограничение доступа в подвальные помещения;
  • установка двери или ограничение доступа в общую колясочную/предбанник/общую прихожую.

Как гласит ст.

304 ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом.

В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.  

Если проводимая жильцом реконструкция касается общего имущества жильцов, то для проведения реконструкции обязательно получение разрешения всех владельцев жилья в доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.

Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению 

Первое, с чего стоит начать, так это попытаться провести коллективную встречу всех жильцов и вынести на обсуждение вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение.

По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.

Следующим этапом будет проведение фото- и видео фиксации нарушения, материалы которой будет использована в качестве подтверждения факт самовольного захвата имущества общего пользования.

На третьем этапе необходимо провести работу по сбору информации и сведений о самом нарушителе, чтобы иметь возможность отобразить собранные данные в заявлении, которое будет подготовлено на четвертом этапе.

На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения. Как правило, это Управляющая компания или специальная комиссия при муниципалитете. Данный орган может выдать предписание жильцу, захватившему часть общего помещения, но никаким иным образом заставить его устранить нарушения они не могут.

Пятый этап, если жилец не устраняет препятствия – обращение в суд. Если собственники общего имущества не достигли единого мнения по пользованию и распоряжению им, то разрешить данный спор можно лишь через суд (ст. 247 ГК РФ).

В суд нужно представить все имеющиеся документы, касающиеся конфликта: фото-материалы, заключение уполномоченных органов и Управляющей компании, коллективные решения собственников жилья и т.д.

Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

При составлении заявления важно соблюсти требования ст. 131-132 ГПК РФ в части содержания иска и перечня обязательно прилагаемых к нему документов.

Иск оплачивается госпошлиной в размере 300 рублей, как заявление неимущественного характера.

В совокупности проведенные мероприятия позволят привлечь виновного к ответственности, обязав его через суд демонтировать препятствующие общему пользованию имуществом объекты.

Примечание: При продолжении исполнения решения суда судебные приставы вправе наложить на жильца серьезный штраф и принудительно, с участием УК, произвести устранение нарушения. 

Помощь специалиста

Не рекомендуется идти в открытую конфронтацию с нарушителем и пытаться устранить препятствия способом, противоречащим действующему законодательству РФ.

Наиболее оптимальным вариантом будет обращение к юристу или адвокату с просьбой провести работу, направленную на устранение препятствий в пользовании имуществом общего пользования, а также привлечения виновного лица к административной ответственности исключительно в правовом поле и законным способом.

Адвокат Коченков В.В. поможет существенно сэкономить ваше личное время и обеспечит подготовку всех необходимых документов и доказательств для защиты ваших интересов как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Источник: http://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/kak-byit-esli-sosed-zahvatil-chast-obshhego-koridora

Самовольный захват общего имущества многоквартирного дома

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

См. схему «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников»

>Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Жилищный кодекс (ЖК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как действовать жильцам при захвате общедомового имущества?

здравствуйте меня зовут Сергей.

я живу в новостройке за лифтовыми шахтами в переходном тамбуре находится нежилое помещение это помещение под мусоропровод но мусоропровода в нашем доме нет собственник с нижнего этажа произвел незаконный захват этого помещения путем установки металлической двери тем самым лишив нас доступа к этому помещению а также освещения которое осталось за дверью ,мы собственники квартир с нашего этажа написали заявление в управляющую компанию с требованием демонтировать дверь и восстановить наши права в пользовании общедомовым имуществом ,четыре месяца нас кормили обещаниями и так ничего ни сделали ,тогда мы написали в жилинспекции из жилинспекции в управляющую компанию пришло предписание об устранении всех нарушений прошло два месяца дверь так и стоит у.к ссылается на свое бессилие перед законом . какие действия можно еще предпринять

Мосжилинспекция пресекла незаконное использование общедомового имущества

По обращениям жителей Мосжилинспекция провела проверки и выявила нарушения в содержании общего имущества многоквартирных домов.

