Обслуживание территории прилегающей к зданию

Прилегающая территория МКД. Кто в ответе за её содержание

Обслуживание территории прилегающей к зданию

О благоустройстве и содержании земельного участка под МКД ( ЗУ ) я уже немного писал ранее..

Сегодня, обратим взор на содержание прилегающих к нему территорий.

Ведь МКД это не островок в океане или оазис в пустыне. Это часть комплекса сооружений, возводимых по генплану, согласно законам градостроительства.

Подчинен он, также и требованиям различных инженерных систем, схем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и пр..

И тут как не крути, за состоянием прилегающих территорий необходимо обязательно приглядывать..

Иначе чужое самодурство и(или) халатность, своими последствия “накроет” и ваше жилище.

ИТАК,

Тема это мутноватая или выражаясь дипломатическим языком, многогранная.

До 2004г. норм регулирующих порядок содержание ЗУ, право собственности на ЗУ под МКД не существовало, практически вообще (собственность, за редким исключением была муниципальная – госсобственность).

Соответственно все зависло от творчества товарищей (пользователей) на местах, и их отношением к состоянию прилегающих к ЗУ территорий. Согласно правилам благоустройства, котрые обозначали границы, зоны, расстояния от и до..

То есть, пользуетесь (арендуете) чужим имуществом, значит надо как-то компенсировать, не платите, так ремонт делайте..

После того как ЖК РФ, выдали путёвку “в жизнь”, приняли новый земельный кодекс, то есть права собственности за конкретными лицами юридически закрепили.

И после этого, вопрос содержания прилегающих территорий становиться камнем преткновения.

Судебная практика стала суетиться и расходиться в своих решениях. Выдавала противоречивые постановления.

Одни судьи следовали традициям “предков” и говорили, это Ваша прилегающая, – Вы её и содержите.

Другие, настроенные к вдумчивому подходу, говорили, а почему ОМСУ(администрация МО) обязывает лиц которые не являются владельцами (собственниками) ЗУ, его содержать!?

Таких обязанностей на них, ни федеральное, ни местное законодательство не возлагает.

И стали появляться определения, даже на уровне ВС РФ, отменяющие правила благоустройства, того или иного города.

Суды указывали, что только федеральный закон имеет полномочия, установить такие обязанности за жильцам МКД.

И фактическое оформления пользования (обязанностей содержания) стало гордиевым узлом.

В 2017 году его попытались разрубить, внеся изменения (дополнения) в градостроительный кодекс, закон о местном самоуправлении.

Минстрой утвердил примерные правила благоустройства территории. Которые стали смотреть более “проницательно”, на вопрос содержания прилегающих территорий.

Вот цитата из Градостроительного кодекса:

Обратим внимание, обязано принимать участие – не содержать !

И вот в чем разница. Обязанность содержать, это вещь всеобъемлющая, то есть несет прямую ответственность за не надлежащие содержание ЗУ и любых объектов на его территории.

А участие это может быть, только определенные виды работ, которые определяются правилами благоустройства конкретного МО.

НО обратим внимание на ( ) в этом пункте, которые отвечают за исключения.. и говорят, что если ЗУ не образован, то и обязанности участвовать тоже нет.

Ведь если формально ЗУ нет, то и “прилагать” к нему что-либо тоже не выйдет.

Если ЗУ образован по границам МКД, то есть по отмосткам, то и в этом случае речи об какой-то прилегающей территории и быть не может. Так как участка нет.

И выходит, что говорить о наличии прилегающих территорий, можно только в случае если участок превышает границы дома (отмостки).

И только в этом случае, можно поучаствовать в содержании прилегающих территорий.

Аналогичную норму содержит ФЗ 131 от 06.10.2003

Обращаем внимание в п. 2 на “могут, не обязаны !

А рассматривая пп. 13 можем необходимо обратить внимание, что участие само по себе – означает определённые усилия и затраты.

И если муниципалитет в правилах благоустройства, к примеру указал, что участие означает – вырубку деревьев, уборку от снега, территорию в 10-20м2…

Это его право и действительно федеральное законодательство такие нормы содержит.

НО, есть один или точнее два момента.

