Обязанность заключить договор с управляющей компанией

Содержание

Право управления многоквартирным домом, правовой аспект. | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

Надлежащее выполнение процедуры передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации ( УО) должно стать основопологающим для собственнико вмногоквартирного дома.
Собственники дома обязаны максимально точно очно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление УО.

Статья 4.( п.8) ЖК РФ: Жилищное законодательство регулирует отношения по поводууправления многоквартирными домами.

Согласно ч.

3 статьи 161ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч.

10 статьи 162ЖК РФ  управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, следует, что отношения по передаче документации, связанной с управлением многоквартирным домом, возникают с одной стороны, из прекращения договора управления со «старой» управляющей организацией, а с другой стороны, из решения о выборе «новой» управляющей организации.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФдоговор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ч.  2статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст.

10 статьи 162 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему…

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности…

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, определенная часть прав и обязанностей по поводу управления многоквартирным домом возникает из решения общего собрания собственников помещений в таком доме, а часть таких прав и обязанностей возникает из договора управления.

Рассматривая в кассационной инстанции дело по иску с требованием обязать передать многоквартирный дом в управление вновь выбранной управляющей организации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что «права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений».

Данный вывод несколько узко трактует нормы федерального законодательства.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Форма акцепта предложения управляющей организации определена статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации — это (на основании условий договора управления, утвержденных общим собранием собственников помещений, являющимся согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом) заключение договора с каждым собственником помещения.

В силу статьи 10, части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, на основании решения общего собрания и на утвержденных им условиях с каждым собственником заключается договор управления, то есть у собственников помещений обязанность заключения договора управления возникает из решения собрания.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме порождает обязанность прежней управляющей организации передать документацию, связанную с управлением домом, именно вновь выбранной управляющей организации (закон не связывает данную обязанность с фактом заключения договора управления собственниками помещений с вновь выбранной управляющей организацией).

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная норма не означает, однако, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления есть две стороны — управляющая организация и собственники помещений.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. В

се собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.

Такой вывод, в частности, подтверждается позицией Липецкого областного суда, высказанной в Определении от 24 мая 2006 г.

N 33-741/2006, который при рассмотрении определенных претензий собственника квартиры к управляющей организации учитывал факт наличия заключенного именно между данным собственником квартиры и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

Не заключившие договор управления собственники помещений, как отмечалось выше в данной статье, на основании соответствующего решения общего собрания обязаны его заключить.

При этом вне зависимости от заключения с собственником помещения договора управления, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 и части 10 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации он с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.


Следовательно, с момента заключения договора управления (разумеется, на основании надлежащего решения общего собрания собственников) уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно, у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения.
Альтернативная точка зрения, что для действительности договора управления многоквартирным домом (для передачи дома в управление) такой договор должен быть заключен каждым собственником помещения в многоквартирном доме не основана на нормах федерального законодательства. Согласно такой логике, при появлении у одного из помещений в многоквартирном доме нового собственника, не заключившего договор управления, правоотношения, возникшие в силу заключенного договора управления с остальными собственниками, прекращаются, что противоречит смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 и части 2 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
 

Использован источник http://portal-law.ru/

Источник: https://myupravdom.ru/articles/pravo-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-pravovoy-aspekt

Нужно ли заключать договор с управляющей компанией? – Твой риелтор

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

  • Один из наиболее популярных способов организации хозяйственной деятельности в многоквартирном доме — заключение договора с управляющей компанией ЖКХ.
  • Стороны должны действовать в рамках закона и согласно положениям подписанного двустороннего соглашения.
  • Из каких пунктов состоит этот договор, что в нем должно обязательно указываться и какие подводные камни могут быть в соглашении — обо всем этом наши эксперты расскажут далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Понятие и назначение документа

Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.

Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.

Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:

  1. Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.

  2. Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.

  3. Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.

  4. Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.

  5. Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.

  6. Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.

В заключенном соглашении определяется:

  • Местонахождение многоквартирного дома.
  • Общий состав имущества.
  • Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
  • Перечень возможных ремонтных работ.
  • Список предоставляемых коммунальных услуг.
  • Условия внесения изменений.
  • Порядок расчета стоимости.
  • Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
  • Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
  • Способ предоставления отчетности и т.д.

С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.

Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.

Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией

В соглашении должны указываться:

  • объект;
  • субъекты;
  • права сторон, их обязанности, ответственность;
  • правила определения цены и проведения расчетов;
  • порядок предоставления отчетности.

Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.