Так, в Зеленограде на фасаде корпуса1459 жилищные инспекторы обнаружили вывеску частной компании, занимающей нежилое помещение на первом этаже дома.

Как выяснилось, предприниматели самовольно разместили рекламную конструкцию на фасаде дома.

Общих собраний по вопросу использования общедомового имущества в коммерческих целях жители указанного дома не проводили.

Согласно ч.4 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирных домах могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.

Кроме того, в соответствии с п.10.1 Правил размещения и содержания информационных конструкций в городе Москве, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2013 №902-ПП, запрещается размещение вывесок в границах жилых помещений, в том числе на глухих торцах фасада.

По требованию Мосжилинспекции управляющая организация устранила нарушение.

Жалобы на захват общего имущества поступили также и от жителей двух домов в Северном административном округе.

При осмотре жилищные инспекторы установили, что собственники крайних квартир на 10 этаже в доме 11 корпус 2 на Клязьминской улице и на 7 этаже в доме 26 корпус 1 на Михайловской улице самовольно возвели перегородки в приквартирных холлах и установили металлические двери. Согласно технической документации МосгорБТИ в указанных приквартирных холлах нет обособленных помещений с дверями, отсутствует и решение общего собрания по вопросу отчуждения или передачи в личное пользование части общедомового имущества.

Мосжилинспекция обязала управляющие организации привести помещения в соответствие поэтажным планам.

В настоящее время обе перегородки демонтированы.

«Захватнические» войны соседей

– В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе: коридоры, чердаки, подвалы, лестничные клетки, технические этажи, инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, – поясняет аналитик Региональной общественной приемной по вопросам ЖКХ. – Ни один из собственников не может единолично выделять свою долю из части общего пользования. Таким образом, в случае Ирины Вадимовны ее соседи, прежде чем устраивать помещение для собственных нужд на лестничной площадке, должны были заручиться протоколированным на общем собрании согласием всех остальных собственников.

Присвоение объектов общего имущества является нарушением жилищного законодательства и прав других собственников.

Для защиты своих интересов гражданам необходимо знать перечень общего имущества: эта информация должна быть указана в документах технического учета жилищного фонда. Споры относительно принадлежности помещений к общей собственности могут быть разрешены строительно-технической экспертизой.

В ситуации, как у Ирины Вадимовны, начать следует с письменного обращения в управляющую организацию, которая, в соответствии с полномочиями исполнителя услуг по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, обязана принять меры разъяснительного характера в отношении собственников, самовольно «захвативших» объекты совместного пользования.

[3] Если в договоре на управление содержится обязанность управляющей компании представлять интересы собственников в суде по этому вопросу, то следует потребовать от УК исполнения своих полномочий.

Если же таковая отсутствует, то собственники вправе обращаться с жалобой в прокуратуру своего района (примерный образец мы публикуем в этом номере «ГЧ»): в соответствии с Федеральным законом «Опрокуратуре РФ», ее органы уполномочены осуществлять надзор за правильностью применения норм Жилищного кодекса.

Еще одним из способов решения таких проблем является обращение собственников в суд с иском о признании действий соседей незаконными и о последующем обязательстве последних демонтировать перегородки.

Читайте так же:  Сколько сотрудник может находиться на больничном непрерывно

ОБРАЗЕЦ ЖАЛОБЫ В ПРОКУРАТУРУ

________________________района г. Воронежа

________________________ (адрес прокуратуры)

проживающего по адресу: ___________________________

(адрес места постоянного жительства)

ЖАЛОБА

Я являюсь собственником жилого помещения в многоквартирном доме по указанному адресу.

С____________(указывается дата) мои соседи, собственники (наниматели) жилых помещений № ___ произвели незаконный захват части общего имущества нашего многоквартирного дома, отгородив часть коридора.

Захват произошел без решения общего собрания собственников, таким образом нарушены статьи 36, 37, 44, 45,46,47 Жилищного кодекса.