1) В самом федеральном законодательстве следующие имеются расхождения:

  • п.9 ст. 55.25 Грк мы видим – “лицо ответственное за эксплуатацию..“А наравне с собственником отвечают и Управляющие компании, ТСЖ/ЖСК. .согласно договорам управления. И получается, что обязанность по содержанию лежит на УК/ТСЖ/ЖСК.
  • а в ст.45.1 ФЗ-131 – мы видим – собственников и (или) иных законных владельцев.. То есть об УК/ТСЖ/ЖСК речи нет.

Так как правильно!

Разумнее, учитывая специальность ФЗ-131 (приоритет, иерархия права) сделать вывод, что все таки обязанность это именно собственников, а ни как не УК/ТСЖ/ЖСК.

И вот почему. Любое участие означает расходы, тем более финансовые. А где их взять (источник).

Ведь ни в минимальном перечне работ и услуг на содержание имущества МКД, в иных нормах, расходы на содержание прилегающих территорий отсутствуют.

Нет таких работ. И это однозначно означает, что УК/ТСЖ/ЖСК расходовать средства собственников на эти работы права не имеют.

На это нужно решение самих собственников.

То есть, если УК/ТСЖ/ЖСК решили соблюдать правила благоустройства МО им необходимо провести собрание, и получить протокол с источником финансирования (допработы).

Поэтому при спорах с администраций МО, привлечению к административной ответственности (ненадлежащее содержание…).

Первым делом надо понимать, что для УК это не относиться к нарушению лицензионных требований, а для ТСЖ/ЖСК к вопросам связанным с содержанием общего имущества.

То есть речь может идти, только об нарушении правил благоустройства (в каждом регионе свой размер штрафа).

Второе, если УК/ТСЖ/ЖСК все таки привлекли к ответу, то необходимо предоставить решения собрания с отказом собственников выполнять эти работы. И указать судье, что Вы не оспариваете право муниципалитета устанавливать правила благоустройства, но так как УК/ТСЖ/ЖСК работают только в рамках договора управления и решений принятых собственниками.

А раз речь не идет об содержании (это обязанность), а об участии. Которое конечно необходимо, но на это обязательно нужна зафиксированная воля (средства) собственников.

Значит действия УК/ТСЖ/ЖСК – основаны на законе.

Иначе это самоуправство и растрата средств собственников на содержание не принадлежащего им имущества (прилегаемые территории). Даже если на эти работы, есть отсылки в федеральных законах.

И получается привлекать можно только собственников. Но КоАП РФ, возможности привлекать (нести ответственность) коллективно не содержит.

Вот и все.

Спасибо за внимание.

Если было интересно, поддержите пожалуйста

Источник: https://zen.yandex.ru/media/zhkkh/prilegaiuscaia-territoriia-mkd-kto-v-otvete-za-ee-soderjanie-5eec761fec8d8d74a1311a23

Блог

Обслуживание территории прилегающей к зданию

В предыдущей части мы дошли до следующих вопросов:

  • Каково содержание понятия «лицо, ответственное за эксплуатацию здания»?
  • Можно ли приравнять «участие в содержании» к «обязанности по содержанию»?
  • Каков объём «участия в содержании» прилегающей территории (ПТ)?

Снова берёмся за Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) и находим ч. 1 ст. 55.25:

«В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо».

Как видим, по общему правилу лицом, ответственным за эксплуатацию здания, является:

  • собственник здания;
  • законный владелец здания (любое право: аренда, ХВ, ОУ);
  • привлечённое на основании договора в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания иное лицо.

Таким образом, проведено разграничение ответственности за ненадлежащую эксплуатацию здания: если собственник нанял по договору иное лицо, то оно и несёт ответственность.

Но и здесь есть тонкость; в Определении от 28.02.2017 г. № 461-О КС РФ указал, что положения ст. 55.25 ГрК РФ, рассматриваемые во взаимосвязи с положениями ст.

209 и 210 ГК РФ, не означают снятия с собственника здания бремени содержания принадлежащего ему имущества и что ГрК РФ не регулирует правоотношения, связанные с осуществлением государственного контроля (надзора) за соблюдением иного отраслевого законодательства, и не определяет лиц, в отношении которых могут проводиться мероприятия такого государственного контроля (надзора).

А что такое «безопасная эксплуатация здания» (БЭ)? Прямого определения в ГрК РФ не имеется, но из положений ст. 55.24 ГрК РФ, можно выделить признаки БЭ:

  • эксплуатация в соответствии с разрешённым использованием (ч. 1);
  • эксплуатация в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, НПА РФ, НПА субъектов РФ и муниципальных правовых актов (ч. 5).