В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:

  • Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
  • Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
  • Сотрудничает с подрядными организациями.
  • Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
  • Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.
  • Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
  • Производит капитальный ремонт.
  • Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
  • Вызывает при необходимости аварийные бригады.
  • Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
  • Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
  • В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
  • Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
  • Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
  • Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:

  • Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
  • Начислять неустойку на просроченные платежи.
  • Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
  • Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
  • Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
  • Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
  • Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
  • Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.

В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:

Права и обязанности собственников жилья

В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:

  • Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
  • Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
  • Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
  • Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
  • Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
  • Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
  • Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
  • Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
  • Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
  • Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.

Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:

  • Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
  • Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
  • Получать необходимые справки и выписки по требованию.
  • Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
  • Требовать перерасчета платежей при необходимости.
  • Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
  • Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
  • Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.

Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.

Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.

Важные положения

Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.

Организация расчетов и определение цены

Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.

Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.

Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.

Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).

Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.

Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.

Контроль над лицевым счетом

В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.

Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.

Возможность создания резервного фонда

Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.

Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.

О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.

Отчетность

Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.

Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.

Источник: https://xn--80adimbgbbcbg7aggfxn.xn--p1ai/zaveshhanie/nuzhno-li-zaklyuchat-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

01.02.2013

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

https://www.youtube.com/watch?v=dY5mlVj36jw

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях.

При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.

Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам ания собственников.

Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции.

Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Источник: https://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/29917/

Блог

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка. Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна.

Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% от общего количества всех собственников помещений дома.

Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий.

В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления. Но суды в большинстве своем посчитали, что такая доверенность от каждого собственника не требуется, достаточно волеизъявления граждан, изложенного в решении ОСС.

В статье 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) говорится о договоре управления многоквартирного дома (МКД):

Пункт 1: Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как видим из этой нормы, договор управления составляется в форме единого документа в письменной форме, который подписывается управляющей организацией — с одной стороны и собственниками (обладающими 50+1% ) — с другой стороны.

Однако не будет ошибочным подписать отдельный договор с каждым собственником помещений МКД, если не жаль бумаги и времени на сканирование кучи договоров для размещения в ГИС ЖКХ.

Запрета в законе на это нет, да из смысла статьи не особо ясно: единый это должен быть документ или отдельный подписанный бланк с каждым собственников.

Споры о том, в какой форме должны быть оформлены подписи, если решено оформлять все-таки единый документ, также нередки. Из своей практики могу сказать, что мы всегда оформляли единый документ — договор и приложения к нему.

Сразу после реквизитов сторон указывались (на отдельном листе) в виде таблицы собственники, подписавшие договор управления. Этот лист договора так и назвался: «Собственники, подписавшие договор управления МКД № ___ по ул. _______ г.

____________».

Таблица состояла из следующих столбцов: № квартиры или помещения, полностью фамилия, имя, отчество, номер записи о регистрации собственности на квартиру, подпись. Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ.

Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет.

Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем.

Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий.

Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника).

Судебную практику по этому вопросу мы приводили в СТАТЬЕ в нашем блоге.

Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015 «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Приказ 938).

Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.

Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками. Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению – договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями.

Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье.

Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса.

Тогда к заявлению о включении дома в реестр прилагается договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации (пп «з» п. 3).

А при управлении домом на основании договора управления с Застройщиком — прилагается договор управления, подписанный между УО с застройщиком (пп «в» п. 3).

В соответствии с пунктом 3 Приказа 938 в действующей редакции к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ прилагается, в том числе, и копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «в»).

В редакции Приказа до 12.01.2019 года указанный подпункт «в» ранее требовал приложения к заявлению – копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме. То есть так, как и указано в нормах ЖК РФ. Что подразумевал законодатель под этим нововведением, наверное, узнаем только после наработки судебной практики по таким делам.

Понятно, что договор управления необходимо подписывать с необходимым количеством собственников, если они не делегировали полномочия его подписания Председателю Совета МКД.

Ведь договор управления — основной документ, на основании которого работает управляющая организация и строятся ее отношения с собственниками. И он считается заключенным не после утверждения его условий на ОСС, а только после подписания собственниками или их представителями.

А вот что будет требовать теперь в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий лицензионный орган — вопрос пока что открытый.

Думается мне, что практика судов будет, как всегда, разнокалиберной. Каждый судья будет толковать нормы закона на основании своего «внутреннего убеждения», как указано в законе. И как будут развиваться события дальше в этом вопросе — расскажем в наших новых статьях после того, когда будет достаточно судебных решений, чтобы говорить о сложившейся судебной практике по данной теме .