Фактически был произведен не только самовольный захват общего имущества, но и реконструкция помещения общего пользования без оформления соответствующей документации.

На основании вышеизложенного прошу:

2. Провести проверку и принять меры прокурорского реагирования в части противоправных действий собственников жилого помещения №___ и защитить мои права.

3. После проведения проверочных мероприятий направить в мой адрес письменный ответ о принятом решении.

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства.

Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов.

Однако не всегда большинство даже в 99% будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% .

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Общедомовая собственность в многоквартирном доме — всё ли устроит ваших соседей

Общедомовая территория в многоквартирном доме захват

В каждом доме есть места, которые относятся к общим.

Это значит, что все владельцы квартир имеют право на внесение в конфигурацию каких-либо изменений, однако, без решения общего собрания жильцов это считается незаконным.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме – это то, чем имеет право пользоваться каждый, кто оформил в собственность квартиру в строении. В особенностях перепланировки подобных мест следует детальнее разобраться.

Что относится к местам общего пользования

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

  1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
  2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
  3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
  4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка мест общего пользования

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться.

А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников.

Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

  1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
  2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Законодательство

Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки,  в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ. Его статьи 25 и 26 детально описывают процедуру и последовательные действия того, кто инициирует данный процесс.

Что касается конкретно мест общего пользования, то тут в силу вступает еще и Постановление № 502-ПП. В нем говориться, что все процедуры по изменению конфигурации возможны только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Этот документ действует для города Москвы, в других субъектах могут приниматься свои нормативные акты.

Порядок согласования, документы

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования. Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов. В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

Согласование проводится:

  • С управляющей компанией.
  • Санэпидемстанцией.
  • Проектным институтом.
  • МЧС.
  • Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:
Скачать образец согласия на перепланировку

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

  1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
  2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
  3. Согласование проекта в Жилинспекции.
  4. Регистрация проведенных изменений.

Пакет документов формируют:

  • Заявление о проведении работ по перепланировке.
  • Паспорт заявителя, то есть того, кто инициирует процедуру.
  • Документ о праве собственности на квартиру в данном многоквартирном доме.
  • Согласие жильцов. Форматы такого документа описаны выше.
  • Проекты. В том числе техплан от БТИ.
  • Договор о проведении авторского надзора. Его подписывают с сотрудником проектной организации, которая составляла план работ и сам проект.
  • Согласования от требуемых госструктур.
  • Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки. В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме. Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

  1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
  2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
  3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб.

Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги.

Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире

Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.

Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:

  • если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
  • в результате перепланировки пострадает фасад;
  • в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
  • после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.

К местам общего требования относятся:

  1. кухня;
  2. коридор;
  3. санузел;
  4. другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.

Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.

Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:

  • не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
  • получение разрешение на проведение таких перестроек.

Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.

Судебный порядок

Столкнуться с судебным разбирательством придется, если процесс перепланировки не был согласован с контролирующими организациями или соседями. В таком случае избежать иска вряд ли удастся.

Для того чтобы перепланировку ввести в законное поле, необходимо узаконить уже проведенные действия. Алгоритм, следующий:

  1. проведение общих сборов для получения согласия на уже проведенные действия;
  2. если первый шаг успешный, то создание проекта через специализированную проектную организацию;
  3. согласование с необходимыми госорганами;
  4. в основном на следующем шаге нужно подавать иск в суд на узаконивание перепланировки проведенной собственником одной из квартир. Это, возможно, только если она произведена согласно норм строительства, санитарных и пожарных и не противоречит закону.

Получение согласия на проведение перепланировки мест общего пользования – это обязательное условие.

Если переделку, которая была проведена внутри квартиры, возможно, и получится скрыть, однако, присоединив тамбур к своему жилью вряд ли удастся избежать недовольство соседей.

То же самое касается проведения работ на любом участке в местах, к которым должен быть равный доступ всех собственников.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/obshhedomovaya-sobstvennost-v-mnogokvartirnom-dome

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.