Из ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что для достижения БЭ необходимо обеспечить:

  • техническое обслуживание (содержание ТО раскрыто в ч. 8);
  • эксплуатационный контроль (содержание ЭК раскрыто в ч. 7);
  • текущий ремонт.

По сути ТО и ЭК управляющим организациям давно знакомо по Правилам № 491, по Минимальному перечню № 290, Правилам № 170 Госстроя и т.д. А ч. 10 ст. 55.24 ГрК РФ прямо указывает, что эксплуатация МКД осуществляется с учётом требований жилищного законодательства.

Кто может быть нанят для БЭ МКД по договору?

  • управляющие организации, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ);
  • при «непосреде» – организации, работающие на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ).

А какова цель упомянутого в ч. 1 ст. 55.25 договора? Цель – именно безопасная эксплуатация. С учётом положений ч.ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК РФ, можно сказать, что управляющие организации обеспечивают БЭ в рамках договора управления, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание ОИ в МКД и т.д.

Поскольку в отношении эксплуатации МКД действует жилищное законодательство (специальное), можем сказать, что БЭ любого МКД нанятым лицом обеспечивается одним из двух договоров – ДУ (ст. 162 ЖК РФ) или договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ), ибо других договоров законом не предусмотрено.

ТСЖ не выбиваются из предлагаемой нами логики, поскольку как юридические лица в силу ч. 2.2 ст.

161 ЖК РФ несут ответственность за содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания ОИ в МКД, то есть обеспечивают ровно то же самое – БЭ МКД. И это укладывается в логику ч. 1 ст. 55.

25 ГрК РФ («В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом» – а ТСЖ это и не собственник, и не нанятое по договору лицо).

Как видим, ст. 55.24 ГрК РФ в совокупности ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ говорят о публичной обязанности указанного законом лица обеспечить безопасную эксплуатацию своего имущества, поскольку право собственности подразумевает бремя содержания имущества.

А что не так с ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ? Во-первых, эта норма установила публичную обязанность в отношении чужого имущества, не принадлежащего лицу, ответственному за БЭ здания.

Высшие судебные инстанции неоднократно подчёркивали, что случаи несения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены лишь федеральными законами или договором (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 г. № 50-КГ18-6).

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/prilegayushchaya-territoriya-chast-vtoraya-postaraytes-dochitat-do-kontsa/

Правовой статус прилегающей территории

Обслуживание территории прилегающей к зданию

       Суть спора, о котором большинство юристов наверняка слышало и который затронул вопрос, до сих пор не урегулированный федеральным законодателем, заключался в следующем.

       ЗАО “Тандер” (тот самый “Магнит”) посчитало, что нормы правил благоустройства г. Брянска (а правила типовые) нарушают их права и возлагают необоснованную обязанность по пресловутой уборке прилегающей территории. Эти нормы признаны несоответствующими ст. 71 Конституции РФ, ст.

210 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 7 и ст. 16 Федерального закона № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Максимально коротко: прилегающая территория – собственность муниципалитета, поэтому в силу ст.

210 ГК РФ бремя ее содержания несет именно он, а в отсутствие федеральной нормы или договора насильно заставить кого-то за ней ухаживать никак нельзя.

На стороне Брянска, кстати, была Генеральная прокуратура, которая после принятия решения судом логичным образом изменила свою позицию и поручила нижестоящим прокурорам “зачищать” местные правила по благоустройству от таких норм.

Ссылочки:

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70791918/

https://pravo.ru/court_report/view/116543/

       Следом беда пришла, откуда совсем уж не ждали – свинью подложил Минюст РФ в другом деле, добившись признания недействующими Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству Минстроя (которые, к тому же, обладая признаками нормативно-правового акта, не были зарегистрированы в Минюсте):

http://prokhmao.ru/legal-advice/mo-help/4/?ELEMENT_ID=50061

       Таким образом, ВС РФ широким жестом (и формальным подходом\буквальным толкованием норм права) разрешил довольно давний и довольно тонкий вопрос. Пресечена в том числе и соответствующая административная практика. Но, как известно, у любой медали есть две стороны.

       Фактически использование прилегающих (кроме МКД) территорий – это обычай и сформировался он еще в советские времена (о царской России судить не возьмусь).