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/podpisanie-dogovora-upravleniya-50-1-protsenta-sobstvennikov-mkd/

Обязанность собственников жилья по заключению договора с управляющей компанией: образец документа

Обязанность заключить договор с управляющей компанией

“Мой дом – моя крепость” – мысль каждого собственника жилья. Но “крепость” необходимо поддерживать в соответствующих условиях, чем и занимается управляющая компания, с которой собственник жилья заключает договор.

Управляющая компания (далее УК) – это коммерческая организация, осуществляющая управление имуществом физических и юридических лиц на доверительных началах в соответствии с условиями, предусмотренными заключенным с ней договором.

Сущность и виды договора с УК

Договор с УК представляет собой соглашение между двумя или более сторонами, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (УК или доверительный управляющий) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом (ст. 1012 ГК РФ).

Договоры с УК заключаются в различных сферах и имеют несколько видов:

  • договор на управление инвестиционными активами;
  • договор на предоставление услуг менеджмента для организаций;
  • договор на ведение жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) здания.

Наибольшее распространение получил договор на ведение ЖКХ, или договор управления многоквартирным домом. Правовое регулирование данного договора осуществляется ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ).

Стороны договора управления многоквартирным домом

Сторонами в договоре управления многоквартирным домом выступают:

  • УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами;
  • собственники помещений/органы управления товарищества собственников жилья/органы управления жилищного кооператива.

При выборе УК на общем собрании собственников договор заключается с каждым из них и каждый получает один экземпляр оригинала договора. Если договор заключается органом управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, то оригинал договора остается у представителя органа, а собственники получают копию договора.

При этом собственники, имеющие более 50% на собрании, выступают одной стороной в заключаемом договоре.

Условия такого договора являются в равной степени обязательными для всех собственников помещений.

Заключение договора

Договор заключается в письменной или электронной форме сроком не менее чем на 1 год и не более чем на 5 лет. Если после истечения срока договора, стороны не предпринимают каких-либо действий, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Согласно договору, УК обязуется:

  • оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
  • оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме;
  • обеспечивать сохранность и удовлетворительное состояние инженерных систем;
  • обеспечивать коммунальными услугами собственников помещений и пользующихся ими лиц;
  • осуществлять иную деятельность, соответствующую целям УК.

Собственники помещений или органы управлений товариществ и жилищных кооперативов обязуются платить за работы и услуги УК.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
  • список работ и услуг, осуществляемых УК, и порядок изменения этого списка;
  • порядок определения цены договора и оплаты услуг и работ УК;
  • порядок реализации контроля за исполнением УК своих обязательств по договору.

Образец документа: форму договора с управляющей компанией можно скачать здесь.

УК, выбранная в соответствии с положениями ЖК РФ, не имеет права отказаться от заключения договора и приступает к исполнению своих обязанностей после внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Расторжение договора

Расторжение договора происходит в общем порядке, в соответствии со ст. 450 ГК РФ:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке – при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях.

Если договор был заключен на основании открытого конкурса, и на общем собрании собственников помещений был выбран или изменен способ управления многоквартирным домом, то собственники могут расторгнуть его по истечении каждого следующего года после заключения договора.

При расторжении договора УК в течение 3-х рабочих дней должна передать всю техническую документацию, ключи и коды доступа, имеющие отношения к конкретному многоквартирному дому, уполномоченному лицу (представителю другой УК, органа управления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, общего собрания собственников помещений).

Если при заключении договора стороны не договорились об ином, то УК каждый год в течение первого квартала предоставляет собственникам жилья отчет о выполненной ею работе за год и размещает его в системе.

В случае если после исполнения договора у УК остались лишние денежные средства, то, по общему правилу, они остаются в распоряжении у УК, если, конечно, такая экономия не привела к ненадлежащему исполнению УК своих обязанностей по договору.

Правомерность платежей за услуги ЖКХ без заключения договора с УК

Часто у собственников жилых помещений возникает вопрос: “Можно ли не платить за услуги ЖКХ, если договор не заключался вовсе?”. Ответ – нет.

Если УК, имеющая лицензию на осуществление своей деятельности, была выбрана правомочным общим собранием жильцов многоквартирного дома (пусть даже без вашего участия), набрав при этом 51% , то вы, бесспорно, должны оплачивать её услуги. В противном случае дело придется разбирать в суде.

Внимание к делам по обеспечению управления и сохранности многоквартирного дома позволит избежать сюрпризов и выбрать надежную УК.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/uprav-komp/dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.