В меньшей мере это касается городов, в большей – мелких населенных пунктов, так как в городе на счету каждый клочок земли (да и объем таких прилегающих территорий минимален), а вот в поселениях эта территория довольно обширна и активно используется.

       Гражданами, а не муниципалитетом. И если де-юре тот же “Магнит” не виноват в захламлении такой территории, пока не будет доказано обратное в судебном или административном порядке, то де-факто очевидно, что товарные упаковки, коробки и просто мусор на такой территории возникли либо по его прямой вине, либо в связи с массовым посещением гражданами этого магазина.

       Пункт 2 Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.

N 25 разъяснил, что под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.
Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
       Но с оговоркой, что согласно пункту 2 статьи 5 ГК РФ обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.
       К сожалению, ВС РФ (с молчаливого попустительства Брянска и Генпрокуратуры) вопрос отнесения спорной нормы к обычаю и, соответственно, вопрос противоречия ее основным началам гражданского законодательства (к которым, мне кажется, можно отнести и принцип распределения бремени содержания имущества), не рассмотрел. А жаль.
       В какой-то мере формализм был верным выходом, так как правовые механизмы недопущения использования прилегающих территорий (которые являются при этом ведь и территориями и землями общего пользования) есть. Но это нарушает тот тонкий баланс, который достигался годами: ты вправе использовать прилегающую территорию без договора, на основании одного лишь владения смежным участком, а взамен ты осуществляешь его благоустройство. Потому что при формальном причислении такой территории к землям общего пользования (предназначенных, как известно, для беспрепятственного доступа неопределенного круга лиц), фактически эту территорию использует исключительно собственник домовладения\иного объекта. Более того (с известной долей допущения), ст. 304 и 209 ГК РФ защищает такого собственника соответствующего участка (и одновременно – формально владеющего несобственника) от посягательств в виде какого-либо занятия этой территории, так как она обеспечивает проход и проезд от дома к дороге, улице. Или позволяет выгнать машину из гаража, использовать ее как т.н. гостевую стоянку.
       Сработал также классический принцип, согласно которому недостаточность бюджета не освобождает муниципалитет от исполнения каких-либо обязанностей, при том что объективно ни одно поселение не в состоянии обеспечить надлежащее содержание всех территорий общего пользования.
       Да, запрещена стоянка и хранение машин. Да, запрещено самовольное занятие земельного участка. И мусорить запрещено. И цветочки сажать. Но проигнорировав принцип разумной сдержанности, так любимый Конституционным Судом, ВС РФ не подумал о последствиях. Ведь не имея законной возможности повлиять на людей, муниципалитету, как собственнику земель общего пользования, остается только путь запрещения.
       Между тем, Минстрой в данной ситуации смиренно принял судебные акты и разрабатывает новые методические рекомендации (во многом аналогичные старым). К федеральному законодателю с довольно очевидным предложением определить наконец особый правовой статус прилегающих территорий, никто не обращается.
       Муниципалитеты находят выход в принятии нормативных актов, согласно которым прилегающие территории использовать запрещено без заключения соответствующего договора пользования\аренды, при этом сталкиваясь с проблемой, вытекающей из того, что такие территории необходимо как-то индивидуализировать, причем с большой долей вероятности – путем кадастрового учета. При этом такая земля не занята соответствующим объектом недвижимости, что вызывает и вопросы возможности предоставления ее в таких общеполезных, казалось бы, целях, без проведения торгов (хотя опять же, проведение торгов здесь объективно неуместно по причине крепкой связи домовладения и прилегающей к нему территории).
       Логично предположить, что платность такого пользования для физических лиц практически исключена – это породит социальную напряженность и банальный отказ граждан от принятия на себя такого бремени – ведь проще будет обратиться в суд или к прокурору, который обяжет администрацию, к примеру, покосить соответствующую территорию.
       В любом случае, как и до принятия этих неоднозначных решений, в целом вопрос соблюдения банальной чистоты остается на совести самих жителей, как и раньше. Кто убирал за собой – продолжит убирать, ему не нужны для этого нормы права. Кто был замарахой и соседом, которого никто не любит – им и останется.

       А вот “Магнитам” в Брянске, я думаю, теперь намного труднее будет объяснить, почему их фуры разгружаются на территории муниципалитета, равно как и выпросить разрешить там же размещение стоянок для клиентов.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/08/18/pravovoj_status_prilegayuschej_territorii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.